2022W43：新房销售同比-14%，环比+6.2%，新房房价指数维持低迷

今年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%，比上年末增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。具体分项看，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。 全国70城新房房价指数维持低迷，整体信心偏弱。本周国家统计局发布的9月70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅扩大0.2pct；70城环比-0.3%。一线、二线、三线城市9月单月同比分别+2.7%、-1.2%、-3.8%； 环比分别-0.1%、-0.2%、-0.4%。按城市数量看，9月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为20城（较前值-1，下同）；同比下降50城（+1）。9月环比上涨15城（-4），环比下降54城（+4）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近3周单周成交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.49个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共14支，较上周减少18支，下跌股数为122支。 新房：本周30个城市新房成交面积为313.8万平方米，环比提升6.2%，同比下降14.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为77.7万方，环比-0.6%，同比-13.9%；样本二线城市为169.1万方，环比5.2%，同比-9.3%；样本三线城市为67.0万方，环比18.3%，同比-24.2%。从今年累计43周新房成交面积同比看，样本30城共计12705.4万方，同比下降-31.8%；一线城市为2725.4万方，同比-23.8%；二线城市为7203.1万方，同比-30.5%；三线城市为2776.8万方，同比-40.9%。 二手房：本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计130.1万方，环比增长1.5%，同比增长61.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.3万方，环比1.0%；样本二线城市为80.3万方，环比-0.5%；样本三线城市为16.5万方，环比13.2%。年初至今累计二手房成交面积为4703.2万方，同比变动为-12.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1259.1万方，同比-30.1%；样本二线城市为2839.8万方，同比-0.2%；样本三线城市为604.3万方，同比-0.2%。 信用债：发行量增加，发行利率涨跌不一。根据wind统计数据，本周（10.24-10.30）共发行房企信用债19只，环比增加14只；发行规模共计197亿元，环比增加149.07亿元，总偿还量123.8亿元，环比减少77.89亿元，净融资额为73.2亿元，环比增加226.96亿元。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 1.70城房价指数维持低迷，继续看好政策放松空间 今年前三季度房地产开发贷同比增速提升，个人住房贷款同比增速下滑。本周央行发布三季度金融机构贷款投向统计报告，显示至2022年三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%（为剔除商业银行会计科目调整的影响，调整可比口径），比上年末增速低4.7个百分点；前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。具体分项看，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速比上半年高2.4个百分点，比上年末高1.3个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速比上年末低7.2个百分点。 全国70城房价指数维持低迷，整体信心偏弱。本周国家统计局发布的9月新房房价数据显示，70城新房房价指数单月同比-2.3%，较前值跌幅扩大0.2pct；70城环比-0.3%。 分能级看，一线、二线、三线城市9月单月同比分别+2.7%、-1.2%、-3.8%；环比分别-0.1%、-0.2%、-0.4%。按城市数量看，9月单月新房房价指数同比上涨的城市数量为20城（较前值-1，下同）；同比下降50城（+1）。9月环比上涨15城（-4），环比下降54城（+4）。新房成交量能方面，我们跟踪的30个样本城市近3周单周成交面积在300万方左右，整体看市场仍处于弱复苏阶段、信心依然偏弱，需要更多政策“组合包”以量变形成质变的途径推动销售复苏，我们继续看好政策放松空间，包括核心城市放松限购限贷、保交楼力度加码、加大对房企拿地的支持力度。 图表1：70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比 图表2：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-7.9%，落后大盘2.49个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第27名。本周上涨个股共14支，较上周减少18支，下跌股数为122支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为首开股份、万泽股份、深深房A、祥源文化、大港股份，涨幅分别为13.3%、12.3%、11.5%、6.6%、5.9%。跌幅前五为万方发展、荣丰控股、天房发展、顺发恒业、金地集团，跌幅分别为-28.5%、-17.6%、-16.7%、-16.7%、-16.3%。 本周48家重点房企中共计上涨0支，较上周减少9支。跌幅前五为龙湖集团、建发国际集团、远洋集团、越秀地产、绿城中国，跌幅分别为-31.3%、-29.5%、-25.7%、-25.5%、-24.9%。 图表3：各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周（10.24-10.28）涨幅前五个股 图表7：本周（10.24-10.28）跌幅前五个股 图表8：重点房企涨跌幅排名 图表9：本周（10.24-10.28）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为313.8万平方米，环比提升6.2%，同比下降14.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为77.7万方，环比-0.6%，同比-13.9%；样本二线城市为169.1万方，环比5.2%，同比-9.3%；样本三线城市为67.0万方，环比18.3%，同比-24.2%。 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计43周新房成交面积同比看，样本30城共计12705.4万方，同比下降-31.8%； 一线城市为2725.4万方，同比-23.8%；二线城市为7203.1万方，同比-30.5%；三线城市为2776.8万方，同比-40.9%。其中一线城市中，北京（-23.2%）、上海（-19.2%）、广州（-31.0%）、深圳（-22.7%）同比均为负。二三线城市中仅江门（2.4%）1城同比为正，盐城（-71.6%）、莆田（-64.3%）、芜湖（-60.9%）等总计25城同比为负。 图表14：30城周度成交面积跟踪（10.22-10.28） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的11个重点城市二手房成交面积合计130.1万方，环比增长1.5%，同比增长61.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.3万方，环比1.0%； 样本二线城市为80.3万方，环比-0.5%；样本三线城市为16.5万方，环比13.2%。年初至今累计二手房成交面积为4703.2万方，同比变动为-12.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1259.1万方，同比-30.1%；样本二线城市为2839.8万方，同比-0.2%；样本三线城市为604.3万方，同比-0.2%。 图表15：本周11城二手房成交面积及同环比 图表16：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表17：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周3个三线城市二手房成交面积及同环比 图表19：11样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（10.24-10.30）共发行房企信用债19只，环比增加14只； 发行规模共计197亿元，环比增加149.07亿元，总偿还量123.8亿元，环比减少77.89亿元，净融资额为73.2亿元，环比增加226.96亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（84.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（57.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.6%）和3-5年（38.1%）的债券为主。 图表20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表21：本周房企债券发行以债券评级划分 图表22：本周房企债券发行以债券类型划分 图表23：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率涨跌不一。其中大悦城5年期公司债（-65bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，绿城中国3年期中期票据（+100bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券上升。 图表24：房企每周融资汇总（10.24-10.30） 5.本周相关政策回顾 图表25：全国性政策及消息（10.23-10.29） 图表26：地方性政策及消息（10.23-10.29） 6.投资建议 近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。