房地产11月行业动态报告：土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 ——11月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 11月销售波澜未起，修复进程仍较缓慢。11月促销不利，政策效果尚未传导至销售端。2022年11月，30城新房销售面积1152.15万平，同比增速为-24.78%，环比增速为6.90%，成交套数106710套，同比增速为-29.59%，环比增速为8.98%，本月成交面积和套数较10月略有回升，但同比下降趋势仍在延续，未有明显改善。第四季度以来，为促进销售去化，保持回款流动性，各大房企推出多样化营销促销活动，但就销售数据来看，成绩不算理想。11月以来，多项房企融资支持政策出台，市场信心正在逐步修复，虽然目前市场尚未企稳，但复苏发展方向既定，现阶段处于市场修复的阶段性阵痛期。 ⚫ 集中供地走向灵活，核心城市热度创新高。随着土地市场下行，今年部分城市集中供地更加灵活，供地批次增加到四轮、五轮多批次。截止到11月30日， 22个集中供地重点城市中，已有无锡、南京、苏州等17个城市正式推出第四批次集中供地公告。其中，7城已完成第四批次土地集中出让。就已完成出让的情况来看，已成交的63宗地中，底价成交52宗地，底价成交率达79.36%，与三轮土拍基本一致，触线成交8宗地，触线成交率12.70%，较三轮+4.70pct，但不及本年一轮、二轮。无锡、苏州、南京、武汉于近日发布五轮供地信息，共计推出住宅用地229.56万方，“小步快跑”灵活供地或成后续常态，预计12月将有更多城市参与土拍末班车。 ⚫ 政策端持续发力，组合拳释放积极信号。《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》提出，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延。预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企，将率先脱困，迎来信用修复。强调支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持。房企融资环境有望进一步好转，促进已销售房屋竣工交付提速，对行业需求端、居民预期提振产生积极意义。第二支箭扩容，支持民营房企发债。第三支箭落地，允许房企股权融资。预计民营房企将获得多渠道的融资支持，三箭齐发，有助于行业恢复到良性循环。保函置换预售资金监管，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，对于防范化解房地产企业流动性风险具有重要意义。 ⚫ 投资建议：供给侧“三箭齐发”托底房企融资，需求侧政策想象空间也已经打开，现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期，供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议关注三条主线：1）短期弹性较大的优质民企：新城控股（601155）、龙湖集团（0960）；2）强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244）；3）优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 李慕尧 相对沪深300表现图 -35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-042022-01-192022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-08-172022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-152022-11-30沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】10月行业动态报告_“银十”缺席，业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 行业动态报告●房地产 2022年12月9日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：11月销售波澜未起，修复进程仍较缓慢 ......................................................................................... 1 1、销售同比降幅略有改善，市场分化不断加剧 .................................................................................................. 1 2．去化周期未能实现有效修复 .............................................................................................................................. 2 （二） 土地跟踪：集中供地走向灵活，核心城市热度创新高 ...................................................................................... 3 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 ....................................................................................................................... 3 2. 二轮土拍较一轮土拍稍有回温 ........................................................................................................................... 3 3. 流拍情况好转，溢价率略有下降，各城市热度分化 ....................................................................................... 4 4. 三轮土拍陆续成交，供地热度不振，近八成地块底价成交 ........................................................................... 5 5. 多城供地增至四轮、五轮，灵活供地或成常态 ............................................................................................... 6 二、 2022前三季度房地产板块财报分析 ............................................................................................................. 7 （一） 利润表：业绩表现不佳，归母净利润持续缩减，财务费率明显升高 .............................................................. 7 （二） 资产负债表：预收账款覆盖率仍大于1，行业持续分化 ................................................................................... 8 （三）现金流量表：销售回款未见改善，投资活动现金流出扩大 .............................................................................. 11 三、 政策端持续发力，已进入全面宽松阶段 ..................................................................................................... 11 （一） 三箭齐发支持融资，组合拳保障行业健康平稳发展 ........................................................................................ 11 （二）三四线城市宽松政策趋缓，一二线城市调控节奏加快 ...................................................................................... 16 四、 房地产行业在资本市场中的表现情况 ......................................................................................................... 18 （一）LPR年内三次下调，本月维持不变 ....................................................................................................................... 18 （二）房地产行业PE波动中修复，PB仍处于历史低位 ............................................................................................... 18 1、房地产板块PE、PB估值比较 .......................................................................................................................... 18 2、房地产板块与各行业PE、PB估值比较 .......................................................................................................... 19 3、物业管理版块市场表现 .............................................................................