房地产行业融资观察：地产债行情还能走多远？

固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 地产债行情还能走多远？ 证券研究报告 2022年12月05日 作者 孙彬彬 分析师 SAC执业证书编号：S1110516090003 sunbinbin@tfzq.com 孟万林 分析师 SAC执业证书编号：S1110521060003 mengwanlin@tfzq.com 近期报告 1 《固定收益：本周资产证券化市场回顾-资 产 证 券 化 市 场 周 报（2022-12-04）》 2022-12-04 2 《固定收益：中长期主线或可看向复苏，转债估值压力仍应警惕-可转债市场周报（2022.12.04）》 2022-12-04 3 《固定收益：城投债：整体上行-城投债利差动态跟踪（2022-12-02）》 2022-12-04 房地产行业融资观察（2022-12-05） 政策宽松之下，我们能观察到房地产境内债、境外债、股票等资产价格，都表现亮眼。 地产行情还能走多远？ 对比2014-2015，境内地产债发行规模最先改善，自2014年二季度大幅增加，发行规模一直保持至2016年10月末。930之后地产股、地产债和中资美元债相继走出超额行情。各市场表现不尽相同，境内地产债市场表现持续近1年多，中资美元债行情超过两年。 与2014-2015年对比，在政策面支持的同时，政策力度、政策效果以及地产基本面是观察的关键。 从地产企业融资情况观察，截至12月初政策力度和效果仍不及2014，毕竟民营房企债券收益率虽然显著回落，但没有中债增做担保，房企还远远没有到能够靠自身信用滚续的程度。 而且两方面的问题依然存在：一方面，居民资产负债表的修复可能还没有开始，或者说这方面还未看到政策的进一步行动；另一方面，地产企业自身资产负债的修复可能才刚刚开始，房企从销售到拿地，都还没有看到进一步企稳的迹象，这会影响后续企业现金流。 对于进一步的政策，我们可以保持乐观。毕竟稳定房地产市场的大方向已经明朗，但是过程可能稍显复杂，因为宏观内外约束依然较多。 考虑到政策从出台到落地，再到有明显效果，未来半年大概率不用担忧房地产政策生变，对于当下房地产债券仍可以持积极态度，只是可能市场走得过快。对于机构而言，目前建议关注国有房企，如建发房地产、绿城、华发、光明地产等，以及资质较好的优质民营房企，如龙湖等发债主体。 风险提示：房地产市场发展超预期，信用风险事件频发，融资政策变动超预期 固定收益 | 固定收益专题 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 地产债行情还能走多远？ ........................................................................................................... 5 1.1. 地产企业金融资产表现亮眼 ....................................................................................................... 5 1.2. 政策支持下地产融资近期表现如何？ ..................................................................................... 6 1.3. 以史为鉴，2014年930新政后，地产行情走了多远？ .................................................. 9 1.4. 小结 .................................................................................................................................................... 11 2. 信用评级调整回顾 ...................................................................................................................... 11 3. 一级市场：发行量较上周下降，发行利率整体上行 ........................................................... 12 3.1. 发行利率 .......................................................................................................................................... 13 4. 二级市场：成交量下降，收益率较上周下行 ........................................................................ 14 4.1. 银行间市场 ...................................................................................................................................... 14 4.2. 交易所市场 ...................................................................................................................................... 19 5. 附录 ............................................................................................................................................... 20 图表目录 图1：碧桂园代表券价格走势 ......................................................................................................... 5 图2：龙湖集团代表券价格走势 ..................................................................................................... 5 图3：Wind房地产指数及上证指数表现 ...................................................................................... 5 图4：高收益美元债短期到期收益率（%） .................................................................................. 6 图5：民营房企发债规模及同比增速（亿元） ............................................................................ 6 图6：2022年5月以来境内地产债发行情况 .............................................................................. 6 图7：今年以来房企CRMW创设情况 .......................................................................................... 7 图8：房企申请储价式注册发行情况 ............................................................................................. 7 图9：上市房企定增公告发布情况 ................................................................................................. 7 图10：房企发行定增的历史情况 ................................................................................................... 8 图11：华夏幸福、世贸、福星发布定增的历史情况 ................................................................. 8 图12：民营房企发债规模（亿元） ............................................................................................... 9 图13：房地产行业利差 .................................................................................................................... 9 图14：Wind房地产指数、上证指数、Wind全A表现情况 ................................................. 10 图15：高收益级中资美元债短期到期收益率及美债收益率（%） ........................................ 10 图16：信用债发行量及净融资量走势 ................................................................................................... 12 图17：城投债发行量及净融资量走势 ................................................................................................... 12 图18：非金融企业短融发行量及净融资量走势 ................................................................................ 12 图19：中票发行量及净融资量走势 ....................................................................................................... 12 图20：企业债发行量及净融资量走势 ................................................................................................... 13 图21：公司债发行量及净融资量走势 ................................................................................................... 13 图2