初级发射回升；众目on之下

闪光提示2016年2月22日从新鸿基地产的《双摄》开始，香港开发商加快了主要的发行势头初级住宅销售回升可能有助于缩小香港开发商的资产净值折让与危机水平的差距我们首选长江实业，新地和嘉里建设初级销售复苏可能会刺激短期板块。新鸿基地产于2月19日与ASP共同推出2016年第一个主要项目元朗双摄Perveen Wong *，CFA分析师香港上海汇丰银行有限公司perveenwong@hsbc.com.hk+852 2996 6571re（Derek Kwong）*分析师香港上海汇丰银行有限公司derekkwong@hsbc.com.hk+852 2996 6629Amish Sanghi *助理班加罗尔首批108个单位中，第二个的价格接近次级价格，但低于c18％CKP的 元朗的尤奇广场于2015年11月下旬开业（反映了项目所在地）。 Twin Regency收到了令人鼓舞的初步回应，其中包括20,000个平展参观者和650个兴趣迹象（香港经济日报，2月22日）。我们认为，对该项目的销售反应如果成功，将表明最终用户需求的支持，并可能使购房者对一级市场的兴趣恢复，一级市场自2015年底以来销量一直减弱（潜在的行业催化剂）。所有的目光都聚焦于新地推出的“双摄”。Twin Regency（总共523个单位）的首个价格清单包含108个单位（大小为299-423平方英尺），均价为HKD10,325-12,676每方呎，平均价格为HKD11,360每方呎（折后价）。假设本地人享有最高折扣10.76％，这意味着平均售价为9,214-11,311平方英尺每平方英尺，平均为10,138港币每平方英尺，单位总价为2.8-420万港币，而二手价格为8,500-11,500港币每平方英尺（基于自2015年12月以来来自Regent Place和附近的Parcville的交易）。折扣后的平均售价低于CKP的尤奇广场（Yuccie Square）自2015年第4季度以来的每平方英尺12,400港元，我们将其归因于项目所在地（Twin Regency距朗屏站更远）和近期房价下跌。我们目前估计双子丽晶的混合平均售价为9,000港币/平方英尺（占净资产值的<1％）。新鸿基地产于2013年9月以3,700港元/平方英尺（按实用面积计算）收购该土地，这意味着项目边际利润为c23％（假设建筑/其他成本为4,500港元/平方英尺，均价为10,100港元/平方英尺）。首选股票：CKP，SHKP和Kerry。尽管我们预计基本面将逐步恶化，但我们预计2016年住宅市场将继续受到不利影响。经济放缓可能比住房供应/抵押贷款利率上调上升带来的阻力更大。我们认为，由于香港房地产股的平均资产净值折让为59％或接近危机估值，因此房价下跌的风险主要体现在房价上。我们估计香港房价的10％变动会使我们对香港房地产公司的总资产价值（GAV）估计平均降低1％。我们认为CKP（1113 HK，CP HKD41.3，买入），SHKP（16 HK，CP HKD85.0，买入）和Kerry Prop（683 HK，CP HKD18.8，买入）有较好的风险回报，交易价为甚至在考虑了香港房地产价格下跌10％对我们的资产净值估计的影响的情况下，其估值仍低于危机估值。 CKP和SHKP在香港的房屋销售记录也不错，而CKP和Kerry Properties可能会受益于中国房屋销售势头的改善。*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司通过以下网址查看汇丰银行全球研究部：https：//www.research.hsbc.com香港股本房地产初级发射回升；众目on之下香港房地产 abc股本 房地产2016年2月22日2香港地产：危机估值分析名称股票代号分享价格（2月19日2016)（港元）资产净值（港元）当前资产净值碟片（一个）低于平均值的SD数。（X）资产净值香港资产价格下跌10％（港元）%更改导航光盘资产价格下跌10％（b）平均危机折扣（C）当前资产净值折价折扣@ 10％的价格秋季–危机–危机折扣折扣（a）-（c）（公元前）长江实业1113 HK41.3104.0-60%2.099.9-4%-59%-42%-18%-16%恒隆地产101香港13.634.0-60%2.232.4-5%-58%-39%-21%-19%亨德森土地12香港41.596.0-57%1.090.5-6%-54%-61%4%7%香港土地（美元）HKL SP5.812.1-52%2.011.2-7%-48%-48%-4%0%希慎14香港30.469.0-56%1.663.6-8%-52%-59%3%7%凯利道具683港币18.873.0-74%1.870.5-3%-73%-66%-8%-7%信和置业83香港10.624.4-56%1.322.7-7%-53%-65%9%12%新鸿基地产16香港85.0208.0-59%2.4191.9-8%-56%-42%-17%-13%太古地产1972香港19.746.0-57%2.443.0-7%-54%-48%-9%-6%码头控股4香港39.6101.0-61%1.994.7-6%-58%-64%4%6%平均-59%1.9-6%-57%-54%-6%-3%资料来源：汤森路透数据流，汇丰银行估计估值摘要（截至2016年2月19日的股价）公司股票行情评级股价目标价kt上限净资产值当前（光盘）/ prem历史（光盘）/ prem 核心PE（x）让 （％）净债务/权益（港元）（港元）（十亿港元）（港元/港元）（％）（％）^ 2014财年2015财年15财年2016财年15财年14财年（％）香港物业长江实业1113 HK购买41.383.0159104.0(60)(47)11.310.77.63.76恒隆地产101香港购买13.624.06134.0(60)(19)6.113.912.55.5净现金亨德森土地12香港购买41.567.013796.0(57)(37)14.613.112.73.016香港土地（美元）HKL SP购买5.810.31412.1(52)(23)14.714.813.83.310希慎14香港保持30.434.03269.0(56)(35)14.913.813.34.34嘉里物业683港币购买18.843.02773.0(74)(35)6.27.16.14.826信和置业83香港购买10.616.36524.4(56)(33)12.812.111.54.7净现金新鸿基地产16香港购买85.0160.0246208.0(59)(15)10.712.09.73.916太古地产有限公司1972香港购买19.734.011546.0(57)(38)16.115.115.33.316码头控股4香港保持39.644.0120101.0(61)(35)11.510.29.54.719房地产投资信托冠君产业信托*链接房地产投资信托*2778港币823港元购买保持3.443.35.251.019975.251.0不适用不适用不适用不适用16.526.018.123.816.121.35.54.21811资料来源：彭博社，汇丰银行估计。*对于Champion REIT和Link REIT，核心PE是指PE /分配（x），收益是指DPU收益，而净债务/权益是指债务/总资产^除太古地产（2012年1月起）和长江基建（2015年6月起）外，1991年以来的历史平均每单位资产净值折扣估值与风险公司估值风险长江实业（1113 HK，发行价41.3港元，买入，目标价83.0港元）嘉里建设（683 HK，发行价18.8港元，买入，目标价43.0港元）新鸿基地产我们对该股票具有买入评级，公允价值目标价格为港币83.0元，较我们的公允价值当前资产净值港币104元折让20％，基于长江实业的短线交易历史，我们将长江基建的目标折让与香港开发商的历史平均资产净值折让作基准。我们对该股给予“买入”评级，并将其公允价值目标价为43.0港元，这是基于我们当前公允价值73港元的资产净值折让40％得出的。我们的目标折让基于低于历史平均资产净值折让0.5个标准偏差。我们对该股票具有买入评级，公允价值目标价格为主要的下行风险包括宏观不确定性和房地产CKP资产主要位于香港和中国的监管规定，以及加息。主要的下行风险包括香港和中国大陆的房屋销售势头慢于预期，和/或中国投资房地产项目的延迟。关键的下行风险包括项目启动或完成的延迟（16 HK，发行价HKD 85.0，买入，目标价HKD160.0） abc股本 房地产2016年2月22日3资料来源：汇丰银行估算港币160.0元，是基于我们目前的公允价值资产净值折让23％，以及物业销售的平均售价低于预期。港币208元。我们的目标折扣基于以下0.5个标准差历史平均资产净值折让。 abc股本 房地产2016年2月22日4披露附录分析师认证下列主要负责本报告的分析师，经济学家和/或策略师，证明对主题证券或发行人的意见（和/或本文中表达的任何其他观点或预测准确地反映了他们的个人观点，并且其补偿的任何部分均与本研究中包含的特定建议或观点没有，直接或间接相关。报告：Perveen Wong和Derek Kwong重要披露股票：股票评级和财务分析基础汇丰（HSBC）认为，投资者决定购买或出售股票应取决于个人情况，例如投资者的现有持股，风险承受能力和其他考虑因素，并且投资者在做出投资决定时会利用各种纪律和投资视野。评级不应作为投资建议单独使用或依赖。不同的证券公司使用各种评级术语以及不同的评级系统来描述其建议，因此，投资者应仔细阅读每份研究报告中所用评级的定义。此外，投资者应仔细阅读整个研究报告，不要从评级中推断其内容，因为研究报告包含有关分析师观点和评级依据的更完整的信息。自2015年3月23日起，汇丰银行已根据以下原则分配评级：目标价格基于分析师对股票实际价值的评估，尽管我们预计市场价格可能需要6到12个月才能反映出来。当目标价格比当前股价高出20％以上时，该股票将归为买入；当股价比当前股价高出5％至20％之间时，该股票可分为买入或持有；当股价低于当前股价的5％至5％之间时，该股票将归为持有；当股价低于当前股价的5％至20％之间时，该股票可分为持有或减持；当价格比当前股价低20％以上时，该股票将归类为减持。在发生任何“重大变化”（覆盖范围的开始或恢复，目标价格或估计的变化）时，我们会针对这些频段重新校准我们的评级。上行/下行是目标价格与股价之间的百分比差异。在此日期之前，汇丰银行的评级结构是基于以下依据：我们为每只股票设置了要求的收益率，该收益率是根据策略团队建立的该股票的国内或（如果适用）区域市场的股票成本计算得出的。股票的目标价格代表分析师预期该股票在我们的表现范围内达到的价值。绩效期为12个月。对于被归类为“增持”的股票，其潜在收益必须超过要求收益至少5个百分点，该潜在收益等于当前股价与目标价格之间的百分比差，包括指示时的预测股息收益率。随后的12个月（对于被分类为“挥发性”的股票，则为10个百分点）。对于归类为“减持”的股票，预计该股票在接下来的12个月中表现将低于其要求的回报至少5个百分点（对于归类为“易失” *的股票则为10个百分点）。这些波段之间的股票被分类为“中性”。*如果一只股票的历史波动率超过40％，该股票上市不到12个月（除非该股票在波动率较低的行业或行业中）或分析师预计会大幅波动，则将其归类为波动性股票。但是，我们认为没有波动的股票实际上也可能以这种方式表现。历史波动率定义为过去365天每日平均移动波动率的平均值。但是，为了避免误导频繁的评级变化，波动率必须在任一方向上超出40％基准2.5个百分点，才能改变股票的状态。截至2016年2月22日，已发布的所有评级的分布如下：购买49%（其中29％提供了投资银行服务