固定收益点评：成交低迷，半数以上为城投拿地——23M1土地成交数据盘点

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2023年02月17日 固定收益点评 成交低迷，半数以上为城投拿地——23M1土地成交数据盘点 1月份土地市场成交情况同比下降，环比下降。2023年1月，全国土地成交总额1350.19亿元，同比下降35.37%，环比下降87.50%。 分省份来看，2023年1月,全国31省份土地市场仅有7省份同比增加，其余全面遇冷，成交金额均同比下降（西藏23年1月和22年1月均没有成交量）。涨幅位列前7的广东、陕西、内蒙古、云南、重庆、湖南和北京涨幅分别为99.80%、56.70%、52.00%、41.97%、41.64%、9.23%和1.47%。1月同比跌幅超过80%的有吉林、海南和青海，分别同比下降82.10%、92.43%和97.61%。 从各城市土地成交总额来看，2023年1月，全国341个土地成交城市中，有128个城市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅前10名分别是深圳、芜湖、西安、岳阳、佛山、湖州、广州、常州、温州和北京。213个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上，降幅前10名分别是宁波、镇江、菏泽、惠州、株洲、福州、盐城、遵义、济宁和烟台。 从不同用地性质土地成交总额来看，2023年1月，住宅、商业/办公用地占比合计近六成。相比去年同期，其他、住宅、综合用地回落，同比分别下降0.08%、7.42%、3.96%，工业、商业/办公用地实现同比增长，较去年同期增长6.67%、4.80%。 从TOP100企业拿地情况来看，2023年1月，地产企业拿地占比25%，城投企业拿地占比54%，其他类型企业拿地金额占比21%。而从2022年6月-2023年1月单月情况来看，2022年11和12月以及2023年1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分别为57%、67%和54%。 从2023年1月TOP100企业中城投企业的拿地情况来看，总权益拿地金额最高的20家城投企业中5家城投企业所在省份为江苏省；4家城投企业所在省份为浙江省。此外，所在地为湖南、广东和陕西的城投企业各有2家，所在地为福建、山东、河北、安徽和湖北的城投企业各有1家。 从2023年1月TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为59.21亿元、94.06亿元，占比分别为39%、61%，四成为央企国企。国有企业TOP10中，华侨城、山东菏建置业有限公司、金泰恒业位列前三。民营企业TOP10中，前三名为广州市润川房地产开发有限公司、佛山市东建集团有限公司、湖州玖和置业有限公司。 风险提示：市场风险超预期、政策边际变化。 作者 分析师 杨业伟 执业证书编号：S0680520050001 邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理 张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：超量续作、资金回暖与短债机会》2023-02-16 2、《固定收益专题：从各地预算报告看化债》2023-02-15 3、《固定收益定期：短端与信用当前都宜增配》2023-02-12 4、《固定收益点评：筑底回升—公募REITs四季报点评》2023-02-12 5、《固定收益定期：理财加速增持现券，关注下周央行操作——流动性和机构行为跟踪》2023-02-12 2023年02月17日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2023年1月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元） .............................................................................. 3 图表2：2023年1月成交额与成交面积同比变动（%） ............................................................................................ 3 图表3：2023年1月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） .............................................................................. 4 图表4：2023年1月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） ............................................................... 5 图表5：2023年1月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） ............................................................... 5 图表6：2023年1月不同用地性质土地成交金额占比（亿元，%） ........................................................................... 6 图表7：2022年1月不同用地性质土地成交金额占比（亿元，%） ........................................................................... 6 图表8：2023年1月TOP100企业拿地金额比例（%） ............................................................................................ 6 图表9：2022年6-2023年1月单月TOP100企业拿地金额比例（%） ...................................................................... 6 图表10：2023年1月总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元） ...................................................... 7 图表11：2023年1月TOP100企业债地产企业性质分布（%） ................................................................................ 7 图表12：2023年1月地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元） .......................................... 7 2023年02月17日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 1月份土地市场成交情况同比下降，环比下降。2023年1月，全国土地成交总额1350.19亿元，同比下降35.37%，环比下降87.50%。 分省份来看，2023年1月,全国31省份土地市场仅有7省份同比增加，其余全面遇冷，成交金额均同比下降。涨幅位列前7的广东、陕西、内蒙古、云南、重庆、湖南和北京涨幅分别为99.80%、56.70%、52.00%、41.97%、41.64%、9.23%和1.47%。1月同比跌幅超过80%的有吉林、海南和青海，分别同比下降82.10%、92.43%和97.61%。 图表1：2023年1月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2023年02月17日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 图表2：2023年1月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 2023年02月17日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明 图表3：2023年1月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 省份 1月成交额（亿元） 同比变化 广东 161.1 99.80% 陕西 92.9 56.70% 内蒙古 24.5 52.00% 云南 34.4 41.97% 重庆 10.6 41.64% 湖南 111.9 9.23% 北京 24.8 1.47% 西藏 0.00 0.00% 湖北 43.8 -8.89% 新疆 9.7 -11.02% 河北 60.4 -15.31% 宁夏 1.5 -21.51% 河南 67.5 -24.73% 安徽 56.5 -26.69% 辽宁 9.9 -41.75% 江苏 168.1 -45.27% 四川 36.5 -47.38% 贵州 32.6 -48.49% 福建 37.1 -48.74% 江西 44.9 -48.89% 广西 21.7 -49.24% 天津 2.2 -55.28% 山西 13.4 -57.19% 山东 88.9 -59.18% 浙江 168.0 -60.04% 上海 11.0 -70.32% 甘肃 7.4 -77.81% 黑龙江 0.9 -78.00% 吉林 5.8 -82.10% 海南 2.2 -92.43% 青海 0.1 -97.61% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从各城市土地成交总额来看，2023年1月，全国341个土地成交城市中，有128个城市成交额同比增长。成交额20亿以上，且涨幅前10名分别是深圳、芜湖、西安、岳阳、佛山、湖州、广州、常州、温州和北京。213个城市成交额同比下跌，成交额10亿以上，降幅前10名分别是宁波、镇江、菏泽、惠州、株洲、福州、盐城、遵义、济宁和烟台。 2023年02月17日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明 图表4：2023年1月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 图表5：2023年1月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元） 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从不同用地性质土地成交总额来看，2023年1月，住宅、商业/办公用地占比合计近六成。相比去年同期，其他、住宅、综合用地回落，同比分别下降0.08%、7.42%、3.96%，工业、商业/办公用地实现同比增长，较去年同期增长6.67%、4.80%。 图表6：2023年1月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%） 图表7：2022年1月不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%） 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 从TOP100企业拿地情况来看，2023年1月，地产企业拿地占比25%，城投企业拿地占比54%，其他类型企业拿地金额占比21%。而从2022年6月-2023年1月单月情况来看，2022年11和12月以及2023年1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分别为57%、67%和54%；而2022年6-10月城投企业拿地金额比例金额占比较低，均在半数以下。 0.0%200.0%400.0%600.0%800.0%1000.0%1200.0%1400.0%0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0深圳芜湖西安岳