不动产私募基金重启， 万科等房企积极配股

2023年2月中国房地产资本月报不动产私募基金重启，万科等房企积极配股 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/8克而瑞研究中心本月关注：代码名称2月涨跌幅600325.SH华发股份19.61%600266.SH城建发展11.33%600223.SH鲁商发展5.90%600665.SH天地源5.71%000042.SZ中洲控股5.16%代码名称2月涨跌幅2205.HK康桥悦生活25.42%0095.HK绿景中国地产24.62%9978.HK方圆生活服务19.44%9993.HK金辉控股16.83%1971.HK弘阳服务16.16%【政府放宽境外上市融资，不动产私募投资基金获得支持】2月17日证监会发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。21日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引》，允许基金投资存量住宅以及市场化租赁住房项目，为房企提供了项目层面盘活存量资产的另一种方式；同时也与我国公募REITs市场形成共同发展关系，有助于不动产领域“投融管退”的良性循环。整体看来，本月政府对于房企融资的表态相对较少，但是在境外上市以及不动产私募投资基金方面的相关表态值得房企关注，可能成为一个融资的窗口。【融资总量继续筑底，境外融资仍然处于冰点】本月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。房企债券发行了259.26亿元，环比减少18.9%，同比增加8.8%。债券类平均融资成本为4.14%，环比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境内融资成本3.56%，环比下降0.03pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显；境外融资成本则因为本月仅有万达发行境外债券而达到了11%。【嘉创地产宣布将介绍上市，房企仍然积极配股】本月没有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深业物业向港交所递交了招股书，期后则有嘉创地产在3月3日宣布将以介绍方式在港交所上市，预期将于3月23日正式挂牌。而在增发配股方面，本月万科、招商蛇口、大名城都宣布将非公开发行A股股份，同时福星和保利的A股增发也在推进中。除此之外，期后万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。免责申明数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。2月A股房企涨幅TOP52月H股房企涨幅TOP5房企债券发行与到期（亿元）克而瑞资本月报2月刊不动产私募基金重启，万科等房企积极配股 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/8克而瑞研究中心01.债券发行：行业融资继续筑底，央国企仍是主力2023年2月80家典型房企的融资总量为424.73亿元，环比减少24.1%，同比增加9.5%。从全年累计数据来看，1-2月80家典型房企的累计融资总量为1084.32亿元，同比减少20.38%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，融资规模仍处于筑底阶段。在融资结构方面，本月房企境内债权融资386.42亿元，环比减少1.9%，同比增加26.8%；境外债权融资20.26亿元，环比减少59.8%，同比减少64.5%；资产证券化融资为18.05亿元，环比减少83.8%，同比减少31.1%。图：2020年2月-2023年2月80家监测企业融资额统计图注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2月房企发债259.26亿元，环比减少18.9%，同比增加8.8%。其中，境外发债约20.26亿元，环比减少56.9%，同比减少18%，仅有万达商业发行了一笔3亿美元高级无抵押债券。境内发债239亿元，环比减少12.4%，同比增加11.9%。其中，公司债发行134亿元，环比增加570%，同比增加112.7%；中期票据发行30亿元，环比减少75.8%，同比减少77.5%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、金隅集团等国企央企。图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/8克而瑞研究中心注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含资产证券化等，下同数据来源：企业公告、CRIC整理2023年2月80家典型房企新增债券类融资成本4.14%，环比下降0.1pct，同比下降0.03pct，其中境内融资成本3.56%，环比下降0.03pct，主要是因为当前发债的企业仍然主要是国企央企，这些企业的融资优势较为明显；境外融资成本则因为本月仅有万达发行境外债券而达到了11%。2023年1-2月80家典型房企新增债券类融资成本4.21%，较2022年全年下降0.01个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.59%，较2022年全年上升0.06个百分点。图：2020年-2023年2月各月房企发债成本数据来源：企业公告、CRIC整理具体企业表现来看，2月债券发行量最大的企业是厦门国贸和首开股份，两家企业的发行总量都是39亿元，厦门国贸在本月发行了3笔共19亿元的公司债和一 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/8克而瑞研究中心笔20亿元的超短融，首开则发行了两笔共39亿元的公司债。本月发行债券的企业有14家，发债企业个数环比减少3家。从发债年限来看，越秀和保利置业各自发行了一笔长达7年的公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，保利发展发行的一笔超短融利率为2.26%，是本月房企发行的所有债券中最低。表：本月企业发债总量TOP5企业名称总量（亿元）厦门国贸39.00首开股份39.00金隅集团30.00保利发展25.00万达商业20.26数据来源：企业公告、CRIC整理02.债券到期及违约：本月到期380亿元，阳光城、金科新增违约2月房企共有26笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为380亿元，环比减少59.8%。提前关注到2023年3月将有36笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为504亿元，环比增加32.6%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是金地和龙湖于2018年分别发行的两笔30亿元的公司债。表：下个月部分企业发行债券到期情况企业名称发行时间融资方式融资金额（亿）货币单位到期金隅集团2016/3/14公司债18.00人民币2023/3/14绿城中国2018/3/12公司债20.00人民币2023/3/12华夏幸福2018/3/14公司债10.90人民币2023/3/14金地集团2018/3/19公司债30.00人民币2023/3/19首开股份2018/3/20中期票据25.00人民币2023/3/20龙湖集团2018/3/22公司债30.00人民币2023/3/22新城控股2018/3/23定向工具8.00人民币2023/3/23金融街2018/3/26中期票据7.00人民币2023/3/26金融街2018/3/26中期票据26.00人民币2023/3/26新城控股2019/3/20公司债11.00人民币2023/3/20金科股份2019/3/25公司债20.00人民币2023/3/25世茂集团2020/3/5公司债20.00人民币2023/3/5厦门国贸2020/3/6中期票据3.00人民币2023/3/6招商蛇口2020/3/6中期票据13.00人民币2023/3/6 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/8克而瑞研究中心新城控股2020/3/9公司债6.00人民币2023/3/9滨江集团2020/3/12中期票据5.00人民币2023/3/12绿城中国2020/3/16中期票据10.00人民币2023/3/16中国金茂2020/3/16中期票据25.00人民币2023/3/16合景泰富集团2020/3/17公司债10.00人民币2023/3/17中国金茂2020/3/19中期票据5.00人民币2023/3/19复地集团2020/3/20公司债11.60人民币2023/3/20华宇集团2020/3/23公司债3.50人民币2023/3/23大悦城2020/3/27公司债9.00人民币2023/3/27光明地产2020/3/31中期票据7.50人民币2023/3/31华发股份2020/3/31公司债5.00人民币2023/3/31祥生控股集团2020/11/30公司债5.00人民币2023/3/2海伦堡2021/3/17境外债券2.00美元2023/3/24世茂集团2021/3/18中期票据9.70人民币2023/3/18美的置业2021/3/26定向工具2.00人民币2023/3/29金科股份2021/9/22超短融10.00人民币2023/3/17荣盛发展2022/1/10境外优先票据3.00美元2023/3/16正荣地产2022/3/29境外优先票据7.29美元2023/3/6正荣地产2022/3/29境外优先票据15.90人民币2023/3/6华侨城A2022/9/13超短融20.00人民币2023/3/13光明地产2022/9/21超短融6.00人民币2023/3/10金隅集团2022/10/26超短融20.00人民币2023/3/24注：数据范围为80家典型企业2012年以来的债券发行监测数据数据来源：企业公告、CRIC整理在债务违约方面，本月没有新增违约房企，不过月内已经暴雷的阳光城和金科都有新增债务违约。整体来看，虽然融资环境有所优化，但是短期内仅能惠及白名单优质企业，部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。再加上当前销售疲软仍未复苏，流动性问题仍需要行业注意。表：各梯队房企违约数量梯队违约企业个数TOP307TOP31-508TOP51-10011备注：梯队划分按照克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径排名数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/8克而瑞研究中心01.IPO和增发：嘉创地产将以介绍方式港股上市，房企积极配股融资本月没有房企或房企旗下公司完成上市，2月24日深圳控股旗下的深业物业向港交所递交了招股书，期后则有嘉创地产在3月3日宣布将以介绍方式在港交所上市，预期将于3月23日正式挂牌。整体看来，近期香港资本市场对于境内房地产相关企业的上市融资态度较为谨慎，境内房企及旗下公司的上市积极性也相对较低。但是随着证监会在17日发布了境外上市备案管理相关规则，放宽了境外募资等限制，房企及旗下公司的境外IPO可能会受到一定的鼓励。而在增发配股方面，本月万科、招商蛇口、大名城都宣布将非公开发行A股股份，同时福星和保利的A股增发也在推进中。除此之外，期后万科在3月2日就配售3亿股新H股与中信里昂证券订立了配售协议，整体看来近期房企配股融资仍然较为积极。表：2023年2月部分房企配股融资事件企业名称时间配股事件配售股份数量(亿股）融资规模（亿元）状态万科2023/2/12万科拟非公开发行不超过11亿股A股≤11≤150发布预案福星股份2023/2/17福星股份拟向特定对象发行不超过2.85亿股募资总额不超过13.41亿≤2.85≤13.41发布预案修订稿招商蛇口2023/2/17招商蛇口拟增发募集配套资金不超85亿/≤85发布预案大名城2023/2/19大名城拟向名城控股等特定对象增发A股募资总额不超过30亿元≤6≤30董事会通过保利发展2023/2/23保利发展公布A股增发预案修订稿募资总额不超过125亿元≤8.19≤125发布预案修订稿万科2023/3/2万科拟配售3亿股新H股所得款项净额预计约为39.03亿港元339.