2025年度土地成交及城投拿地盘点

债券日报2026年01月23日 【债券日报】 2025年度土地成交及城投拿地盘点 2025年，中央从需求、供给、房企融资端共同发力，持续推动市场“止跌回稳”，“控增量”基调下，土地成交额继续下滑，但降幅明显收窄，全年成交额约3.35万亿元，同比下降9%，降幅同比减少9个百分点；溢价率约7.5%，同比提升1.25个百分点；城投拿地占比在45%左右，同比下降6个百分点。从结构特征上看，上半年核心地市优质地块供应积极叠加房企拿地信心回升，土地成交额同比增长12%，三季度优质地块供应放缓，土拍热度下降，土地成交额同比下降7%，四季度高基数影响下，土地成交额同比下降22%，城投托底拿地明显增加。 华创证券研究所 证券分析师：周冠南邮箱：zhouguannan@hcyjs.com执业编号：S0360517090002 证券分析师：张晶晶邮箱：zhangjingjing@hcyjs.com执业编号：S0360521070001 展望后市，中央经济工作会议强调要着力稳定房地产市场，因城施策“控增量”，土地供应或继续优化，土地成交额或继续下滑但降幅收窄，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅继续收窄，后续积极关注核心地市土地供应及房企拿地信心的变化。 证券分析师：靳晓航电话：010-66500819邮箱：jinxiaohang@hcyjs.com执业编号：S0360522080003 各省土地成交：14省土地成交额同比提升，20省溢价率同比提升 1、土地成交金额：江浙两地成交金额均超4000亿元，其次为山东、广东，成交金额在2000亿元以上；而青海、宁夏全年成交额不足100亿元。增速上，14省同比增长，其中吉林增速为84%，黑龙江、重庆、云南也均在40%以上，低基数效应相对明显，其余省份中，陕西同比下降37%，江苏、广西降幅超20%。区域两极分化持续，拿地企业偏好优质区域优质地块。 联系人：王少华邮箱：wangshaohua@hcyjs.com 相关研究报告 2、成交溢价率：15省土地成交溢价率均超5%，其中浙江、上海、山西、四川、宁夏、江西均超10%，而天津、江苏、陕西不足2%；同比变化上，20省溢价率同比提升，浙江同比提升近11个百分点，广西下降9个百分点左右。 《【华创固收】转债市场日度跟踪20260121》2026-01-21《【华创固收】转债市场日度跟踪20260120》2026-01-20《【华创固收】平稳收官，蓄力“开门红”——12月&2025年经济数据解读》2026-01-19《【华创固收】转债市场日度跟踪20260119》2026-01-19《【华创固收】转债市场日度跟踪20260116》2026-01-16 土地成交额位居前30的地市分布情况 1、土地成交金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。各地市土地成交分化明显，杭州成交金额位于全国各地市之首（1830亿元），其次为成都、武汉、南京、广州、南通等，成交金额均在700亿元以上。增速上，10个地市同比有所增长，其中贵阳、长春低基数下增速较高，而盐城、常州同比降幅均超50%。 2、成交溢价率：土地成交金额位居前30的地市中，深圳、杭州均在30%左右，而江苏扬州、南通、常州、无锡等多地溢价率较低。同比变化来看，17地有所提升，浙江多地市居于前列，杭州、金华、台州同比提升10个百分点及以上，扬州同比下降48个百分点。 各省城投拿地：9省城投拿地额同比提升，21省城投拿地占比同比下降 1、城投拿地金额：江苏位居第一（3322亿元），远超其余地区，山东、浙江、湖北、四川均超1000亿元。增速上，9省城投拿地金额同比提升，吉林、云南、青海、天津增速均在50%以上，低基数效应明显，而辽宁、内蒙古、陕西同比降幅均在50%以上。 2、城投拿地占比：10省城投拿地占比在50%以上，集中在中西部地区，宁夏、黑龙江城投拿地占比均在10%以下。从同比变化看，9省城投拿地占比同比提升，云南、福建位于前列，辽宁降幅超20个百分点。 城投拿地金额位居前30的地市分布情况 1、城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏。南通、武汉、南京城投拿地金额均在400亿元以上。增速上，7个同比增长，其中贵阳、长春增速较高，盐城、常州、西安则同比下降超50%。 2、城投拿地金额位居前30的地市中，19个拿地占比超50%，其中扬州最高（80%），杭州仅12%。从同比变化看，有6个地市同比上升，合肥同比提升近12个百分点，无锡同比下降近27个百分点。 风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。 目录 一、2025年全国土地成交情况有何变化？....................................................................4 二、2025年各省份及各地市土地成交现状分析............................................................5 （一）各省土地成交：14省土地成交额同比提升，20省溢价率同比提升................5（二）土地成交额位居前30的地市分布情况...............................................................6 三、2025年各省份及各地市城投拿地现状分析............................................................7 （一）各省城投拿地：9省城投拿地额同比提升，21省城投拿地占比同比下降......7（二）城投拿地金额位居前30的地市分布情况...........................................................8（三）拿地金额位居前30的城投主体情况...................................................................9 四、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1 2020-2025年土地成交情况.......................................................................................4图表2 2025年土地成交情况-月度.......................................................................................4图表3 2020-2025年土地出让收入及同比变化...................................................................5图表4 2020-2025年土地供应和成交节奏...........................................................................5图表5 2021-2025年土地成交额、土地出让收入月度同比变化情况...............................5图表6 2024-2025年各省土地成交情况...............................................................................6图表7 2025年土地成交额位居前30的地市分布情况......................................................7图表8 2024-2025年各省城投拿地情况...............................................................................8图表9 2025年城投拿地金额位居前30的地市分布情况..................................................9图表10 2025年拿地金额位居前30的城投主体情况......................................................10 2025年，中央定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“合理控制新增房地产用地供应”，“控增量”政策引导下，土地成交额继续下滑，那么各省具体土地成交情况及城投拿地情况如何？我们在连续五年跟踪土地市场的基础上继续探讨。 土地成交数据方面，统计全市场招拍挂的土地成交明细，以便对城投拿地等情况进行具体分析，与财政厅所统计的土地出让金额具体数值略有出入，但趋势保持一致。本篇报告土地成交数据依据wind口径，提取日期为2026年1月15日。 一、2025年全国土地成交情况有何变化？ 2025年，中央从需求、供给、房企融资端共同发力，持续推动市场“止跌回稳”，“控增量”基调下，土地成交额继续下滑，但降幅明显收窄。具体看，2025年全年全国土地成交额约3.35万亿元，同比下降9%，降幅同比减少9个百分点；溢价率约7.5%，同比提升1.25个百分点；城投拿地占比在45%左右，同比下降6个百分点。从结构特征上看，上半年核心地市优质地块供应积极叠加房企拿地信心回升，土地成交额同比增长12%，三季度优质地块供应放缓，土拍热度下降，土地成交额同比下降7%，四季度高基数影响下，土地成交额同比下降22%，城投托底拿地明显增加。 2020年，全国土地成交额为80276亿元，城投拿地占比为22%。2021年“三道红线”监管政策开始实施，房企周转速度下降、流动性边际收紧，土地市场开始遇冷，全年土地成交额同比下降5%；随着房企拿地积极性下降，城投进场托底拿地趋势呈现，占比提升至30%。2022年，民营房企暴雷现象持续发酵，房企拿地意愿继续降低，土地市场进入“严冬”，全年土地成交额同比下降29%，城投拿地占比提升至48%。2023年，房地产市场仍处于低景气区间，土地市场持续低温运行，全年土地成交额同比下降16%，但整体较2022年下行幅度有所放缓，城投拿地占比小幅降至44%。2024年，稳地产政策加码发力，商品房销售短暂回暖后延续下探，叠加去库压力大，房企资金链紧张，拿地意愿较低，土地市场继续低温运行，土地成交额为36847亿元，同比下降18%，城投拿地占比同比提升7个百分点至51%。土地成交溢价率方面，2020-2023年逐步下降，2024年稳地产政策加码发力下，溢价率提升至6.21%。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 展望后市，中央经济工作会议强调要着力稳定房地产市场，因城施策“控增量”，土地供应或继续优化，土地成交额或继续下滑但降幅收窄，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅继续收窄，后续积极关注核心地市土地供应及房企拿地信心的变化。据 财政部公布，2025年1-11月国有土地使用权出让收入29119亿元，同比下降10.7%，而2024年1-11月同比下降22.4%，土地出让收入降幅大幅收窄。 资料来源：财政部，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 注：2025年12月国有土地出让收入金额尚未公布，下同 此外，通过对比分析月度频次的土地成交金额及增速以及财政部公布的土地出让收入金额及增速，可以大致发现土地成交增速变化基本可领先土地出让收入增速一个月左右，后续土地出让收入同比降幅有望随土地成交增速改善而收窄，可持续跟踪土地市场成交情况的变化。 资料来源：Wind，财政部，华创证券 二、2025年各省份及各地市