行业周报：信贷宽松持续落地，优质房企更加受益

本周A股港股地产板块、物业板块均下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.4%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和-7.7%。 本周广州、南昌、徐州等地第三批土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1499万㎡，单周环比390%（上周国庆假期），单周同比-25%，平均溢价率1%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面38157万㎡，累计同比-43%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 国庆后一周新房销售不及9月平均水平。本周（10.8-10.14）35个城市商品房成交合计415万平米，较9月周度平均-14.9%，周同比-27%。其中，一线城市较9月周度平均-21.3%，周同比+0%；二线城市较9月周度平均-9.4%，周同比-27%；三四线城市较9月周度平均-40.2%，周同比-62%。 本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计186万平米，较9月周度平均+29.2%，周同比+67%。其中，一线城市较9月周度平均+15.6%，周同比+37%；二线城市较9月周度平均+33.8%，周同比+74%；三四线城市较9月周度平均+39.9%， 周同比+181%。 全国11城自主下调首套房贷最低利率，58城下调首套公积金贷款利率。9月29日央行等发布《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》的通知，对于连续下跌的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日央行将5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别向下调整为2.6%和3.1%。根据各政府网站及相关媒体报道，目前多地政府快速响应，积极跟进出台相关政策，截至10月16日，据不完全统计已有11城自主下调首套房贷最低利率，已有58城响应下调首套公积金贷款利率，持续落地的宽松信贷政策将在一定程度上提振购房者信心，促进四季度市场的结构性逐步复苏。 财政部发文严禁通过国企拿地虚增土地出让收入。10月14日，财政部发文称严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。自2021年下半年以来，土地市场热度下降，政府平台兜底拿地增加，2022年一二批次集中土拍中地方国企拿地比例分别为34%和41%。未来在政策约束下该比例将降低，地方政府或加大让利房企的措施，以提高房企拿地意愿，我们认为现金流安全稳健、有拿地能力的房企或更加受益。 投资建议 首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 全国多地快速响应下调房贷利率下限和公积金利率 已有11城自主下调首套房贷最低利率，已有58城响应下调首套公积金贷款利率。9月29日央行等发布《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》的通知，对于连续下跌的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日央行将5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别向下调整为2.6%和3.1%。根据各政府网站及相关媒体报道，目前多地政府快速响应，积极跟进出台相关政策，截至10月16日，据不完全统计已有11城下调首套房贷最低利率下限，58城响应下调首套公积金贷款利率，持续落地的宽松信贷政策将在一定程度上提振购房者信心，促进四季度市场的结构性逐步复苏。 图表1：11城（包含直辖市）下调首套最低房贷利率下限 图表2：58城（包含直辖市）下调首套公积金贷款利率 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.4%，在各板块中位列第15。本周地产涨跌幅前5名为祥生控股集团、天誉臵业、海泰发展、京能臵业、*ST银亿，涨跌幅分别为+20.2%、+16.7%、+12.7%、+10.6%、+9.9%；末5名为合生创展集团、碧桂园、绿地香港、龙光集团、建业地产，涨跌幅分别为-24.6%、-18.2%、-17.9%、-17.6%、-15.4%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-6.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为-7.3%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和-7.7%。本周物业涨跌幅前5名为康桥悦生活、正荣服务、招商积余、融信服务、建业新生活，涨跌幅分别为+30.6%、+2.5%、+1%、-0.2%、-0.4%；末5名为浦江中国、碧桂园服务、荣万家、新希望服务、鑫苑服务，涨跌幅分别为-18.8%、-18.8%、-13.6%、-12%、-11.3%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第42周，全国300城宅地成交建面1499万㎡，单周环比390%，单周同比-25%，平均溢价率1%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面38157万㎡，累计同比-43%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为803、631、563、518、511亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（10月8日-10月14日）35个城市商品房成交合计415万平米，周环比+307%，周同比-27%，月度累计同比-31%，年度累计同比-30%。其中： 一线城市：周环比+276%，周同比0%，月度累计同比-22%，年度累计同比-24%； 二线城市：周环比+331%，周同比-27%，月度累计同比-29%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比+208%，周同比-62%，月度累计同比-59%，年度累计同比-44%。 图表13：40城新房成交面积及同比增速 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表16：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（10月8日-10月14日）15个城市二手房成交合计186万平米，周环比+4151%，周同比+67%，月度累计同比+65%，年度累计同比-14%。其中： 一线城市：周环比+2635%，周同比+37%，月度累计同比+38%，年度累计同比-30%； 二线城市：周环比+4720%，周同比+74%，月度累计同比+72%，年度累计同比-6%； 三四线城市：周环比+68552%，周同比+181%，月度累计同比+181%，年度累计同比-36%。 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表20：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.59亿平米，环比+0.6%，同比+6%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.1月，较上周-0.1个月，较去年同比+2.1个月。 图表21：12城商品房的库存和去化周期 图表22：12城各城市能级的库存去化周期 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表24：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表25：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表26：物管行业资讯 物管公司动态 图表27：物管公司动态 行业估值 图表28：A股地产PE- TTM 图表29：港股地产PE- TTM 图表30：港股物业股PE- TTM 图表31：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。