房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 21 房地产 2022年12月16日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《房企多维度融资持续推进，佛山厦门限购松动—行业周报》-2022.12.11 《房企股权融资开闸，四城土拍热度分化—行业周报》-2022.12.4 《供需双降下供给侧改革出清，阵痛后迎接城镇化下一阶段—行业投资策略》-2022.12.4 地产融资三箭齐发，优质房企持续受益 ——行业深度报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  第一支箭：优质房企获得银行信贷融资支持 在央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会后，截至2022年12月上旬，包括六家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协议，满足企业合理融资需求，给予意向性授信额度，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。中央多部出台政策指导银行向优质房企出具保函置换预售监管资金，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。同时监管机构要求内保外贷跨境增信支持房企融资，助力房企在离岸市场的信用环境改善。  第二支箭：增信支持下民企发债融资逐渐修复 2022年5月，证监会宣布在交易所债券市场推出民营企业债券融资专项支持计划，由中证金负责实施，成功助力五家民企成功发债。同时交易商协会组织中债增信公司主动设立了中债民企债券融资支持工具，8-10月中债增信公司累计全额担保支持民企发债规模68亿元，票面利率3.2%-3.5%不等，认购倍数较高，优质民企发债有所复苏，但总体仍处于低位。在11月多部接连释放为民营房企融资纾困的积极信号后，优质民企陆续开展储架式注册发行工作，截至12月上旬已有八家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。12月三家优质民企通过“央地合作增信”新模式，通过中证金融公司采用信用保护凭证方式进行发债，也对民企债券融资形成了良好的积极示范效应。  第三支箭：房企股权融资重新开闸 11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸。本次股权融资明确提出资金流向是用于保交楼、保障房、棚改房、补充流动性资金、偿还债务，定向解决保交楼和企业债务两大行业难点，有效缓解当前流动资金紧张的困境，改善房企资产负债结构。优质民企通过增发配股等融资形式补充流动资金，PB较低、负债率较高、有扩张诉求的地方国企通过股权融资能优化负债结构，提升市场份额。从历史周期来看，房企股权融资窗口基本会在行业低谷打开，整体开放时间较短。随着“第三支箭”落地，截至12月上旬已有18家房企披露再融资计划。  行业格局逐渐出清，看好优质企业发展 本轮政策从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻已经过去。供给侧改革下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。  风险提示：政策落地不及预期、销售回暖不及预期、行业流动性风险加剧。 -36%-24%-12%0%12%24%2021-122022-042022-08房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 21 目 录 1、 行业流动性危机加剧，民企融资受到阻碍............................................................................................................................. 3 2、 第一支箭：优质房企获得银行信贷融资支持 ......................................................................................................................... 5 2.1、 多家商业银行给优质房企提供超千亿融资授信支持 .................................................................................................. 5 2.2、 优质房企可出具保函置换预售监管资金 ...................................................................................................................... 7 2.3、 银行内保外贷跨境增信支持房企融资 .......................................................................................................................... 9 3、 第二支箭：增信支持下民企债券融资逐渐修复 ................................................................................................................... 10 3.1、 政策层面：多部门支持优质民企融资 ........................................................................................................................ 10 3.2、 增信层面：中债增信和中证金融通过多种方式进行增信 ........................................................................................ 11 3.3、 企业层面：优质民企融资逐渐恢复............................................................................................................................ 14 4、 第三支箭：房企股权融资重新开闸 ...................................................................................................................................... 16 4.1、 房企股权融资窗口开放周期较短 ............................................................................................................................... 16 4.2、 第三支箭落地后多家房企披露再融资计划 ................................................................................................................ 17 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................. 18 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 19 图表目录 图1： 2021年下半年以来地产信用债发行规模波动较大 ........................................................................................................... 3 图2： 2022年以来地产信用债违约规模扩大............................................................................................................................... 3 图3： 2021年下半年来民营房企发债规模下降（亿元） ........................................................................................................... 4 图4： 2022年以来地产信用债发行利率波动下降（%） ........................................................................................................... 4 图5： 2023年房企债偿压力仍然较大 .......................................................................................................................................... 4 图6： 六家国有大银行为19家优质房企提供意向授信融资 ...................................................................................................... 5 图7： 国有六大行外其他大型银行为优质房企提供意向融资额度 ............................................................................................ 6 图8： 重点房企受限监管资金占比较高 ....................................................................................................................................... 9 图9： 民营房企海外债总规模相对更大 ..................................................................................................................................... 10 图10： 中债民企支持工具通过六种方式