万亿信贷支持房企，房贷利率有望持续下行

本周A股港股地产板块和物业板块均涨幅明显。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.2%，在各板块中位列第14；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.9%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+12.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4.4%， 沪深300指数涨跌幅为+0.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+8.3%和+12.3%。 本周深圳、郑州等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1757万㎡，单周环比+38%，单周同比-17%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面47731万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比上升，弱势难掩。本周（11.19-11.25）35个城市商品房成交合计398万平米，周环比+17%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+5%，周同比-36%；二线城市周环比+20%，周同比-22%；三四线城市周环比+27%，周同比-20%。 本周二手房成交同环比均下降，连续三周环比下滑。本周15个城市二手房成交合计136万平米，周环比-9%，周同比-4%。其中，一线城市周环比-12%，周同比-16%；二线城市周环比-7%，周同比-3%；三四线城市周环比-18%，周同比+148%。 超2万亿新增银行授信额度，房企现金流有望边际改善。11月23日央行、银保监会正式发布“金融16条”，随即3日内7家大型银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议，据我们不完全统计，7大银行给予房企的总授信额度已经超过了2万亿元。商业银行密集向房企提供授信支持是对“金融16条”的快速响应和具体落实，随着银行授信及此前“第二支箭”等融资支持政策的持续落地，民营房企的现金流有望出现边际改善。结合系列保交楼措施的持续推进，我们认为地产竣工端或将逐步复苏，利好建筑建材等后周期行业；同时市场对于物业公司账面现金被关联房企挪用的担忧将有望减轻，物业公司或具有较大弹性。 11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。根据贝壳研究院，2022年11月103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%（环比下降3bp），二套利率为4.91%（环比持平），较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25bp，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。 投资建议 短期部分民营房企受金融支持现金流或出现边际改善，而中长期看央国企的发展更有支撑，在优质的土储和持续的拿地能力加持下，更享宽松政策带来的利好。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 超2万亿信贷支持房企，房贷利率有望持续下行 2万亿新增授信额度，房企现金流有望改善，物业公司或具有较大弹性。 11月23日央行、银保监会正式发布“金融16条”，旨在保持房地产融资平稳有序，随即11月23至25日包括工行、农行、中行、建行、交行、邮储、兴业银行在内的7家大型银行陆续与十多家房企签订了战略合作协议。据我们不完全统计，3日内7大银行给予房企的总授信额度已经超过了2万亿元。我们认为商业银行密集向房企提供授信支持是对“金融16条”相关政策的快速响应和具体落实，随着银行授信及此前“第二支箭”等相关融资支持政策的持续落地，民营房企的现金流有望出现边际改善，资金压力有望得到一定缓解，进而市场对于物业公司账面现金被关联房企挪用的担忧将有望减轻，物业公司或具有较大弹性。 图表1：7家银行给房企的总授信额度已超2亿元 11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。据贝壳研究院监测的103个重点城市主流房贷利率数据，2022年11月103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%（环比下降3bp），二套利率为4.91%（环比持平），较2021年10月最高点已经分别下降163bp和107bp。平均放款周期为26天，与上月持平，较2021年10月最高点缩短48天。根据贝壳及我们的不完全统计，目前已有天津、武汉、石家庄、贵阳、昆明、大连等18城的首套房贷利率降至4%以下，我们认为①近期央行、银保监会发布“金融16条”支持各地在全国政策基础上因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限将逐步落地；②11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25bp，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，因此未来各地房贷利率仍有下降的空间。 图表2：百城首套房贷利率持续下行 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+5.1%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.7%，在各板块中位列第4。本周地产涨跌幅前5名为新城发展、中交地产、碧桂园、美的臵业、中国武夷，涨跌幅分别为+26.7%、+21.4%、+18.8%、+17.8%、+16.6%；末5名为三湘印象、上实城市开发、汇景控股、德信中国、卡森国际，涨跌幅分别为-23.9%、-12.1%、-11.5%、-10.3%、-9%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.5%，沪深300指数涨跌幅为-0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+9.2%和+7.4%。本周物业涨跌幅前5名为金科服务、卓越商企服务、融创服务、碧桂园服务、领悦服务集团，涨跌幅分别为+15.2%、+13.6%、+13.3%、+11.6%、+10.5%；末5名为宋都服务、滨江服务、正荣服务、康桥悦生活、第一服务控股，涨跌幅分别为-7.4%、-7.1%、-6.1%、-5%、-4.8%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第48周，全国300城宅地成交建面1757万㎡，单周环比38%，单周同比-17%，平均溢价率2%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面47731万㎡，累计同比-37%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为819、722、563、544、511亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（11月19日-11月25日）35个城市商品房成交合计398万平米，周环比+17%，周同比-28%，月度累计同比-32%，年度累计同比-29%。其中： 一线城市：周环比+5%，周同比-36%，月度累计同比-27%，年度累计同比-23%； 二线城市：周环比+20%，周同比-22%，月度累计同比-30%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+27%，周同比-50%，月度累计同比-59%，年度累计同比-45%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（11月19日-11月25日）15个城市二手房成交合计136万平米，周环比-9%，周同比-4%，月度累计同比+41%，年度累计同比-9%。其中： 一线城市：周环比-12%，周同比-16%，月度累计同比+12%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比-7%，周同比-3%，月度累计同比+48%，年度累计同比0%； 三四线城市：周环比-18%，周同比+148%，月度累计同比+155%，年度累计同比-28%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.61亿平米，环比+0.8%，同比+4.1%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.4月，较上周+0.1个月，较去年同比+3.1个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。