房地产行业周观点：政策放松持续演绎，重申趋势性大机会

近期核心观点： 当前，改善优质房企资产负债表已成政府工作重点，房企信用风险继续缓释。 “三线四档”规则优化，优质房企发展潜力释放。重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。 核心推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。 市场表现回顾： 板块方面，2023.1.9-2023.1.13 期间，房地产指数（中信）下跌 1.62%，沪深 300 指数上涨 2.35%，房地产板块跑输沪深 300 指数 3.97 个百分点，位居所有行业第 26 位。近一个月，房地产指数（中信）下跌 3.89%，沪深 300 指数上涨 3.02%，房地产板块跑输沪深 300 指数 6.91 个百分点。近半年以来，房地产指数（中信）上涨 0.95%，沪深 300 指数下跌 5.72%，房地产板块跑赢沪深 300 指数 6.67 个百分点。 个股方面，2023.1.9-2023.1.13 期间，20 只个股上涨，115 只个股下跌，3只个股持平，占比分别为 14%、83%、2%。涨跌幅居前 5 位的个股为：电子城、海德股份、S*ST 前锋、ST 慧球、*ST 运盛，居后 5 位的个股为：中交地产、新华联、ST 新梅、金地集团等。 行业数据跟踪： 从日频数据跟踪来看，销售尚待回暖。2023 年截至 1 月 13 日，30 城商品房成交面积 546 万㎡，同比-11.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-15%、-23%、-11%、+21%；而一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为+8%、-20%、-10%。 行业政策要闻： ①金融部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进 21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。②大连公积金政策调整，多孩家庭首套最高可贷 100 万。③徐州出台“购房补贴”等 17 条举措助力稳增长、促销费。④昆明进一步规范商品房预售资金监管，保障资金专款专用。⑤武汉推行二手房“带押过户”。 ⑥济南鼓励生育新政策，三孩家庭首房公积金最高可贷 100 万。⑦绍兴出台公积金新政，贷款额度最高达 100 万。 风险提示： 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 当前，改善优质房企资产负债表已成政府工作重点，房企信用风险继续缓释。“三线四档”规则优化，优质房企发展潜力释放。重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企； ②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2023.1.9-2023.1.13期间，房地产指数（中信）下跌1.62%，沪深300指数上涨2.35%，房地产板块跑输沪深300指数3.97个百分点，位居所有行业第26位。近一个月，房地产指数（中信）下跌3.89%，沪深300指数上涨3.02%，房地产板块跑输沪深300指数6.91个百分点。近半年以来，房地产指数（中信）上涨0.95%，沪深300指数下跌5.72%，房地产板块跑赢沪深300指数6.67个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2023.1.9-2023.1.13） 个股方面，2023.1.9-2023.1.13期间，20只个股上涨，115只个股下跌，3只个股持平，占比分别为14%、83%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：电子城、海德股份、S*ST前锋、ST慧球、*ST运盛，居后5位的个股为：中交地产、新华联、ST新梅、金地集团等。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 从日频数据跟踪来看，销售尚待回暖。2023年截至1月13日，30城商品房成交面积546万㎡，同比-11.8%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-15%、-23%、-11%、+21%；而一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为+8%、-20%、-10%。 图6：30城商品房单日成交面积（万㎡），2023 图7：30城商品房累计成交面积同比，2023 图8：历年30城商品房单日成交面积（万㎡） 图9：历年30城商品房累计成交面积（万㎡） 图10：30城商品房单日成交区域结构，2023 图11：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023 图12：30城商品房单日成交能级结构，2023 图13：分能级商品房累计成交面积同比，2023 行业政策要闻 近期行业政策要闻主要包括以下内容：①金融部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。②大连公积金政策调整，多孩家庭首套最高可贷100万。③徐州出台“购房补贴”等17条举措助力稳增长、促销费。 ④昆明进一步规范商品房预售资金监管，保障资金专款专用。⑤武汉推行二手房“带押过户”。⑥济南鼓励生育新政策，三孩家庭首房公积金最高可贷100万。 ⑦绍兴出台公积金新政，贷款额度最高达100万。 表1：近期行业政策一览 免责声明