2022年12月18日房地产招商蛇口(001979.SZ)公司报告公司事项点评证券研究报告聚势加码前海，乘势夯实权益行业房地产公司网址www.cmsk1979.com大股东/持股招商局集团有限公司/59.53%实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)7,739流通A股(百万股)7,738流通B/H股(百万股)总市值(亿元)1,131流通A股市值(亿元)1,131每股净资产(元)10.65资产负债率(%)70.5推荐 ( 维持 )股价:14.62元【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*季报点评*财务维持稳健，投资呈现韧性*推荐20221031杨侃投资咨询资格编号S1060514080002BQV514YANGKAN034@pingan.com.cn郑茜文投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn主要数据行情走势图相关研究报告证券分析师事项：招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过交易前公司总股本30%，金额不超过向交易对方发行股份支付对价100%。平安观点：资产注入叠加配套融资，积极优化资产负债表。本次发行股份购买资产为收购公司控股下属公司少数股权。交易完成后公司将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业权益比例提升约13.65%。募集配套资金用途方面，在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中补充流动资金、偿还债务比例不超过交易作价25%，或不超过募集配套资金总额50%。标的资产整体优质，关注资产交易价格。标的公司南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务，同时南油集团通过直接及间接持股招商前海实业（南油集团重要联营企业）从事园区开发、建设和运营业务。当前已完工园区开发项目包括招商局前海经贸中心一期、前海经贸中心二期、前海经贸中心三期、招商领玺家园、招商港湾广场等，在建项目包括自贸时代中心、嵘玺家园、玖尚公寓等；物流仓储保税仓租赁主要包括易港中心（W6保税仓）、龙盛仓、南油易保中心（W7保税仓）等。2020年、2021年、2022年前三季度南油集团归母净利润分别为8.5亿元、2.8亿元、-0.2亿元，招商前海实业归母净利润分别为22.8亿元、8.8亿元、1.4亿元。本次交易控股公司持股比例提升有利于增加公司前海自贸投资权益比例，增加享有的深圳前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区开发建设，并夯实招商蛇口综合竞争力；同时持股比例提升亦有助于降低少数股权占比，促进归母净利润增厚，后续2020A2021A2022E2023E2024E营业收入(百万元)129,621160,643183,133204,194215,425YOY(%)32.723.914.011.55.5净利润(百万元)12,25310,3729,34010,46811,331YOY(%)-23.6-15.3-10.012.18.2毛利率(%)28.725.523.023.423.8净利率(%)9.56.55.15.15.3ROE(%)12.19.58.59.09.2EPS(摊薄/元)1.581.341.211.351.46P/E(倍)9.210.912.110.810.0P/B(倍)1.41.31.31.21.1请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 招商蛇口公司事项点评关注资产交易价格进展。投资建议：考虑本次交易尚未完成，维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为12.1倍、10.8倍、10.0倍。公司率先把握股权融资放开的政策机遇，借助资产注入及配套融资有望进一步优化资产质量，改善上市公司资产负债情况，在行业洗牌中脱颖而出，维持“推荐”评级。 风险提示：1）本次交易被迫暂停、中止或取消风险；2）本次交易摊薄公司即期回报风险；3）楼市去化压力延续，公司结算毛利率持续下行、前期高价地减值风险；4）公司产业新城建设开发进度低于预期，业绩修复进程放缓风险。请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 资料来源：同花顺 iFinD，平安证券研究所招商蛇口公司事项点评单位 : 百万元资产负债表会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产653,058705,400740,972761,134现金79,53364,09771,46875,399应收票据及应收账款3,2993,7614,1934,424其他应收款119,567136,307151,982160,341预付账款11,86713,52815,08415,913存货417,636463,604471,380476,720其他流动资产21,15624,10426,86528,338非流动资产203,145200,966198,487196,189长期投资61,56162,89863,83564,490固定资产11,46911,08410,96111,082无形资产1,3791,164958738其他非流动资产128,736125,820122,733119,878资产总计856,203906,366939,459957,323流动负债428,079504,209552,978581,823短期借款3,62810,0563,8634,467应付票据及应付账款57,90968,20775,65579,400其他流动负债366,541425,946473,460497,956非流动负债151,370118,78691,21067,350长期借款136,117103,47475,89852,098其他非流动负债15,25215,31215,31215,252负债合计579,448622,995644,188649,173少数股东权益168,084173,113178,750184,851股本7,9237,7397,7397,739资本公积14,18910,37310,37310,373留存收益86,56092,14798,409105,187归属母公司股东权益108,671110,258116,520123,299负债和股东权益856,203906,366939,459957,323单位 : 百万元利润表会计年度2021A2022E2023E2024E营业收入160,643183,133204,194215,425营业成本119,723141,013156,412164,153税金及附加9,68111,17112,86413,679营业费用3,9144,4684,9825,256管理费用2,1452,4722,7572,908研发费用116132147155财务费用2,0062,0362,2902,184资产减值损失-3,391-2,747-2,450-2,154信用减值损失-1,058-733-408-431其他收益252128128128公允价值变动收益157303838投资净收益3,7282,9822,0881,461资产处置收益7000营业利润22,75321,50224,13526,130营业外收入204204204204营业外支出115115115115利润总额22,84321,59124,20026,195所得税7,6417,2228,0958,762净利润15,20214,36916,10517,433少数股东损益4,8295,0295,6376,101归属母公司净利润10,3729,34010,46811,331EBITDA26,76728,55731,46932,866EPS（元）1.341.211.351.46单位 : 百万元现金流量表会计年度2021A2022E2023E2024E经营活动现金流25,70721,32748,81035,204净利润15,20214,36916,10517,433折旧摊销1,9194,9304,9784,487财务费用2,0062,0362,2902,184投资损失-3,728-2,982-2,088-1,461营运资金变动7,3051,92426,76112,009其他经营现金流3,0031,050762553投资活动现金流-24,277-819-1,173-1,281资本支出4,0021,3531,5621,594长期投资-11,663000其他投资现金流-16,616-2,172-2,735-2,875筹资活动现金流-11,161-35,944-40,266-29,992短期借款-14,0896,428-6,192604长期借款35,351-32,643-27,577-23,800其他筹资现金流-32,423-9,728-6,497-6,796现金净增加额-9,882-15,4367,3713,931主要财务比率会计年度2021A2022E2023E2024E成长能力营业收入(%)23.914.011.55.5营业利润(%)-5.5-5.512.28.3归属于母公司净利润(%)-15.3-10.012.18.2获利能力毛利率(%)25.523.023.423.8净利率(%)6.55.15.15.3ROE(%)9.58.59.09.2ROIC(%)5.04.04.45.0偿债能力资产负债率(%)67.768.768.667.8净负债比率(%)21.817.42.8-6.1流动比率1.51.41.31.3速动比率0.50.40.40.4营运能力总资产周转率0.20.20.20.2应收账款周转率49.049.049.049.0应付账款周转率2.12.12.12.1每股指标（元）每股收益(最新摊薄)1.341.211.351.46每股经营现金流(最新摊薄)3.322.766.314.55每股净资产(最新摊薄)10.9311.1311.9412.82估值比率P/E10.912.110.810.0P/B1.31.31.21.1EV/EBITDA14.514.011.810.7请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容 平安证券研究所投资评级:股票投资评级:强烈推荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推 荐 （预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中 性 （预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回 避 （预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市 （预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中 性 （预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市 （预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示:负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款:此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方