【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 市场低位运行，风险进一步蔓延向稳健民企 ——10月房地产行业月报（第52期） 相关研究： 投资要点：  行业政策：二十大指引方向，加快构建租购并举新模式 10月，行业政策主要围绕购房端和租赁端展开。购房端，各地政府围绕三个方面继续出台宽松政策，一是积极落实930三条新政，二是核心城市边际优化购房条件，三是低能级城市支持公积金贷款和发放购房补贴。租赁端，地方政府加快推进保障性租赁住房、公租房规划和建设，着力培育住房租赁市场。二十大报告描绘了租购并举的蓝图，根本目的在于构建满足多层次需求的住房体系，实现各层次群体住有所居、安居乐业，未来房地产行业的发展将始终紧扣民生、服务民生。  住宅市场：“银十”爽约属意料之中，市场维持低迷 从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1579.5万平米，同比下行20.9%，环比下行20.8%。 总体而言，10月各能级城市住宅成交整体依旧低迷，仅少数城市出现增长。930中央三条新政叠加国庆假期期间房企普遍进行大力度推货和营销，部分城市尤其核心城市市场呈现微弱复苏趋势，但是之后几周成交继续回到下行通道，这说明市场信心远未恢复，脉冲式的、点状的成交上升无法改变市场的整体走势。当前，居民收入预期仍未调整，观望情绪浓厚，需求端放宽政策效果始终不明显，保交楼政策落地效果仍待观察，种种行业内外因素均没有出现太大变化，因此市场低迷状态预计持续。  土地市场：南京土拍取消“限房价”，市场信心恢复仍需时日 2022年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积15725.4万平米，同比下降29.5%，环比下滑13.4%。10月成交总建筑面积为10521.1万平米，同比持平，环比上升4.7%。整体来看，10月成交规模相对稳定。市场热度方面，成交平均溢价率1.69%，《2022年1-10月中国典型房企销售业绩研究报告》 《“保项目”与”保主体“矛盾吗？》 《月读数据┃销售和投资继续下行，前三季度行业状况始终未有改善（2022年1-9月）》 2021年11月-2022年10月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 -40%-20%0%20%40%2021/112021/112021/122021/122022/012022/022022/032022/032022/042022/052022/052022/062022/072022/072022/082022/092022/092022/10沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告 2022年11月6日 亿翰智库、全联房地产商会 1 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 创下近2年新低，土地市场行情冷清。 在整体市场相对清淡的情况下，南京在本月土拍中取消了地块的毛坯限价，给予开发商更大的盈利空间。随着市场的下行，不排除会有更多的城市加入取消“限价”的行列，不过规则放松对于市场的拉动作用可能有限。整体来看，10月份土拍市场的成交情况趋于清淡。在销售仍未触底的情况下，土拍市场的触底回升仍需等待。  企业表现：“银十”失约，民企信用风险仍在发酵 投资方面，10月第三批集中供地陆续开展，房企拿地规模环比小幅攀升。拿地平均溢价率1.69%，创下近2年新低，土地市场行情冷清。10月销售情况较为冷淡，“银十”失约。房企销售分化仍在持续，少数国央企10月销售表现较为强势，民企整体销售形势仍在恶化。融资方面，尽管包括中债增在内的机构对于民营企业融资进行了一定程度上进行了支持，但民营企业融资状况仍在持续恶化中，且信用风险有向国央企蔓延的趋势。 房地产行业月度策略报告 目录 1引言 ....................................................................................................................................... 1 2行业政策：二十大指引方向，加快构建租购并举新模式 ......................................................... 1 3住宅市场：“银十”爽约属意料之中，市场维持低迷 ............................................................ 6 4土地市场：南京土拍取消“限房价”，市场信心恢复仍需时日 .............................................. 8 5企业经营：“银十”失约，民企信用风险仍在发酵 .............................................................. 11 房地产行业月度策略报告 图表目录 图表 1：10月购房端方面政策 ................................................................................................................................................. 2 图表 2：10月租赁端方面政策 ................................................................................................................................................. 5 图表 3：各能级城市10月商品住宅成交面积情况（万平米） .................................................................................... 7 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） .................................................................................................................. 8 图表 5：2022年10月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................. 9 图表 6：2022年10月各能级城市土地成交平均溢价率................................................................................................ 11 图表 7：2020年1月至2022年10月全国房企拿地总金额和平均溢价率 .............................................................. 12 图表 8：2021年至2022年1-10月权益拿地金额TOP100房企企业性质 ............................................................... 13 图表 9：2022年1-10月销售额TOP10房企销售情况 ................................................................................................... 14 图表 10：2022年10月样本房企销售业绩及增速（亿元） ......................................................................................... 15 图表 11：2020年1月-2022年10月TOP200房企销售总额及同比 .......................................................................... 15 图表 12：2021年-2022年10月房企信用债融资情况（亿元） .................................................................................. 16 图表 13：2021年5月-2022年10月不同性质房企信用债融资情况 ......................................................................... 16 图表 14：2021年-2022年10月房企海外债融资情况 ..................................................................................................... 17 1 房地产行业月度策略报告 1引言 10月行业政策主要围绕购房端和租赁端，购房端地方政府积极落实930三条新政，并继续出台落户放宽、公积金贷款支持等政策，租赁端地方政府持续加快保租房、公租房的规划与建设，二十大会议指引了租购并举的行业蓝图，未来行业发展将始终紧扣民生。市场方面，“银十”意料之中地爽约，住宅成交依旧低迷，土地成交依旧冷淡。企业方面，企业销售持续分化，部分国央企销售较为强势，民企普遍继续恶化，地方国企继续托底拿地，同时流动性风险逐渐蔓延向稳健民企，并有进一步扩散的趋势。整体而言，10月市场仍在下行通道中，若缺乏强有力政策支持，下行趋势或难以扭转。 2行业政策：二十大指引方向，加快构建租购并举新模式 10月，行业政策主要围绕购房端和租赁端展开。购房端，各地政府围绕三个方面继续出台宽松政策，一是积极落实930三条新政，二是核心城市边际优化购房条件，三是低能级城市支持公积金贷款和发放购房补贴。租赁端，地方政府加快推进保障性租赁住房、公租房规划和建设，着力培育住房租赁市场。二十大报告描绘了租购并举的蓝图，根本目的在于构建满足多层次需求的住房体系，实现各层次群体住有所居、安居乐业，未来房地产行业的发展将始终紧扣民生、服务民生。 （1）购房端：积极落实930三条新政，边际优化落户门槛和人才购房 10月，为促进购房需求释放，各地政府继续出台需求端宽松政策，主要围绕三个方面： 一是各地积极落实930中央三条新政，即首套房贷利率下限放宽，换房退税以及公积金贷款利率下调，截至目前，已有天津、武汉、贵阳、宜昌、石家庄等超过20个城市首套房贷利率下限低于4%，有北京、杭州、南京、无锡、宁波、郑州、东莞、重庆等超30城下调公积金贷款利率，南京、天津等开始实行换房退个税政策。 二是核心城市边际优化落户或人才购房条件，例如上海临港再次放宽非户籍人才的购房条件，将购房资格由居民家庭调整为个人，并差异化调整房产限售年限，宁波推动购房落户，并且将租赁落户的登记和社保年限由2年放宽至1年。 三是低能级城市支持公积金贷款和发放购房补贴，10月除了武汉、厦门 2 房地产行业月度策略报告 和哈尔滨