三箭齐发东风已至，寒夜渡尽黎明破晓 [Table_Industry] ——地产行业“三支箭”政策研究深度专题 [Table_ReportTime] 2022年12月5日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 2 证券研究报告 行业研究 [Table_ReportType] 行业专题报告 [Table_StockAndRank] 房地产 行业 投资评级 看好 上次评级 看好 [Table_Author] 江宇辉 地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：+86 18621759430 邮 箱： jiangyuhui@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼 邮编：100031 [Table_Title] 三箭齐发东风已至，寒夜渡尽黎明破晓 [Table_ReportDate] 2022年12月5日 本期内容提要: [Table_Summary] [Table_Summary] ➢ 事件：近期地产行业接连出台重磅政策，央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展，信贷、债券和股权融资“三箭齐发”：11月21日人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会，提出要“稳定房地产企业开发贷款投放”等要求。11月8日银行间市场交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月28日证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问称恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务。 ➢ 第一支箭：信贷 – 万亿级授信支持“16条”新政。从签约主体来看，房企主要包括万科、美的置业等尚未出险、信用资质良好的民营房企，也包括保利发展、招商蛇口、中海发展等央企国企。从授信额度来看，已披露的意向授信额度合计已超3万亿。本轮信贷支持政策，覆盖主体全面，贷款类型多样，规模也为近年来少见。与2018年“第一支箭”的政策思路，即总量宽松、再贷款再贴现、引导商业银行信贷投放的政策措施非常类似。同时本轮信贷支持在支持对象、资金投向方面加强了针对性：1）直接支持特定类型房企。2）信贷类型以开发贷、个人按揭为主。 ➢ 第二支箭：债券 – 延期扩容纾困房企融资。“第二支箭”此时延期扩容主要由于地产行业融资纾困紧迫性、试点探索充分及“三支箭”组合拳强化对民营地产企业支持。此次扩容至2500亿元，针对性明确，增量将主要划拨给民营地产企业，并且表述留有空间，不排除继续扩容可能性。目前第二支箭采取储架式发行，我们认为前期将由中债增100%创设，后期引入市场化机制，可能通过体制内资管机构承接以及央行再贷款等方式控制风险。我们预计抵押物和抵押率都会有一定程度放松。当前授信自上而下选取以期形成示范效应，座谈会21家民营房企可能是主力名单。 ➢ 第三支箭：股权 – 阔别多年重启体现稳地产决心。2016年至今，再融资通道已多年关闭，我们认为在信贷和债券两支箭已发的情况下，迅速补位并重启第三支箭，信号意义非凡，充分表明了国家稳地产的信心和决心。从历史来看，再融资放松促进短期内行业基本面好转，定增数量与行情表现一致性较高，本轮行业背景下，再融资渠道的重新打开，我们预计销售基本面和行情表现都有望得到修复。目前的行业政策力度已经远超2008年和2014年的放松水平，我们认为行业定向量宽的作用下，房企的信用风险已经见底，目前还未暴雷的房企短期内出险的概率较低。 ➢ 未出险公司率先收益，优质房企水暖先知。我们坚定看好本轮行情的持续性，同时提示优质房企在本轮政策背景下率先受益的机会，推荐四条主线思路，分别为优质混合所有制房企信用修复机会、优质民企定增后的经营修复机会、国央龙头房企并购重组的规模扩张机会以及背靠集团“大树”的资源注入机会。 风险因素：政策放松进度不及预期，疫情反复导致销售表现不及预期。 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 3 目 录 1. “三支箭”背景溯源：2018年金融去杠杆，民企融资困难 ..................................................... 4 2. 第一支箭：信贷 – 万亿级授信支持“16条”新政 ................................................................. 5 2.1落实“16条”新政要求，大额授信发出“第一支箭” ............................................... 5 2.2 与2018年思路相似，加强针对性............................................................................. 8 2.3投向房地产行业贷款增速有望回升 .......................................................................... 10 3. 第二支箭：债券 - 延期扩容纾困房企融资 ....................................................................... 12 3.1 “第二支箭”为何此时离弦？ ................................................................................. 12 3.2 “第二支箭”如何发行？ ........................................................................................ 14 3.3 风险怎样控制？ ...................................................................................................... 16 3.4 抵押如何变化？ ...................................................................................................... 16 3.5 授信逻辑与授信情况 ............................................................................................... 17 4. 第三支箭：股权 – 阔别多年重启显稳地产决心 ............................................................... 18 4.1 稳融资再升级，第三支箭重启涉房上市公司股权融资通道 ...................................... 18 4.2 再融资进入第三轮周期 ........................................................................................... 18 4.3 第三支箭落地路径................................................................................................... 20 4.4 “第三支箭”此时推出意义何在？.......................................................................... 21 5. 行业信用风险已经见底，基本面有望企稳回升 ................................................................. 22 5.1 三箭齐发不可同日而语，行业信用风险已经见底 .................................................... 22 5.2 销售已处底部区域，后续有望企稳.......................................................................... 23 6. 未出险公司率先收益，优质房企水暖先知 ........................................................................ 25 风险因素 ............................................................................................................................... 25 图 表 目 录 图表 1：2018年民营/小微企业融资困难 ................................................................................ 4 图表 2：银行信贷依然是企业最重要的融资渠道 .................................................................... 5 图表 3：10月商品住宅销售同比跌幅再度扩大 ...................................................................... 5 图表 4：10月地产开发投资额与竣工面积同比跌幅扩大 ........................................................ 5 图表 5：商业银行支持房企、贷款类型和融资规模（截至2022/12/02） ............................... 6 图表 6：授信入围房企主要财务指标 ...................................................................................... 7 图表 7：今年以来央行在信贷政策方面对房地产行业的支持政策 ........................................... 7 图表 8：2018年与2022年“第一支箭”对比 ............................................................................ 9 图表 9：2018年人民银行对制造业和小微企业的银行信贷支持政策 ...................................... 9 图表 10：2018年“三支箭”推出后，普惠小微企业贷款增速持续上升 ................................... 11 图表 11：2020年后金融机构投向房地产行业贷款余额增速持续下降 .................................. 11 图表 12：房企发债总额及同比增速 ..................................................................................... 12 图表 13：国企和民企境内债券