国君房地产 | 车位,解密库存 ——地产论道之库存篇(十八)

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当前市场认为房地产库存处于历史低位，因此随着需求复苏2023年拿地和新开工预计超预期。但若考虑车位则库存处于历史高位而非低位，因此开工投资复苏仍将后移。当前市场认为地产库存较低，约11.7亿方，去化周期仅11.6个月，基本回到2010年左右水平。随着需求恢复，市场会出现供不应求的情况，因此短期内新开工预计出现超预期的情况。而我们认为当前市场库存依然较高而非较低，一方面是房企的资产负债率依然往上在抬升，截止2022年三季度末达到79.0%；另一方面传统计算库存的方式存在一些失常数据无法得到合理解释。 传统库存测算方式出现数据无法解释的地方，大胆假设是车库的影响导致新开工被低估，而销售被高估。传统测算方式下出现两个问题，一个是库存的下降与房企资产负债率依然在提升出现相悖，另一个是多个省市连续多年出现负库存的情况。考虑到统计原因，通常地下车库不包括在新开工的计容面积里，而商品住宅销售通常又包含车位的面积。考虑到中国小区的车位配比大概在1:0.4~1:0.8，重新调整测算后发现，已开工未销售库存（含车库）在46.1-52.9亿方，按照滚动12个月销售的去化周期在48.3-55.3个月，处于历史高位水平，扣除掉车库后的住宅库存在42.7-48.5亿方，去化周期在50.6-57.6个月，同样处于历史高位水平，因此当前实际的库存应该是偏高，而不是偏低。从结构上看，扣除掉“死库存”的有效库存同样处于历史较高水平。