房地产行业周报：股权融资持续落地，宽松政策有望加速释放

投资要点 12月重点32城累计销售面积（截至9日）同比-16%，环比+12%。12城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。其中一线城市同比-8%，环比+3%； 二线城市同比-20%，环比+16%；三四线城市同比+6%，环比+11%。具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长45%、环比增长15%以外均有所下滑，其中广州同比下降52%，深圳同比下降27%；2）二线城市中只有福州、厦门同比正增长，福州、佛山、青岛、武汉、杭州等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市中扬州、惠州、江门等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。 苏州、上海土拍有所回温。1）苏州：第五轮土拍共出让10宗地块，其中3宗为来自园区的优质地块。10宗地块悉数成交，延续零流拍态势。整体溢价率达到4.8%，为5轮土拍中最高。区域内冷热分化现象仍存，其他7宗地块均以底价成交。从拿地企业看，城投托底现象有所缓解，有4宗由“民企+城投”联合体竞得。2）上海：第四轮土拍挂牌6宗地块，均成功出让，总建面63.8万平方米，总金额126.8亿元。整体溢价率较上一轮上升1.4pp至3.69%。从拿地企业看，此轮土拍依旧以央国企拿地为主，民企积极性仍不高，成交的6宗地中，有4宗被国央企底价竞得。 房企非银融资短期继续承压，房企信贷、股权融资支持持续落地。11月房地产企业非银融资总额为465亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%。1-11月房企非银融资总额7796亿元，同比下降51.7%。本月融资综合平均利率为3.76%，同比下降1.24pp，环比上升0.28pp。2022年12月信用债到期规216亿元，海外债到期规模115亿元，总到期规模331亿元，近两月偿债潮有所缓解。12月5日，邮储银行上海分行与旭辉集团、宝龙地产签署战略合作协议，将为两家公司分别提供意向性授信100亿元人民币，在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域展开合作。本周华发股份、金科股份、绿地控股、外高桥等房企先后发布公告，筹划非公开发行股票进行融资，“第三支箭”政策受益持续兑现。 上海房地产座谈会继续释放积极信号，多地政府需求端放松政策持续发力。12月8日，央行上海总部、上海银保监局召开座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等。 此外，多地政府需求端放松政策发力，1）佛山：12月9日，佛山住建局宣布，佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策，佛山进入全城不限购阶段；2）厦门：自12月5日起，在厦门市实际工作和生活的非该市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 12月重点32城累计销售面积（截至9日）同比-16%，环比+12%。12城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。其中一线城市同比-8%，环比+3%；二线城市同比-20%，环比+16%；三四线城市同比+6%，环比+11%。具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长45%、环比增长15%以外均有所下滑，其中广州同比下降52%，深圳同比下降27%；2）二线城市整体同比下滑20%，环比16%正增长，只有福州、厦门同比正增长，福州、佛山、青岛、武汉、杭州等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市表现不一，扬州、惠州、江门等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。 表1：全国重点城市12月累计（截至9日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房12月累计（截至9日）成交情况（单位：万平方米） 苏州第五轮土拍热度有所回升，上海第四轮土拍亦小幅回温。1）苏州：第五轮土拍共出让10宗地块，其中3宗为来自园区的优质地块（今年以来苏州所有触及最高限价的地块均来自园区）。整体供应相较于上轮体量明显减少，但优质地块供应上升，10宗地块悉数成交，延续零流拍态势。整体溢价率达到4.8%，为5轮土拍中最高，土拍热度有所回升，但区域内冷热分化现象仍存，其他7宗地块均仅有一家房企参拍，并以底价成交。从拿地企业看，城投托底现象有所缓解，本轮10宗地块有4宗由“民企+城投”联合体竞得，而第四轮成交的18宗地中有7宗由“民企+城投”或“民企+集体经济”竞得。2）上海：第四轮土拍挂牌6宗地块，均成功出让，总建面63.8万平方米，总金额126.8亿元。整体溢价率较上一轮上升1.4pp至3.69%，小幅回温，其中青浦赵巷、顾村共富两宗主力地块封顶成交。 从拿地企业看，此轮土拍依旧以央国企拿地为主，民企积极性仍不高，成交的6宗地中，有4宗被国央企底价竞得，另外2宗封顶成交地块分别由唯一民企佳运集团和厦门国贸竞得。 表3：苏州、上海最新批次土拍对比 房企非银融资短期继续承压，短期债务到期规模有所下降。11月房地产企业非银融资总额为465.0亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%，本月同比数据回到负增长区间，总额环比持续下降。1-11月房企非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。从融资结构来看，2022年11月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为48.7%、0%、8.9%、42.4%。 具体来看，信用债融资同比下降39.1%，环比下降29.2%；信托融资同比下降80.9%，环比上升2.8%；ABS融资同比上升80.1%，环比下降6.1%。11月无房企发行海外债。本月融资综合平均利率为3.76%，同比下降1.24pp，环比上升0.28pp。2022年12月信用债到期规216亿元，海外债到期规模115亿元，总到期规模331亿元，短期债务到期规模环比上月大幅下降，近两月偿债潮有所缓解。在11月多项房企融资支持性政策出台的背景下，未来房企的融资规模有望逐渐修复。 图1：融资总规模维持低位（亿元） 图2：房企信用债和海外债到期规模（亿元） 融资支持政策“三箭齐发”，房企信贷、股权融资支持持续落地。12月5日，邮储银行上海分行与旭辉集团、宝龙地产签署战略合作协议，将为两家公司分别提供意向性授信100亿元人民币，在房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算服务等业务领域，与旭辉集团、宝龙地产展开全方位、多层次的合作，助力推动保交付、保品质、保民生。本周华发股份、金科股份、绿地控股、外高桥等房企先后发布公告，筹划非公开发行股票进行融资，“第三支箭”政策受益持续兑现。 表4：“第三支箭”进展情况 REITs试点范围扩大，保障性租赁住房REITs加速推进。12月8日，“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”提到进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。同时，年会进一步明确REITS税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITS投资者群体。近期国内首单房企市场化运营的保障性租赁住房REITs项目——华夏基金华润有巢REIT网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售配售比例纪录。REITs提供了可预期退出路径的投资机会，未来随着REITs项目发行的增多，预计未来保障房的建设将加速推进。 上海房地产座谈会继续释放积极信号，多地政府需求端放松政策持续发力。继上周深圳召开房地产金融工作座谈会后，12月8日，央行上海总部、上海银保监局召开座谈会，部署落实落细落地金融支持房地产市场平稳健康发展16条措施、调整优化房企股权融资5条措施等，多措并举做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，支持房地产市场平稳健康发展。此外，多地政府需求端放松政策发力，1）佛山：12月9日，佛山住建局宣布，佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策，佛山进入全城不限购阶段；2）厦门：自12月5日起，厦门市岛外限购政策略有调整，在厦门市实际工作和生活的非该市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。 2市场回顾 上周上证指数上涨1.61%、沪深300指数上涨3.29%，创业板指上涨1.57%，万得全A上周交易额4.88万亿，环比上涨6.55%。从板块表现来看，食品饮料、家用电器、商业贸易、交通运输等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨2.77%，在所有申万一级行业中相对排名9/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌1.73%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。上周申万地产板块交易额1676.64亿，环比下跌29.55%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周世联行、天津松江、大悦城等个股涨幅显著。深振业A、中国武夷、广宇发展等个股跌幅显著。 图5：上周世联行、天津松江、大悦城等个股涨幅显著 图6：上周深振业A、中国武夷、广宇发展等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、中交地产、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了80亿。其中万科A和中交地产交易额合计246.99亿，占板块交易额比重为13.29%，万科A和中交地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、天保基建、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比56.06%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为56.06% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有53只股票上涨，龙光地产、融信中国、宝龙地产等位居涨幅前列。力高集团、中国恒大、花样年控股等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、旭辉控股集团、龙湖集团均超过40亿（人民币），尤其是碧桂园上周交易额达到102.68亿元。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有23只股票上涨，时代邻里、正荣服务、宝龙商业等位居涨幅前列。没有股票下跌。年初以来，华润万象生活、中海物业、卓越商企服务表现比较强势，这3只股票都实现了涨幅转负为正，分别上涨10.7%、8.6%和8.5%。从上周成交额来看，碧桂园服务、雅生活服务、融创服务控股、永升生活服务均超过了15亿（人民币），其中碧桂园服务达到68.82亿（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 12月5日，芜湖市公积金中心发布通知，多子女家庭（含二孩及以上）在芜湖首次申请住房公积金贷款购买普通自住住房，可在原享受贷款额度基础上浮，三孩及以上家庭可按实际租金提取住房公积金，其中二孩家庭最高上浮10%、三孩及以上家庭最高上浮20%。（新浪网） 12月5日，“厦门市房地产业协会”官方微信公众号消息，厦门非本市户籍家庭和个人原则上限购1套，本市户籍家庭原则上限购2套。其中，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。（中华网财经） 12月6日，海南省住建厅起草了《海南省房地产开发企业和经纪机构信用管理办法(试行)》，《办法》指出，房地产市场信用主管部门要构建以信用为基础的房地产市场监管机制，对