允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看？
请务必阅读正文后的免责声明 2022年11月23日 远东研究·远东评论 摘 要 作者：曹晓婧 邮箱：research@fecr.com.cn 2022年11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）（以下简称“104号文”）。基于今年以来的系列政策“组合拳”对商品房销售市场带动作用较为有限等背景下，本次104号文的出台，是政策由优秀项目向优秀房企发力、由需求侧向供给侧发力，旨在进一步提振市场预期、保障优质房地产企业能平稳推进“保交楼”工作。 本次文件明确和规范了商业银行可以出具保函来帮助房企置换预售监管资金的相关要求，允许商业银行按照市场化、法治化原则，充分评估房地产企业后自主开展保函置换业务。本文从出具方资质要求、支持对象资质要求、保函额度及期限、保函使用及风险防范等市场关注重点对文件进行了梳理。 104号文的出台为全国保函置换商品房监管资金业务提供了具体规则，统一了此前各地方监管部门自行设置的保函额度及期限。本文认为该政策主要受益对象为此前未出台该政策地区的高信用国企及民营房企，粗略预计可以为这些优质房地产企业带来约15%开发资金规模的流动性；而对于已出台该政策但置换额度高于“30%的重点监管资金”地区的高信用房企，以及已违约或有违约风险的弱资质房企可能有一定负面影响。 对于房地产市场而言，该政策能够短期内为优质房地产企业快速注入现金流，有助于落实“保交楼”工作，进而有望从供给侧带动需求侧信心加速恢复。但符合条件的商业银行对于开展保函置换业务的意愿将影响该政策实际带动的资金规模，仍需继续关注房企违约风险及实际开展该业务的情况。 对于债券市场而言，本次文件创新提出置换资金可以用于房地产企业偿还债务，这将有效缓解房企到期债务违约事件频发现状，有助于债券市场信心恢复。本文统计了近期诸多地产支持政策文件出台后一周的地产债价格涨跌幅，数据显示市场情绪回升明显，民营企业等信用较低的房地产企业主体发行的债券价格修复程度更高。 展望未来，房地产企业信用格局或将进一步分化。对于资质良好、信用评级高的优质房地产企业，将获得更多政策支持来解决当下流动性危机；而对于资产结构较弱、违约风险较大的房地产企业信用或将进一步恶化。 相关研究报告： 1.《2500 亿民营企业债券融资支持工具点评：“第二支箭”扩容，房地产复苏重拾信心》，2022.11.18 2.《2022 年10月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销售再显颓势，行业债券信用利差走阔》，2022.11.15 3.《中债信增全额担保龙湖中票发行事件点评：债券发行道路继续拓宽，民营房企能否迎来春天？》，2022.09.02 4.《当前房地产并购融资情况概览》，2022.05.07 允许银行与房企开展保函置换预售资金业务怎么看？ 1 / 9 请务必阅读正文后的免责声明 2022年11月23日 远东研究·远东评论 目录 一、文件出台背景 ........................................................................................................................................................... 2 （一）房地产行业现状 ............................................................................................................................................... 2 （二）预售制度及资金监管 ....................................................................................................................................... 3 （三）保函与保函置换业务 ....................................................................................................................................... 4 二、文件主要内容 ........................................................................................................................................................... 5 （一）出具方资质要求 ............................................................................................................................................... 5 （二）支持对象资质要求 ........................................................................................................................................... 5 （三）保函额度及期限 ............................................................................................................................................... 6 （四）保函使用相关规定 ........................................................................................................................................... 6 三、文件解读与市场反应 ............................................................................................................................................... 6 （一）文件解读 ........................................................................................................................................................... 6 （二）市场反应 ........................................................................................................................................................... 8 四、总结与展望 ............................................................................................................................................................... 8 2 / 9 请务必阅读正文后的免责声明 2022年11月23日 远东研究·远东评论 2022年11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）（以下简称“104号文”）。本次104号文是支持“三稳”政策、“保交楼”工作的又一举措，明确和规范了商业银行可以出具保函来帮助房企置换预售监管资金的相关要求，允许商业银行充分评估房地产企业后自主开展保函置换业务，统一了全国保函置换业务的额度和期限，允许房地产企业将置换资金用于项目施工和偿还债务。 一、文件出台背景 （一）房地产行业现状 今年以来，从中央到地方出台了包括下调利率、放宽“三限”（限购、限贷、限售）、增信房企融资、设立房地产纾困基金等系列政策“组合拳”（表1），但对商品房销售市场带动作用仍较为有限。根据国家统计局数据，今年1-10月全国商品房销售面积累计同比下跌22.30%（图1），市场暂未有趋势性复苏迹象。 由于多地疫情反复、许多烂尾楼盘尚未竣工交付至购房者等因素，居民对收入及楼市预期未有根本性改善，利率下调带动刚需和改善型需求效果有限。收紧的融资环境下，销售回款不足使得房企普遍存在的流动性危机无法缓解，房企债务展期及实质性违约频发。本次104号文的出台，是政策由优秀项目向优秀房企发力、由需求侧向供给侧发力，以期提振市场预期、保障优质房地产企业能平稳推进“保交楼”工作。 表1：今年以来房地产行业政策“组合拳”一览 时间 部门 通知文件/会议 主要内容 2022/2/8 央行、银保监会 《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》 明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。 2022/3/16 银保监会 专题会议 鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。 2022/4/11 证监会、国资委、全国工商联 《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》 支持上市房企向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。 2022/5/16 沪深交易所 - 碧桂园、美的置业、龙湖三家“示范房企”采用“债券+信用保护工具”的方式发行公司债，首批民营房企信用保护工具落地。 2022/7/28 中共中央政治局 中共中央政治局定调经济工作会议 强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 2022/8/5 郑州市政府 《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》 明确将采用“母基金-子基金-项目”的运作模式，由地方政府主导设立，以撬动社会资本和金融机构参与来化解地产风险。 2022/8/19 交易商协会 民营房企座谈会 探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资，首批试点企业有六家，分别是龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团。 2022/8/24 国务院 国务院常务会议 允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
