2021年房地产行业年度策略报告

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 虽然，2020年A股地产股走势显著落后于其他板块，但是，通过我们独特且有效的分析方式，我们认为，2021年，优质地产开发股将走出修复行情，而优势的物业股将走出反转行情。  温故知新，从有效规律看去年行情 去年销售端增速持续好转，但地产股估值却不增反降；主要源于销售好转下，伴随着楼市价格与土地价格出现显著的上涨压力，带来政策持续收紧的预期；政策持续变化，才是地产股估值最重要的驱动因素。  融资管控进入全新时代，股价已隐含过度悲观 融资端管控，将从过去的成本管控升级到分类上限管控的新时代；房企层面实行“三条红线”的规定，个人住房贷款端在银行层面实现上限控制；虽然“三条红线”确实会使高周转型房企ROE水平下降，但是我们认为，这种下降的影响是可控的；通过我们合理的测算假设，进行梳理发现，重点样本房企的ROE将从20%以上水平，下降至17%的水平；整体看，ROE下降影响可控，地产开发股估值已隐含过度悲观。  2021年行业预测，销售端前高后稳 我们创新的发现，居民增量利息保障倍数是地产需求判断的有效领先指标，根据该指标，销售端增速将在2021年Q1继续冲高，而于二季度开始走向温和，预计全年商品住宅销售额增速为4.81%；根据最新变化的行业规律，土地成交增速是新开工的良好领先指标，2020年上半年新开工增速将持续走高，伴随房企融资端收紧，中期起开工增速将逐步回落，预计全年增速为2.51%。  投资建议 重点布局超跌的地产开发标的，推荐：阳光城、中南建设；建议关注：绿城中国（H股）；布局房产交易端持续超预期的标的，建议关注：我爱我家；布局转型取得成交的标的，建议关注：苏宁环球；优势物业管理标的，建议关注：新城悦服务（H股）、招商积余、绿城服务（H股）。  风险提示 1、政策超预期收紧；2、外围不确定性风险加大 [Table_ProfitDetail] 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 1月6日 2019 2020E 2021E 2019 2020E 2021E 000671 阳光城 6.34 0.98 1.28 1.62 6.47 4.95 3.91 推荐 000961 中南建设 7.98 1.12 1.89 2.43 7.13 4.22 3.28 推荐 000560 我爱我家 3.81 0.35 0.20 0.36 10.89 19.05 10.58 — 000718 苏宁环球 4.10 0.41 0.44 0.46 10.00 9.32 8.91 — 001914 招商积余 22.54 0.27 0.56 0.78 83.48 40.25 28.90 — 资料来源：公司公告、民生证券研究院（其中，我爱我家、苏宁环球、招商积余使用WIND一致预期） [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深300走势比较 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：赵翔 执业证号： S0100520010001 电话： 021-60876730 邮箱： zhaoxiang@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.【民生地产】行业事件点评：个人按揭端杠杆将适度收缩 2.【民生地产】2020年中期策略报告：成长与重估并举 -45%5%55%20/1/420/4/420/7/420/10/421/1/4沪深300房地产指数[Table_Title] 房地产 行业研究/投资策略报告 开发看修复，物业看反转 —房地产行业2021年度策略报告 投资策略报告/房地产 2021年01月07日 行业研究报告，服务于财经领域，整合发布高质量的财经相关领域精品资讯，提供各行业研究报告和干货。我们以微信公众号为基础，覆盖第三方平台为财经相关领域从业群体提供高质量的免费资讯信息服务。 我们的优势： 高质量的内容生产模式、多平台覆盖的整合营销服务、超百余万的高净值人群粉丝、专业、稳定的管理与团队。 旗下的矩阵号： 行业研究资本、行研资本、行研君、IPO智囊团、IPO最前沿、并购大讲堂、科创板的韭菜花、海外投资政策、海外置业政策、海外留学政策、海外留学、全球海外移民政策、番国志。 扫码关注公众号： 行研君 IPO最前沿 全球海外移民政策 报告索取请加：report08 商务合作请加：report998 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 2 [Table_Page] 投资策略/房地产 目录 1 前言：优质地产股估值能否在2021翻身? ............................................................................................................... 3 2 温故知新，从有效规律看去年行情 ........................................................................................................................... 4 1.1 去年销售端持续好转，地产股估值为何不增反降 .................................................................................................... 4 1.2 政策面围绕基本面变化，估值围绕政策面变化 ........................................................................................................ 5 3 融资管控进入全新时代，股价已隐含过度悲观 ....................................................................................................... 7 4 2021年行业预测，销售端前高后稳 ........................................................................................................................ 10 4.1 销售端：根据我们独创的有效指标，销售将前高后稳 .......................................................................................... 10 4.2 开工端：前高后低，销售将前高后稳 ..................................................................................................................... 12 5 投资建议：开发看修复，物业看反转 ..................................................................................................................... 14 5.1 销售与政策步入温和，优质地产开发股将走出修复行情 ...................................................................................... 14 5.2 中长期逻辑叠加催化，优质物业股将走出反转行情 .............................................................................................. 14 6 风险提示 .................................................................................................................................................................... 14 插图目录 ............................................................................................................................................................................ 15 表格目录 ............................................................................................................................................................................ 15 nMqOsMxPsRzRpRsMxOnRmN6MbP7NoMnNsQnMfQmMnMeRmMpQ6MmMxOuOtPmNwMnNxP 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告 3 [Table_Page] 投资策略/房地产 1 前言：优质地产股估值能否在2021翻身? 2020年，A股地产股的走势显著落后于其他板块，不少地产开发股的估值也创下历史新低，而其背后，主要源于地产政策出现新一轮的收紧；站在2021的年初，当前优质地产股估值是否已隐含了过度的悲观，未来会否走出修复行情？是否有部分标的，通过自身能力能实现盈利修复，带来反转行情？ 对于以上这些重点研究问题，我们不同于常规方式的研究，将利用我们独特且有效的分析方式，对2021年的地产股行情进行研判。 图1: 沪深300与房地产指数走势 图2: 万科PE水平波动 资料来源：WIND，民生证券研究院 资料来源：WIND，民生证券研究院 图3: 2020年A股各行业涨跌幅（%） 资料来源：WIND，民生证券研究院 -45%-35%-25%-15%-5%5%15%25%35%20/1/420/4/420/7/420/10/421/1/4沪深300房地产指数45566778892020-01-032020-01-172020-02-072020-02-212020-03-062020-03-202020-04-032020-04-172020-04-302020-05-152020-05-292020-06-122020-06-242020-07-102020-07-242020-08-072020-08-212020-09-042020-09-182020-09-302020-10-162020-10-302020-11-132020-11-272020-12-112020-12-25万科A市盈率（计算使用2020年wind一致EPS）-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120