2022中国高标冷库市场投资机会报告冷库视界

注视果Journal of Cold Storage2022中国高标冷库市场投资机会报告2022年8J] 6蓝库视果核心启示7M冷库需求规模持续增长，主要求自经消发展、城慎化推进和策支持市场前景广阔高标冷库占冷库总量比例段低，但其需求规模增长更为迅速驱动因素一：流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力图驱动因素二：下游行业对冷片的需求升级，大量需求或将从传统冷片向高标冷片迁移长三角和大连区是投资热点五大市群人口密集，经济相对发达，生鲜消费量和进口量在全国占比较高，足高标冷库需求集中区域我们认为，长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他市群，主要是由于其消费力要要，人口更集中，且生鲜进口量较高“大房东+自运高标冷库供给市场较为分款，“大房东+自运营”经营模式的开发商更只投资价售营经营模式建造成本分析：冷库主要建造成本中，保温系统与制冷系统约占八成，这两部分建设较为完备的高标冷库对外租赁价格也较高的开发商史具投资价值收益分析：对于大房东+自运营模式的高标冷含库，操作费用为主要收入来源，而成本中人工占比最高，根超服务客户类型不同，典型高标冷库ITDA可目达11%-21%大房东模式的库方只置供相货服务，不提供其他增值股务，收入模式较为单一。典型高款冷库EBITDA约为5%7% 台连库视果高标冷库高标冷库是一个相对模念，目前并没有绝对标准作为参考依概，这类冷库更受股资人青障，它们主要集中在消费型域市，供买部客户长期使用，其建造标准符合头部）库内净高通常7.5米及以上柱距保结构杜配通常为10米以上土建结构胜距通常为米以上保温材料保温材料通带为B1级及以上，冷冻保温材料厚度200MM及以上，冷保温材料厚度150MM及以上装卸货卸费码头能进行无键对接，保证冷链不断链 冷库市场高速发展目录高标冷库是未来投资热点投资机会分析 一.冷库市场高速发展 7M冷库上下游产业链示意6注库视果中下游制冷系统设备提供商设备提供冷库水果物流系统设备提供商蔬菜专业地产开发商整租包仓+散租@肉类产业开发商食品水产品冷库建设路租司乳制品可研咨询第三方设计院包仓图速冻食品十建工程商规划建设其他设施提供方(含3PL)整租包含+租施工方树冷工程商其他花卉资科来源：冷库积界 7M冷库需求规模持续增长，主要来自经济发展、城镇化推进和政策支持6注库视果在经济和政策的双重推动下，我国令库需求现模逐年增长经济和政策共同拉动冷库需求规模增长冷库租质需求规模测算及颜测单0：12元现有用求现稳测算未来需求规模限测国经济总定发展，居民饮食中生鲜占比增加CAGR 15-2116%·经济定发园带动国民消费水享提高与居民饮台结构升级，暂着生新送食品消要量速年增加，将进一多推动冷海市场发区1,1369%0围城锁化推动生鲜消费总量增加+990+9D30，械居民人均生解消费量自于农村国民，械始化稳多推进，我国生解消费总量源年要升，推动冷度思求发质（十四五”净位盗发层提光0为当和今后一个时期冷社物流高质量发国铝供原层设计和乐统指间！多部门发文，从多方面时冷序行业进行政美去持，冷停行业来的金机期2018201920212022F2023F2024F2025F款据求源：国家稳计局、关总器、动三、专家动谈（N02，专家类重：良品加工、零售、微效等流与供连质负更人） 7M驱动因素一：经济稳定发展，居民饮食中的生鲜类食品增加6连库视果消费水平提升使居民饮食结构升级，需要冷链流通的生鲜类食品消经济稳定发展带动居民消费水平提高费增加，粮油美消费减少，推动冷库市场发展近20年GDP和居民消费水平对比2013年居民人均消费量（千克）2021年居民人均消费量（千克）—人期GDE (元)人均可支配收入(元)一层民消费水平(元)轻透通运发展用轻消器定发展用1123之百来，做价上是，人民的收入初消费水平升没有设大的程高，96%-10%9中高8水平>K民费本平年复台增长率为10.2%12.7+8.5%6水产品+3456内炎+4.36干鲜风果0.4←15.9%6战整及食用品CIERD柏食1:6导 -6.1%极少232000年地净食用油+-8.2%2002200920152021热医家道：国家流计R、冷库我界整理8 6主库视果驱动因素二：城镇居民人均生鲜消费量高于农村，城镇化进程带动生鲜消费量增长城镇居民人均生鲜消费量高于农村居民城谊化稳步推进，我国牛鲜消费总量逐年提升，推动冷库需求发展以2020为划口生鲜消热总量吨农村居民人均生鲜范费量67%68%66%67%64%63%63%33,03733,75662%31,74232,39330,19431,13128,92428,806城的居民人均生解酒费量201120192021F2022F2023F2024F2025F聚来系：国家的计易，冷库积界整理 7M驱动因素三：政策机遇让冷库行业迎来黄金机遇期6蓝库视果AakaingAgonc2021年12月国务院办公厅印发“十四五”冷链物流发展规划》，为当多部门发文，从降低物流成本、融资成本、税费成本等多方面对冷前和今后一个时期冷链物流高质量发展提供顶层设计和系统指引库行业进行政支持，冷库行业迎来黄金机遇期政名称发文机关发布用同突出冷链物流的战略地位和作用降任物流企业用效成本，对的道更人项目准大引领作用的新认识，又体现了冷链偿流在新发愿阶要购建新发展格同中的战略增组。2020年4月加人政府资金投入和信资服务力度。要持联没用格指标予以重高保障。量降旺费资成本，打造三级节点，带来冷库增量需求成本的实法且见合金用防城调土能用程减半征收改策的情围、蓝企业税费本，甜究出白项实的人宗商品国家骨干冷数数激基电、产调冷型生配中心、两器冷致数激设的（关于加快农产品仓能深制冷读限康建设的实2020年5月规范过程曾理，政策支持，注重富管曾理，优进一步想进农产品仓备保解冷镇设流建设工作5大保障措施1.加强组调（11-多优化复件境发改委等12化指专服务，最大限度发挥政策效益。2.蛋化政巢走持促进生鲜表产品流通的2020年5月运用中央预意内投资等各液支持城多冷净链物流3.优化热高1件类实族息见》个门基据设施建设4.发持协会作用品仓备保解冷链设流建农业农村部2020年6月就券班进净还设准建设，加人对产品仓值冷设工作商划（城乡冷链和国家物）支持服务于肉类居字加工及流通的冷链特油设多部门对冷库发展提供政第支持泰绩建设中央预总内投资专要管理办法)2021年6月冷连新建、改扩建、智化改造及相关配套设国家员商与各地方高特加快净链物流设施的发膜支持，全业与资本也将加快投资布局，冷库行业意家黄金增长机建期。（国务院办公行关于进国劳院2022年4月在各大中城市科宁限划建设一杜集心站、分陈消费持续惊复的意见加工、包装等功于一体的城部大台基地资科来泵：名海委官方网站，净库教界整量10 二.高标冷库是未来投资热点 7M我国高标冷库占冷库总量比例较低，但其未来需求规模增长更为迅速6蓝库视果高标冷库在面积与市场现模上，仍远低于传统冷库高标冷库租赁需求增速明显高于传统冷库传统冷库及高标冷库面积占比（以2020年为例）高标冷库相货需求增速与传统冷库租货需求增速对比单位：%+ 100%一高标冷质用提需求增速面积占比16%17.5%18.5%16.9%16.5%17.60%高标冷库15.5%单位: %传统冷库及高标冷库市场规模占比（以2020年为制）9.01510.2%8.87%9.5%+100%规模占比5.7%22%2.5%/3.086高标冷库20182019202020212027F2023F2024F2025F12 2L高标冷库需求规模逐年增长，未来增速加快6连库视果在多重因素推动下，我国高标冷库租赁需求规模逐年增长，未来加速增长下游需求“质”和“量”双重升级推动市场增长高标冷库相赁遇求规模测障及预测单假：亿元现有需求求模测境流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力CAGR '18-Z1114%CAGR *22-25: 18%，生解线上零售是高标冷片相货需求中占比最大的行业，约占喜标冷库总需求的13近年来生解上零售行业进入高设发价民，拉动岛标净库需承增长大罪需求或持从传统冷库向高标冷库迁移，下激用户对冷再胃转和量作要求高下激用户对冷库节证要高，新食安法出台，下游用户对食品安全更求高1302324Fa:专家动读、净库理界13 7M驱动因素一：流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力6蓝视果生鲜线上零售是高标冷床相赁需求中占比最大的行业，约占高标冷库总需求的1/3近年来，我国生鲜线上渗透率蓬年增加，生鲜线上零售进入高速发展阶段，拉动高标冷库需求增长2021年高标冷库相赁需求组成TOc类冷为主：流通及消热带68.2%10B送冷库为±：4产及宽品站31.8%便利店生鲜线上零售餐饮9.6%鲜生产及加工32.2%19.2%24.7%CAGR 18-21 9.2%大型超市CAGR18-21 2.6%16.2%7.1%出口质票CAGR/18-21.59.4%↑CAGR'1S-'213.7%CAGR 18-21 L3%CAGR18-2114.0%注:总纸家要：家统计品、海关感落、单方能计路、轻关公同财务总源、专家动读、净作者界14 6连库视果驱动因素二：下游用户对冷库的需求升级，大量需求或将从传统冷库向高标冷7M库迁移下游用户对冷库需求升级，传统冷库难以充分满足用户需求传统冷库普遍存在以下问题下游用户对冷库用转和操作翌求高电高，零售和食品类KD较务，业务需象技复案，量作技结细化，对净库的温度控制操作和周转效率任下穿望前积、分推效率等存转高要求，传统净库营滤建成段早，没计违源不是，分基区域过小，导效择作和周其效率准下下游用户对冷库节谨费求高单位能耗高更节能的冷库可联为下落用户降值能系费用，传统冷库离保温材料段差，设备设力老目，单位能其较高，也较少进行节能改造“双碳”日标下，众多下落用户将破排改作为随选供应高的重要招标之有在安全险进新食安法出台，下游用户对食品安全要求高传统清库在著加货时有脂冷风的，食品易安质（食品安全国家标准食品冷链物流卫生累范》蛋制性国家标准，复出食品出厂、传统冷片难以值到精理的温度控制运验、中转、配不冷蛋调了温度的连续监控，运稳状态的需控阅隔不查期过10分染，需存状态的温控间隔不查过30分染数据来：专家访读（N0.-20，专家量型：食品加工，零气、智效等物流与供序资负人）、净质规界整理 三.投资机会分析 6注库视果投资区域选择：五大城市群人口密集，经济相对发达，生鲜消费量和进口在全国占比较高，是高标冷库需求集中区域五大械市群名项指标总量占全国比例单: %GDP总量占比59.3%民民消费支出占61.5%生鲜进口总量占比人口密度对比（五大城市路国内其余城市）70.5%3.2倍生鲜消费总量占比京津翼55.5%长江中球成渝长三角大海区备注:生解清费夜感装茶及合川能、内式、水产品，奶、总果、重于口不中大区A门17 6连库视果投资区域选择：我们认为，长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他城市群主要是由于其消费力更强，人口更集中，且生鲜进口量较高长三角和大湾区消费力更强，人口更集中长三角和大湾区的生鲜进口总量和消费总量较高88人口图电：人平方公里名城市群生鲜透口总量YOY全国平均水率：24180全国平均水率：14YOY290,000210,00017.59%32,262长三角城市群1638t 0.46%130,00050,000↑10.87%131,589人湾区城市群706→ 0.0%30,000长三角大湾区京津典长江中路成油各城市群生鲜消费总量↑ 12.05%26,314京津冀城市群1508%'0 单位：电5,085↑ 14.81%22,450长江中游城市群301T 0.35%3,6092,9642,6882,592t10.16%22,372成消城市群↑ 0.03%1注:生期清售活茶及食用菌、两、水产品、野系、比果、蛋长三角大湾区京津翼长江中发中大净区费不包装看恶、门18 7M投资标的选择：“大房东+自运营”经营模式的开发商更具投资价值6蓝库视果市场上专业地产开发商占比较小“大房东+自运营”模式的专业地产开