融资环境有所改善，房企配股较为积极

中国房地产资本月报2023年1月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/9克而瑞研究中心本月关注：代码名称1月涨跌幅002244.SZ滨江集团20.39%001979.SZ招商蛇口17.58%600340.SH华夏幸福13.15%000863.SZ三湘印象12.91%600683.SH京投发展12.80%代码名称1月涨跌幅6626.HK越秀服务42.60%1329.HK首创钜大34.48%2669.HK中海物业25.95%3316.HK滨江服务25.26%0106.HK朗诗绿色管理22.54%【政府继续支持优质房企，融资环境全面回暖仍需等待】1月10日，央行、银保监会召开了银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。11日首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江等企业，优质房企及白名单企业迎来融资窗口。31日，河南相关部门筛选了百家本土房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。整体看来，本月优质房企的合理融资仍然得到了政府的大力支持，而绝大多数的房企则仍需继续等待政策效果的传导。【受春节影响融资总量同环比均大幅减少，境外债融资破冰】本月80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%；但相比于2022年的春节2月，融资同比增长了40.1%。1月房企债券发行了319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%，其中境外发债约47亿元，自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰。债券类平均融资成本为4.24%，环比下降0.23pct，同比下降0.36pct。本月境外债融资成本相对较高，主要是因为万达商业的境外优先票据成本高达11.00%，从而抬升了整体境外债成本；境内债券融资成本继续保持在较低水平，主要是因为当前发债的主体仍然是国企央企，这些企业的融资能力相对较强。【众安智慧生活宣布延期上市，房企配股融资热情较高】本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，众安智慧生活在月内宣布将延期上市，龙湖智创生活在招股书到期后也表示将暂缓上市。而在增发配股方面，本月除了雅居乐完成了一笔配股融资之外，中南建设、迪马股份也都宣布了配股融资计划，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划也获得了保利集团的同意，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。免责申明数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。1月A股房企涨幅TOP51月H股房企涨幅TOP5房企债券发行与到期（亿元）克而瑞资本月报1月刊融资环境有所改善，房企配股较为积极 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/9克而瑞研究中心01.债券发行：行业融资尚未全面回暖，央国企仍有较大优势2023年1月80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%；但相比于2022年的春节2月，融资同比增长了40.1%。整体看来，当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖。在融资结构方面，本月房企境内债权融资393.8亿元，环比减少50.6%，同比减少19.5%；境外债权融资50.39亿元，环比增加91.5%，同比减少75.8%；资产证券化融资为95.2亿元，环比增加17.9%，同比减少60.1%。图：2020年1月-2023年1月80家监测企业融资额统计图注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1月房企发债319.86亿元，环比减少11.9%，同比减少32%。其中，境外发债约47亿元，同比减少77%，自2022年10月以来房企境外发债出现了破冰，主要是万达商业发行了4亿美元的优先票据和越秀在澳交所发行了20亿元人民币的有担保票据。境内发债272.86亿元，环比减少24.9%，同比增加2.7%。其中，公司债发行20亿元，环比减少87.8%，同比减少68.3%；中期票据发行123.86亿元，环比减少37.9%，同比增加8.7%，境内发债主体主要是厦门国贸、华润置地、华侨城等国企央企。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/9克而瑞研究中心图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元）注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等数据来源：企业公告、CRIC整理2023年1月80家典型房企新增债券类融资成本4.24%，环比下降0.23pct，同比下降0.36pct；较2022年全年上升了0.02个百分点，其中境外债券融资成本8.02%，较2022年全年上升0.97个百分点，境内债券融资成本3.59%，较2022年全年上升0.06个百分点。本月境外债融资成本相对较高，主要是因为万达商业的境外优先票据成本高达11.00%，从而抬升了整体境外债成本；境内债券融资成本继续保持在较低水平，主要是因为当前发债的主体仍然是国企央企，这些企业的融资能力相对较强。图：2020年-2023年1月各月房企发债成本数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/9克而瑞研究中心具体企业表现来看，1月债券（含资产证券化）发行量最大的企业是金融街，发行总量达到了100亿元，企业在本月发行了一笔85亿元的ABS以及一笔15亿元的中期票据。本月发行债券的企业有17家，发债企业个数环比增加1家。从发债年限来看，金融街发行的ABS期限长达18年，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，华润置地和招商蛇口分别发行了一笔20亿元和13亿元的超短融利率都是2.16%，是本月房企发行的所有债券中最低。表：本月企业发债总量TOP5企业名称总量（亿元）金融街100厦门国贸40华润置地35华侨城A30万达商业27数据来源：企业公告、CRIC整理02.债券到期及违约：本月到期945亿元，时代、汇景、荣盛出现违约1月房企共有38笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为945亿元，环比增加476%。其中，华夏幸福的1只公司债和一笔境外优先票据、泰禾的一笔境外债、禹洲的一笔境外优先票据、佳兆业的两笔境外优先票据、恒大的一笔公司债都已经出现了实质性违约。提前关注到2023年2月将有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为380亿元，环比减少59.8%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是保利于2018年发行的一笔境外债券，规模为5亿美元。表：下个月部分企业发行债券到期情况企业名称发行时间融资方式融资金额（亿）货币单位到期龙光集团2017/5/17境外优先票据4.50美元2023/2/17保利发展2018/1/30境外债券5.00美元2023/2/5华侨城A2018/2/6公司债20.00人民币2023/2/6绿地控股2018/2/6境外债券3.00美元2023/2/6金科股份2018/2/9公司债16.10人民币2023/2/9碧桂园2018/2/13公司债3.25人民币2023/2/13碧桂园2018/2/23境外债券3.25人民币2023/2/3 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/9克而瑞研究中心金隅集团2018/2/27其他债券5.00人民币2023/2/27路劲2019/2/1境外优先票据4.00美元2023/2/1旭辉控股集团2019/2/15境外优先票据3.00美元2023/2/28中国奥园2019/2/21境外优先票据2.25美元2023/2/21中国奥园2019/7/30境外优先票据2.50美元2023/2/21阳光城2019/11/11境外债券2.50美元2023/2/11绿地控股2020/2/10公司债5.00人民币2023/2/10华发股份2020/2/14中期票据5.70人民币2023/2/14复地集团2020/2/17公司债10.00人民币2023/2/17滨江集团2020/2/20中期票据12.00人民币2023/2/20光明地产2020/2/20中期票据5.00人民币2023/2/20金科股份2020/2/20公司债19.00人民币2023/2/20保利发展2020/2/24中期票据9.00人民币2023/2/24绿城中国2020/2/26中期票据15.00人民币2023/2/26银城国际控股2022/2/25境外优先票据1.65美元2023/2/25滨江集团2022/2/25超短融7.20人民币2023/2/25金隅集团2022/5/24超短融30.00人民币2023/2/15华侨城A2022/8/18超短融15.00人民币2023/2/15远洋集团2021/2/24定向工具30.00人民币2023/2/26注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据数据来源：企业公告、CRIC整理在债务违约方面，1月4日时代中国也宣布将暂停支付6笔美元债，成为了2023年的首个暴雷房企；此后汇景控股也在20日公告称预期未能偿还2023年到期1.08亿元12.50%优先票据利息；荣盛发展也在30日宣布10亿元中期票据本息违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。表：2021年以来各梯队房企违约数量梯队违约企业个数TOP307TOP31-508TOP51-10011备注：梯队划分按照克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/9克而瑞研究中心不过值得注意的是，本月花样年和华夏幸福均完成了境外债的重组：花样年在1月13日就总额为40.18亿美元的境外债务的重组与债权人达成协议，其境外债务的到期期限将由2022年12月延长2至6.5年；16日华夏幸福在境外发行的总额为49.6亿美元的美元债重组方案也获得债权人投票通过。除了这两家企业之外，世茂集团也在本月表示其境外债重组工作也在持续推进中，未来可能会有更多违约房企的债务危机迎来转机。01.IPO和增发：众安智慧生活延期上市，房企配股融资热情较高本月没有房企或房企旗下公司完成上市，而2022年12月已经通过上市聆讯的众安智慧生活在本月12日宣布延期上市，同时龙湖智创生活在招股书到期后也表示将暂缓上市。由于近期几乎没有房企及房企旗下公司在港交所递交上市申请，同时交易所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。再加上香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，房企旗下公司上市之后破发的情况也屡屡出现，也动摇了房企及旗下公司上市的信心。而在增发配股方面，本月雅居乐完成先旧后新配售2.2亿股，所得款净额约为4.89亿港元。除此之外，本月中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元，迪马股份宣布拟非公开发行股份募资不超过18亿元，荣盛发展的配股融资申请获得了证监会的受理，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划也获得了保利集团的同意，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。表：2023年以来部分房企配股融资事件企业名称时间配股事件配售股份数量（亿股）折合人民币(亿元)状态中南建设2023/1/5中南建设拟非公开发行股票募资不超28亿元≤11.48≤28发布预案保利发展2023/1/16保利发展非公开发行8.19亿股获保利集团同意，募资总额至多125亿≤8.19≤125获得集团同意雅居乐2023/1/18雅居乐完成先旧后新配售2.2亿股，所得款净额4.892.24.21已完成 版权所有©易居企业集团·克而瑞研