本报告研究了我国地产销售的潜在空间。目前，我国住房短缺的现状已有缓解，但并不算充裕，城市人均住房间数在七普时，才刚刚接近于1，而城镇人均突破1间房。从国际比较来看，在相同的人口密度之下，我国人均住房面积明显偏低。人均住房面积和人口密度呈负相关，而我国人口密度明显低于日本和韩国，从这一角度来说，我国人均住房面积相对于人口密度而言明显偏低。从人均住房间数来看，我国约为1.2间/人，也明显低于OECD国家的平均水平，这意味着我国居民的居住条件还有不小的改善空间。此外，住房存量的结构错配问题在我国可能也较为突出，表现为住房空臵率水平不低。对于住房空臵现象，过去大家的视角集中于住房保有情况的不平衡，但其实，这在很大程度上也和住房的区域错配有关，即购房需求无法在居住地被充分满足。根据七普数据，我国只有不到30%的家庭居住在修建时间十年以内的住宅中，并且，仍有35%左右的家庭居住的还是上个世纪修建的住宅。分地区来看，东部住房比中西部更老。最后，随着我国结婚人数下降，生育率降低，我国家庭规模也在不断缩小，七普相比于六普时期，一人户占比提升近10个百分点，一人户和二人户家庭逐渐成为主流。我们对中期（到2025年）住房需求空间的测算结果表明，按照相对保守的估计，每年对应的住宅面积需求约在13亿平方米，乐观估计下则有17亿平方米左右。根据中性假设来看，每年约15亿平方米的住宅面积需求，意味着地产销售的潜在中枢在2025年前依然能够维持，不至于出现快速滑落。
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