中国2022年9月沸腾处的冷却空冷库物流间大中华区占用者研究 2库什曼和韦克菲尔德 04执行摘要05介绍06冷链行业业绩09行业驱动因目录素19冷库物流市场25行业趋势33关键要点34附录36业务联系人38研究联系人中国冷库物流3 执行摘要近年来，随着中国社会变得更加富裕，消费者对更多种类的食物、更高质量的食物、更多营养的食物和更多口味的食物的需求也大幅增加。这些食品大部分是新鲜的，需要在冷藏或冷冻状态下运输、加工、储存和配送，这导致了中国冷链行业的不断发展。根据中国冷链委员会和情报研究小组的数据，中国的冷链行业已经实现了两位数的增长。2020年，市场规模达到4150亿元，同比增长22.38%。考虑到未来的增长势头，预计到2025年，中国冷链物流市场将进一步增长至8970亿元左右。影响中国冷链行业增长的潜在因素有很多，但一些更重要的原因包括：•提高消费者消费能力；•进一步强调食品安全；•继续重视粮食安全；•在货物进入和退出冷链系统的这段时间内，货物增加了更多的价值；•尽管在冷链服务需求中的作用很小，但运输、储存和分发药品的需求却在增加。通过查看云仓库的信息和数据，并关注中国七个选定的城市市场（即北京、上海、深圳、广州、武汉、成都和重庆），上海拥有最大的冷库面积，为902286平方米。鉴于对此类空间的持续需求，我们预计可供租赁的空间将有限，预计多个市场的租金将上涨。根据RCA的数据，在考虑投资时，在这种情况下，投资交易数量，工业地产部门在2021中国的投资额中占据首位。在37%的注册交易中，96%的交易被记录为“其他工业交易”，而冷藏物流仓库设施在2021的16笔交易中占工业交易的4%。最后，除了行业驱动因素外，还有一些潜在趋势影响着中国的冷库物流仓库市场，三大发展是：•持续性；•技术，以及；•仓库设计的进步。4库什曼和韦克菲尔德 本报告重点关注中国冷库物流仓库市场。报告首先以中国冷链行业及其表现为中心，然后详细介绍了一些行业驱动因素，如消费者支出能力、食品安全和食品安全。中国的冷库物流仓库市场本身是本报告研究的第三个主题，报告最后介绍了冷库物流仓库的最新发展趋势，最后给出了一些关键结论。引言中国冷库物流图5 9%冷链行业业绩近年来，随着中国社会变得更加富裕，消费者对更多种类的食物、更高质量的食物、更多营养的食物和更多口味的食物的需求也大幅增加。这些食品大部分是新鲜的，需要在冷藏或冷冻状态下运输、加工、储存和配送，这导致了中国冷链行业的不断发展。根据冷链物流委员会（CFLP）和情报研究小组的数据，中国的冷链行业已经实现了两位数的增长。2020年，市场规模达到4150亿元人民币，同比增长22.38%。考虑到未来的增长势头，预计到2025年，中国冷链物流市场将进一步增长至8970亿元人民币（图1）。图1：中国冷链物流业增长（2017-2025年）1,00022.38%89725%80060040025515.38%13.18%288.617.50%339.141515.01%477.315.55%551.517.61%762.817.61%17.520%15%10%2005%02017201820190%市场规模（十2020 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E亿同元人民币）比增长（%）资料来源：冷链物流委员会（CFLP）、情报研究小组、戴德梁行研究所6库什曼和韦克菲尔德648.6 这一增长趋势也反映在相关冷链企业注册数量和规模上。近年来，中国冷链物流相关企业的注册数量一直呈上升趋势，特别是在2020年受疫情影响，冷链物流需求大幅增加。当年，注册的冷链物流相关企业数量迅速上升至6592家，2021又回落至5527家（图2）。图2：中国注册冷链物流企业数量（2017-2021）7,0006,5926,0005,0004,5075,1455,5274,0003,3693,0002,0001,0000201720182019注册编号：20202021资料来源：冷链物流委员会（CFLP），戴德梁行研究考虑到当前冷链行业的构成，冷链企业主要是中小企业，占该行业企业总数的99.28%（图3）。图3：按企业规模划分的中国冷链行业构成（2022年）大，0.72%小，55.72%中等，43.56%资料来源：云仓库，戴德梁行研究中国冷库物流图7 1098.8.6.从区域分布来看，当前中国冷链企业的区域分布分布广泛。2021，排名前100位的冷库企业分布在23个省市，其中41家位于华东地区，不到排名前100名企业的一半（图4）。图4：中国前100家冷链物流仓储企业的区域分布（2021）10509458.4.1.407.356.305.254.18203.152101500华东华中西南华北华南东北西北容量（吨（百万））前100名资料来源：冷链物流委员会（CFLP），戴德梁行研究8库什曼和韦克菲尔德 影响中国冷链行业增长的潜在因素有很多，但一些更重要的原因包括：•提高消费者消费能力；•进一步强调食品安全；•继续重视粮食安全；•在货物进入和退出冷链系统的这段时间内，货物增加了更多的价值；•尽管在冷链服务需求中的作用很小，但运输、储存和分发药品的需求却在增加。消费者支出能力就家庭而言，我们看到中国的可支配收入持续增长。图5：中国人均可支配家庭收入平均值和中位数（2021上半年和2022年上半年）20,00014随着可支配收入的增加，公民个人在质量更好的食物和各种口味的食物上花费更多。2022年上半年，中国家庭人均可支配收入为18463元，较一年前增长4.7%（图5）。18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000012.62021上半年中位绝对水平（人民币）中位增长率（%）12108.6.4.2.02022年1月平均绝对水平（人民币）平均名义增长率（%）资料来源：中国国家统计局，戴德梁行研究所中国冷库物流图9行业驱动因素11.617,6424.74.514,89715,56018,463 从城市和农村地区的角度来看，人均家庭可支配收入图6：中国人均家庭消费支出中位数（2022年上半年）其他商品和服务城镇居民收入25003元，增长3.6%。农村居民人均家庭可支配收入9787元，增长5.8%。在对中国人均家庭消费支出进行细分时，2022年上半年，食品、烟草和酒精的人均消费支出为3685元，增长4.2%，占人均消费支出总额的最高份额，为31.3%（图6）。家居用品和服务670元6%服装725元6%保健和医疗服务1.041元9%教育、文化和娱乐10379%交通和通讯人民币1.9313%298令吉2%食品、烟草和酒精3685元31%住房2807元24%资料来源：中国国家统计局，戴德梁行研究所近年来，消费者消费力、在线消费和生鲜消费的增加推动了中国生鲜电商行业交易量和渗透率的增长。2021，中国生鲜食品电子商务行业交易额达到4658.1亿元，同比增长27.9%，市场渗透率为7.91%，较2020年增长1.93%（图7）。图7：中国生鲜电子商务行业交易量（2016-2021年）50080%45040035030025020015010068.6%53.5%39.0%.0%.5%.9%70%60%50%40%30%20%10%500201620172018交易规模（十亿元人民币）2019增长率（%）20200%2021资料来源：Cushman&WakefieldResearch，100ec.cn在未来，新鲜食品将继续成为中国家庭消费的一个重要组成部分，这反过来将增加市场规模，并增加在优质仓库中储存此类产品的需求。10CUSHMAN和WAKEFIELD423127 数据是关键。这是冷链系统的生命线，当以最佳方式生成、分析、处理和实施时，将导致更高效的整体冷链系统（图8）。食品安全食品保藏和安全现在是中国冷链产业议程的首要问题，特别是考虑到新冠肺炎疫情的经验以及全国范围内普遍健康和安全水平的提高。为了确保食品保持冷冻和/或新鲜，冷链行业将依靠使用最新技术，例如：•大数据；•物联网（IoT）；•人工智能（AI）和机器学习；•自动驾驶汽车；•智能冷链货架；•冷链机器人。大数据：图8：大数据——改进冷链库存管理的四种方法12仓库经理和零售商可以详细了解产品的性能。因此，预测消费者对任何特定产品的需求对他们来说都是可能的。整个供应链的可见性对管理者来说变得透明，他们可以跟踪每一批货物。仓库经理可以通过了解需要多少库存来满足消费者需求来避免库存积压。资料来源：Mobisoft、公司可以通过不同的定价模型来决定产品的最终价格。Cushman&Wakefield Research中国冷库物流技术1134 人工智能和机器学习可以用来快速消化和分析大量数据。此外，该技术可以允许自动化系统在任何给定时间以给定基础算法规则集的特定方式进行操作（图10）。物联网：图9:IoT–冷链增值温度监测实时跟踪路线优化报告Avert产品假冒资料来源：AmbimatElectronics，Cushman&WakefieldResearch人工智能和机器学习：图10：机器学习和AI——可以解决的冷链挑战资源规划不佳供应商关系管理效率低下满足客户需求质量和安全成本效益纽，戴德梁行研究12CUSHMAN和WAKEFIEL运输成本来源：供应链枢D技术停机时间确定定价物联网包括定期收集、处理和传输相关数据的软件和连接设备，在本例中是企业冷链数据。在里面该数据可用于跟踪货物、优化路线、避免产品假冒，检查流程和情况，发现瓶颈，生成系统报告等（图9）。 冷链行业内的全自动驾驶汽车将大大改善冷链运输，包括安全性、交货准时性、更多的免站旅行、提高燃料使用效率等（图11）。智能冷链货架改善了库存管理、订单拣货、仓库货架空间规划和利用率，这是三项改进（图12）。自动驾驶车辆：图11：自动驾驶汽车——冷链服务改进的示例将导致：•提高安全性；•更好的交货准时性；•更多的免费旅行；•提高燃油使用效率。资料来源：戴德梁行研究智能冷链货架：图12：智能冷链货架——可增加冷链的选定实例库存管理订单拣货仓库货架空间规划和利用资料来源：戴德梁行研究中国冷库物流图13 无论何时何地，冷链机器人都可以执行多种功能，从而提高行业内的工作速度和效率。可以进行这些改进的四个例子是：••••拖车的装卸；在受限空间工作；拣货和分拣；清洁和消毒（图13）。装卸拖车在狭窄过道和高隔间中堆放和回收拣货和分拣库存盘点和监控清洁和消毒冷链机器人：图13：冷链机器人–使用示例资料来源：AGVNetwork，Cushman&WakefieldResearch14CUSHMAN和WAKEFIELD 现场过程打 包存储分布式硬化和固沙食物损失出售至消费者食物废弃物粮食安全中国有14亿人口，人口众多，按国家分列，是世界上人口最多的国家。另一方面，中国也有很多山脉，山区占国土总面积的三分之二。该国也经历了许多城市化进程，并受到台风等间歇性自然灾害的影响。因此，该地区的农业生产和粮食安全一直处于优先地位。冷链行业可以为食品安全提供许多解决方案。其中两项包括：在生产高峰期储存农产品，并在歉收期准备分发，以及减少粮食损失。食物损失是一个重要问题。在全球范围内，欧洲食品信息理事会（EUFIC）估计，所有供人类食用的食品中，有三分之一是丢失或浪费的（图14）。图14：食物损失与食物浪费食物损失与食物浪费资料来源：戴德梁行研究公司onethird此外，还有环境成本。据一些估计，多达10%的温室气体排放可归因于食物损失和浪费。根据联合国环境规划署（UnitedNationsEnvironmentProgramme）的数据，大约50%的粮食损失发生在供应链的初始阶段，原因是缺乏适当的冷藏和冷链削减。此外，如果食品生产在任何给定的时间超过当地冷链的能力，食品往往会损失。食物一旦收获，就会开始腐烂