公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 万科A（000002） 证券研究报告 2023年02月13日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 17.67元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 9,724.20 流通A股股本(百万股) 9,717.36 A股总市值(百万元) 171,826.55 流通A股市值(百万元) 171,705.76 每股净资产(元) 20.73 资产负债率(%) 77.85 一年内最高/最低(元) 21.90/13.13 作者 刘清海 分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 胡孝宇 分析师 SAC执业证书编号：S1110522070003 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《万科A-季报点评:结算稳定增长，财务安全稳健》 2022-10-30 2 《万科A-半年报点评:收入业绩稳步提升，商业拓展轻重并举》 2022-08-31 3 《万科A-季报点评:业绩双位数增长，多元化齐头并进》 2022-04-29 股价走势 拟定增150亿元，助力公司稳健发展——万科定增预案点评 事件：2023年2月12日，公司发布2023年度非公开发行A股股票预案，募集金额不超过150亿元，扣除发行费用后的募集资金金额将全部用于11个房地产项目和补充流动资金。 公司拟定增150亿元 公司发布2023年度非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行股票的数量不超过11亿股，占发行前总股本的9.46%。根据公告，在此次定增完成后，公司仍旧无控股股东和实控人，公司的控制权不会发生变化。 募集资金主要用于核心城市项目 公司此次定增募集的150亿资金中，其中105亿元拟投入到公司的11个房地产项目中，包括中山金域国际、西安万科东望等项目。从城市能级看，11项目中1个位于一线城市、9个位于二线城市，主要位于核心城市。从项目交付看，11个项目均为在建项目，其中长春溪望荟等3个项目已开始交付，其他8个项目计划在2023~2025年开始交付。 此次定增的资金中，45亿元用于补充流动资金。截至2022年9月30日，公司资产负债率77.85%，本次定增资金到位后，公司净资产有望增加，公司实力有望提升，公司的资产负债结构有望更加稳健，公司的偿债能力和抵御风险的能力或因此进一步增强。 融资方式更加多样化 2022年12月30 日，公司发行了2022年度第五期中票，发行金额37亿元，票面利率为3%/年；2023年公司共有337亿元中票获得银行间交易商协会接受注册。公司的融资方式多样化，有望助力公司持续稳健经营巩固龙头地位。 开年首月销售量减价升 2023年1月，公司实现销售面积167.3万平方米，同比下降20.56%，销售金额286.3亿元，同比下降19.56%，对应的销售均价17113元/平米，同比2022年1月销售均价同比增长1.24%，环比2022年全年销售均价提升7.94%。2023年首月，公司销售量减价升。 投资建议：公司此次定增募集资金用于11个房地产项目、补充流动资金，公司的市场竞争力有望得到有效提升，公司未来业务的持续增长或因此获得坚实保障，公司的资金实力或进一步提升，资本结构有望进一步优化。我们看好公司有望进一步巩固行业龙头的地位。我们维持公司2022、2023、2024年净利润235.99、252.27、266.99亿元的预测，对应EPS 2.03、2.17、2.30元/股，对应PE为8.71X、8.15X、7.70X，维持“买入”评级。 风险提示：预案进行不及预期、房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动 财务数据和估值 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 419,111.68 452,797.77 476,614.94 521,464.40 552,804.41 增长率(%) 13.92 8.04 5.26 9.41 6.01 EBITDA(百万元) 92,871.09 70,267.33 69,244.66 69,787.03 71,742.03 净利润(百万元) 41,515.54 22,524.03 23,598.63 25,226.65 26,698.62 增长率(%) 6.80 (45.75) 4.77 6.90 5.83 EPS(元/股) 3.57 1.94 2.03 2.17 2.30 市盈率(P/E) 4.95 9.12 8.71 8.15 7.70 市净率(P/B) 0.92 0.87 0.82 0.76 0.71 市销率(P/S) 0.49 0.45 0.43 0.39 0.37 EV/EBITDA 3.95 4.89 4.27 4.26 3.46 资料来源：wind，天风证券研究所 -33%-27%-21%-15%-9%-3%3%2022-022022-062022-10万科A沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 利润表(百万元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 货币资金 195,230.72 149,352.44 190,645.97 209,839.07 267,487.58 营业收入 419,111.68 452,797.77 476,614.94 521,464.40 552,804.41 应收票据及应收账款 3,002.09 4,771.28 1,415.85 5,353.49 4,167.03 营业成本 296,540.69 353,977.14 371,521.34 401,110.42 426,709.73 预付账款 62,247.50 67,230.34 68,664.83 78,053.43 111,595.33 营业税金及附加 27,236.91 21,055.86 23,068.16 33,112.99 35,103.08 存货 1,002,063.01 1,075,617.04 1,105,039.28 1,190,203.67 967,051.06 营业费用 10,636.90 12,808.64 13,297.56 14,601.00 15,478.52 其他 278,681.19 292,907.21 297,616.60 355,623.75 395,141.13 管理费用 10,288.05 10,242.28 10,485.53 11,472.22 12,438.10 流动资产合计 1,541,224.51 1,589,878.31 1,663,382.53 1,839,073.41 1,745,442.14 研发费用 665.69 642.37 676.15 730.05 884.49 长期股权投资 141,895.19 144,449.33 146,249.33 148,249.33 149,949.33 财务费用 5,145.10 4,383.82 11,944.81 12,787.01 12,889.72 固定资产 12,577.34 12,821.06 12,861.46 13,005.81 13,040.85 资产减值损失 (2,205.28) (3,794.00) (2,000.00) (1,734.98) (1,238.49) 在建工程 3,236.85 3,398.13 5,038.88 4,823.33 4,874.00 公允价值变动收益 5.33 3.82 (127.86) 71.27 (4.90) 无形资产 6,087.78 10,445.17 10,186.77 10,063.38 8,539.99 投资净收益 13,511.87 6,614.27 3,000.00 1,000.00 1,500.00 其他 157,992.87 167,256.13 168,033.38 167,758.04 167,400.70 其他 (22,672.23) (5,667.43) 0.00 (0.00) (0.00) 非流动资产合计 321,790.03 338,369.82 342,369.83 343,899.89 343,804.87 营业利润 79,958.64 52,531.00 46,493.52 46,987.01 49,557.39 资产总计 1,869,177.09 1,938,638.13 2,005,752.36 2,182,973.31 2,089,247.00 营业外收入 999.50 1,148.09 954.11 1,033.90 1,045.37 短期借款 25,111.54 14,412.50 39,485.89 39,485.89 25,068.00 营业外支出 1,282.39 1,456.46 1,175.81 1,304.88 1,312.38 应付票据及应付账款 296,291.62 330,536.57 193,281.63 374,958.13 111,016.84 利润总额 79,675.75 52,222.63 46,271.82 46,716.02 49,290.37 其他 365,342.33 329,638.88 1,149,867.40 1,099,358.48 1,239,887.79 所得税 20,377.64 14,153.10 11,567.95 11,679.01 12,716.92 流动负债合计 686,745.48 674,587.95 1,382,634.91 1,513,802.50 1,375,972.62 净利润 59,298.12 38,069.53 34,703.86 35,037.02 36,573.45 长期借款 132,036.78 154,322.28 143,430.21 163,101.00 179,209.00 少数股东损益 17,782.57 15,545.49 11,105.24 9,810.36 9,874.83 应付债券 43,576.22 53,020.57 36,175.40 38,531.07 40,600.54 归属于母公司净利润 41,515.54 22,524.03 23,598.63 25,226.65 26,698.62 其他 26,226.93 27,076.03 27,400.00 26,900.99 27,125.67 每股收益（元） 3.57 1.94 2.03 2.17 2.30 非流动负债合计 201,839.93 234,418.88 207,005.61 228,533.06 246,935.21 负债合计 1,519,332.62 1,545,865.35 1,589,640.53 1,742,335.56 1,622,907.84 少数股东权益 125,333.52 156,819.64 164,593.31 171,460.56 178,372.95 主要财务比率 2020 2021 2022E 2023E 2024E 股本 11,617.73 11,625.38 11,630.71 11,630.71 11,630.71 成长能力 资本公积 18,554.50 20,583.81 20,583.81 20,583.81 20,583.81 营业收入 13.92% 8.04% 5.26% 9.41% 6.01% 留存收益 195,883.10 203,884.96 220,40