市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|点评报告 2022年11月23日 行业投资评级 地产融资三支箭进展点评 强于大市|维持 三箭齐发，进展迅速 行业基本情况 事件描述 地产融资三支箭推进迅速，信贷方面今日国有大行与优质房企签订合作协议、债券方面今日扩容首批民营房企落地、股权方面前日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。 1） 信贷方面，11月23日国有大行与优质房企签订合作协议。其中，①交行为万科、美的置业分别提供1000亿、200亿意向性授信；②中行为万科提供1000亿意向性授信；③工行为龙湖、碧桂园提供数百亿意向性授信；④农行与万科、龙湖、华润、中海、金地共5家房企签署银企战略合作协议。 2） 债券方面，11月23日扩容首批民营房企落地。中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。 3） 股权方面，11月21日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。 事件评论  地产政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，稳融资三箭齐发。目前来看，地产政策已形成组合拳。我们在9月初报告中提出的逻辑：①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此，我们当初提出的逻辑依次得到验证。首先，需要明确的是，本轮地产政策的用意在于“稳”，而非以往周期中的“刺激”。稳楼市，根本是需要把销售稳住，制约销售企稳的因素包括：需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。因此，稳楼市需要三个支点，即稳需求、保交楼、稳主体（尤其是民营房企），目前来看已形成三位一体的政策体系。而稳主体的当务之急，在于稳融资，目前来看基本形成三箭齐发之势。  稳融资三箭齐发，进展迅速。三支箭是2018年提出的融资支持政策，分别为信贷、债券、股权融资。目前来看，今年支持民企融资的工具不断推出，本轮基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。目前来看，稳融资三支箭推进速度快，效果值得期待。1）债券融资方面，5月、8月分别落地CRMW、中债增信担保发债，落地约80亿，11月份房企名单扩容、额度提升，目前总额度超过1000亿，新落地62亿。2）信贷融资方面，11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会提出稳定地产信贷，11月23日4家国有行签署近3000收盘点位 3681.69 52周最高 4620.02 52周最低 3201.08 行业相对指数表现（相对值，%） 资料来源：Wind，中邮证券研究所 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -30-20-1001020302021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/102022/11沪深300房地产（长江） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 亿授信；3）股权融资方面，2022金融街论坛年会提出改善优质房企资产负债表、支持涉房企业并购重组及配套融资、开展股权融资等。  第三支箭股权融资或许值得期待，改善资产负债表、支持股权融资。优质企业在获得信贷、债券融资之后，客观上存在降杠杆需求。2022年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，稳融资第三支箭或许值得期待（即股权融资）。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，可以包括多种方式，例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。本次年会提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。  楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。  投资建议：政策组合拳持续发力，看好地产板块行情持续性，配置重点关注三条思路，优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳，我们认为目前政策已形成组合拳，销售正处于磨底阶段，楼市在政策组合拳之下是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展；3）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。  风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 目录 1.事件描述 ................................................................................................................................................................ 5 2.事件评论 ................................................................................................................................................................ 5 3.风险提示 .............................................................................................................................................................. 10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图表目录 图表1 地产政策已经形成组合拳，稳主体当务之急是稳融资 .................................... 6 图表2 目前地产融资三支箭进展迅速 ........................................................ 6 图表3 改善资产负债表的目的与方式 ........................................................ 7 图表4 商品房销售历史数据及未来中枢示意图 ................................................ 8 图表5 2022年前三季度新增人民币贷款超过2021年全年 ...................................... 8 图表6 居民储蓄存款余额持续上行 .......................................................... 8 图表7 房地产企业出清、修复、增长并存 .................................................... 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 1.事件描述 地产融资三支箭推进迅速，信贷方面今日国有大行与优质房企签订合作协议、债券方面今日扩容首批民营房企落地、股权方面前日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。 1）信贷方面，11月23日国有大行与优质房企签订合作协议。其中，①交行为万科、美的置业分别提供1000亿、200亿意向性授信；②中行为万科提供1000亿意向性授信；③工行为龙湖、碧桂园提供数百亿意向性授信；④农行与万科、龙湖、华润、中海、金地共5家房企签署银企战略合作协议。 2）债券方面，11月23日扩容首批民营房企落地。中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。 3）股权方面，11月21日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。 2.事件评论 地产政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，稳融资三箭齐发。目前来看，地产政策已形成组合拳。我们在9月初报告中提出的逻辑：①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此，我们当初提出的逻辑依次得到验证。首先，需要明确的是，本轮地产政策的用意在于“稳”，而非以往周期中的“刺激”。稳楼市，根本是需要把销售稳住，制约销售企稳的因素包括：需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。因此，稳楼市需要三个支点，即稳需求、保交楼、稳主体（尤其是民营房企），目前来看已形成三位一体的政策体系。而稳主体的当务之急，在于稳融资，目前来看基本形成三箭齐发之势。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 图表1 地产政策已经形成组合拳，稳主体当务之急是稳融资 数据来源：各级政府网站，中邮证券研究所整理 稳融资三箭齐发，进展迅速。三支箭是2018年提出的融资支持政策，分别为信贷、债券、股权融资。目前来看，今年支持民企融资的工具不断推出，本轮基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。目前来看，稳融资三支箭推进速度快，效果值得期待。1）债券融资方面，5月、8月分别落地CRMW、中债增信担保发债，落地约80亿，11月份房企名单扩容、额度提升，目前总额度超过1000亿，新落地62亿。2）信贷融资方面，11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会提出稳定地产信贷，11月23日4家国有行签署近3000亿授信；3）股权融资方面，2022金融街论坛年会提出改善优质房企资产负债表、支持涉房企业并购重组及配套融资、开展股权融资等。 图表2 目前地产融资三支箭进展迅速 数据来源：中国人民银行，银行间交易商协会，公司公告，中邮证券研究所整理 稳楼市稳主体稳需求保交楼第三支箭：股权第一支箭：信贷第二支箭：债券政策组合拳当务之急政策用意稳融资 企业自救、专项借款 市场化收购、政府回购 地方因城施策 货币政策：LPR、加点 税费减免（换房个税）稳信心三箭齐发近日国有行向优质房企意向授信约3000亿Q3房地产开发贷累计增速反弹2.4pct至2.2%5-8月,CRMW推出,落地15.69亿8-9月,增信担保推出,落地62亿11月,增信担保扩容,额度1042亿,落地62亿信贷债券证监会主席提出支持改善优质房企资产负债表股权 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 第三支箭股权融资或许值得期待，改善资产负债表、支持股权融资。优质企业在获得信贷、债券融资之后，客观上存在降杠杆需求。2022年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，稳融资第三支箭或许值得期待（即股权融资）。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，可以包括多种方式，例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。本次年会提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗