房企融资利好政策频出，近期将迎来一波配股潮（2022年11月）

中国房地产资本月报2022年11月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/13克而瑞研究中心本月关注：代码名称10月涨跌幅000736.SZ中交地产100.88%002305.SZ南国置业75.62%000732.SZST泰禾75.28%601155.SH新城控股72.71%600657.SH信达地产60.00%代码名称10月涨跌幅3639.HK亿达中国941.67%2007.HK碧桂园198.02%3380.HK龙光集团190.63%1233.HK时代中国控股183.67%6098.HK碧桂园服务178.72%【信贷、债券、股权三箭齐发，房企融资环境优化】11月8日，交易商协会宣布将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式支持民营房企融资，预计规模将达到2500亿元。11月11日，央行和银保监会发布“央十六条”，为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。11月28日，证监会又公布了“股权融资优化5条新政”，帮助房企打通股权融资渠道。整体看来，本月政府出台了多项房企融资支持性政策，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境将得到优化。但是从目前的情况来看，短期内仍将是国企央企以及部分优质民营房企比较容易获得政策的支持，而绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。【融资总量环比回升，连续两月没有房企发行境外债】本月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%。房企债券发行了194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少35%。房企债券类平均融资成本为3.68%，环比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月仍然没有房企发行境外债，连续两月没有房企发行境外债。而由于境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。【碧桂园等三家企业配股融资，两市地产股迎来大涨】本月没有新增房企或房企旗下公司完成上市或递交上市申请，仅有嘉创房地产在25日更新了招股书，因此截至2022年11月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别为13家和19家。除此之外，比较值得关注的是，本月碧桂园、雅居乐和建发国际纷纷宣布进行配股融资，再加上“股权融资优化5条新政”的出台，近期房企可能迎来一波配股潮。随着多项房企融资支持性政策的出台，两市地产股股价迎来了大幅上涨，房企的资本市场环境有望继续优化。免责申明数据、观点等引用请注明“由易居企业集团·克而瑞研究中心提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。11月A股房企涨幅TOP511月H股房企涨幅TOP5房企债券发行与到期（亿元）克而瑞资本月报11月刊房企融资利好政策频出，近期将迎来一波配股潮 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/13克而瑞研究中心01.债券发行：利好政策频出，未来融资规模有望回升2022年11月100家典型房企的融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%。随着11月多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升，比如本月有多家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超1500亿，此外还有多家银行与房企签约授信额度，已知授信规模超2万亿。从融资结构来看，本月房企境内债权融资436.01亿元，环比增加18.6%，同比减少13.7%；境外债权融资3.62亿元，同比减少97.2%；资产证券化融资为41.46亿元，环比减少9.8%，同比减少47.3%。图：2019年11月-2022年11月100家监测企业融资额统计图注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统11月房企发债194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少35%。本月仍然没有房企境外发债，连续两月没有房企发行境外债，房企在境外资本市场表现仍然持续低迷；境内发债194.2亿元，环比减少33.7%，同比减少31.6%。其中，公司债发行80.6亿元，环比减少30.5%，同比减少4%；中期票据发行98.6亿元，环比减少26.4%，同比减少33.3%。境内发债主体仍然是集中在华润置地、招商蛇口等国企央企以及龙湖这种财务状况较好的民营房企。图：2019年1月起各月房企发债规模（单位：亿元） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/13克而瑞研究中心注：1.不做额外说明，境外债统一按月末汇率换算2.发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等数据来源：企业公告、CRIC整理2022年11月100家典型房企新增债券类融资成本3.68%，环比提高0.46pct，同比下降0.27pct。本月没有房企发行境外债；境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。2022年1-11月100家典型房企新增债券类融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.1个百分点，境内债券融资成本3.39%，较2021年全年下降0.73个百分点。图：2020-2022年11月各月房企发债成本数据来源：企业公告、CRIC整理 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/13克而瑞研究中心具体企业表现来看，11月发债量最大的企业是华润置地，发债总量达到了113.96亿元，企业在本月发行了两笔共50亿元的公司债、一笔30亿元的中期票据以及共33.96亿元的ABS。本月发行债券的企业有11家，发债企业个数环比减少4家。从发债年限来看，首创城发发行的一笔11.2年的ABS期限最长。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的一笔20亿元的公司债利率为2.4%，是本月房企发行的所有债券中最低。表：本月企业发债总量TOP5企业名称总量（亿元）华润置地113.96首创城发20.1龙湖集团20万达商业20招商蛇口13.6数据来源：企业公告、CRIC整理02.债券期限：本月到期债券类378亿元，近两月偿债潮有所缓解本月房企共有29笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为378亿元，环比减少40.2%。其中，蓝光的1只公司债和宝龙的一只境外优先票据出现了实质性违约。提前关注到2022年12月将有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为159亿元，环比减少57.9%。其中，蓝光的1只公司债已经出现了实质性违约。从到期债券规模来看，单笔金额最高是保利于2015年发行的一笔公司债，规模为20亿元人民币。表：下个月部分企业发行债券到期情况企业名称发行时间融资方式融资金额（亿）货币单位到期保利发展2015/12/1公司债20.00人民币2022/12/1合景泰富集团2015/12/17公司债8.00人民币2022/12/17宝龙地产2016/12/6公司债5.00人民币2022/12/6金融街2017/12/15其他债券8.00人民币2022/12/15龙光集团2018/12/6公司债10.00人民币2022/12/6海伦堡2018/12/25公司债10.00人民币2022/12/25俊发地产2019/4/4境外优先票据1.21美元2022/12/24 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/13克而瑞研究中心蓝光发展2019/12/13公司债3.00人民币2022/12/13绿地控股2020/6/16境外债券5.00美元2022/12/16远洋集团2020/12/1公司债5.00人民币2022/12/1德信中国2020/12/3境外优先票据1.50美元2022/12/3德信中国2020/12/3境外优先票据2.00美元2022/12/3中南建设2020/12/9定向工具5.00人民币2022/12/9滨江集团2021/12/2超短融9.00人民币2022/12/2厦门国贸2022/3/9超短融10.00人民币2022/12/2注：数据范围为100家典型企业2012年以来的债券发行监测数据数据来源：企业公告、CRIC整理在债务违约方面，本月旭辉在11月1日公告表示将对境外债务停付本息；上坤地产也在同日公告称一笔境外优先票据出现交叉违约；此后7日中南建设公告称美元票据利息违约；海伦堡也于8日公告称旗下一笔境外优先票据未能按期支付利息；中梁则在13日正式宣布暂停支付境外债务项下所有应付本金和利息。整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，而由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。表：2021年以来部分房企债务违约情况房企时间主要内容正源地产2021年1月1月23日，正源地产未能根据约定支付西南证券2016年公司债券的本金及利息5.49亿元。华夏幸福2021年2月2月1日晚间，华夏幸福发布债务违约公告，涉及本息金额共52.55亿元，首次曝出债务违约。协信远创2021年3月3月9日，“18协信01”私募债到期，但协信远创仅支付利息，本金未足额兑付，坐实债务违约传言。中国恒大2021年6月6月29日，三棵树涂料股份有限公司公告称中国恒大逾期票据达到5137.06万元，自此恒大的大量商票曝出逾期。蓝光发展2021年7月7月8日蓝光发展公告称截至当日公司及下属子公司到期未能偿还的债务涉及本息金额为24.84亿元，已构成实质性违约。阳光1002021年8月8月11日，阳光100中国发布公告称公司未能按期支付2021年债券的本金及溢价共计5239万美元，已发生违约事件。新力控股2021年9月9月30日新力控股未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共3874.21万元。花样年2021年10月10月4日，花样年称公司有一笔2.06亿美元的票据未能如期而至支付。当代置业2021年10月10月26日当代置业确认了2021年10月25日到期、票息12.85% 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/13克而瑞研究中心的优先票据出现了实质性违约。佳兆业2021年11月11月4日佳兆业称，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期，合计127.88亿元。中国奥园2021年11月11月17日，奥园集团旗下合资公司一笔资管计划构成实质性违约，未偿付金额约6590.01万元。中国恒大2021年12月12月3日，中国恒大称该公司收到要求其履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。中庚集团2021年12月12月24日，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司发布一则资产处置公告，拟对中庚集团项目债权进行处置，总额约为9.33亿元，中庚集团债务出现实质违约。世茂集团2022年1月1月6日，中诚信托宣布由世茂集团担保的2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划已出现实质性违约，总规模6.45亿元。阳光城2022年2月2月17日阳光城在上交所公告称，公司未能在30日豁免期内（即2022年2月15日）支付需支付的境外债券XS2100664544利息1388万美元以及境外债券XS2203986927利息1339万美元，企业海外债出现实质性违约。禹洲集团2022年3月3月7日禹洲集团发布公告称，公司2023年到期的8.5%优先票据的利息2125万美元已于2022年2月4日到期应付，但公司在30天宽限期内未支付利息，已构成违约。祥生控股2022年3月3月21日，祥生控股集团公告称，公司未能按期支付2亿美元债的1200万美元利息。上置集团2022年3月3月27日，上置集团发布公告称，上置集团控股子公司上海金心未能到期偿还一笔人民币1.815亿元的应计利息，构成实质性违约。正荣地产2022年4月4月10日，正荣地产的公告称