中期報告2022STAR GROUP COMPANYLIMITED星星集團有限公司（以開曼星星編號1560之名稱在香港經營業務）（於開曼群島註冊成立的有限公司）1560 公司資料 2 管理層討論及分析 4 企業管治及其他資料 13 中期簡明綜合損益及其他全面收益表 22 中期簡明綜合財務狀況表 23 中期簡明綜合權益變動表 25 中期簡明綜合現金流量表 26 中期簡明綜合財務報表附註 27目錄 星星集團有限公司 中期報告20222公司資料註冊辦事處Windward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350, Grand Cayman KY1–1108, Cayman Islands總部及香港主要營業地點香港灣仔皇后大道東28號金鐘匯中心17樓公司網站www.stargroup.net董事會執行董事陳文輝先生張慧璇女士許瑩瑩女士（於二零二二年二月七日辭任）非執行董事徐穎德先生（於二零二二年二月七日獲委任）嚴國文先生獨立非執行董事李仲明先生陳華敏女士黃偉桄博士公司秘書張慧璇女士（FCG HKFCG）審核委員會陳華敏女士（主席）李仲明先生黃偉桄博士提名委員會陳文輝先生（主席）李仲明先生黃偉桄博士薪酬委員會陳華敏女士（主席）陳文輝先生黃偉桄博士風險控制委員會嚴國文先生（主席）陳文輝先生張慧璇女士李仲明先生徐穎德先生（於二零二二年二月七日獲委任）執行委員會陳文輝先生（主席）張慧璇女士許瑩瑩女士（於二零二二年二月七日辭任） 星星集團有限公司 中期報告20223公司資料法定代表陳文輝先生張慧璇女士主要銀行上海商業銀行有限公司北角分行香港北角英皇道486號地下恒生銀行香港德輔道中83號香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號中國銀行（香港）有限公司香港花園道1號核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師（註冊公眾利益實體核數師）開曼群島股份過戶登記總處Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350Grand Cayman KY1–1108Cayman Islands香港股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 星星集團有限公司 中期報告20224管理層討論及分析業務回顧本公司主要從事物業發展；用於出售、出租或資本增值之物業投資；提供物業管理及安保服務；建築及裝修工程；提供融資；基金投資及基金管理；葡萄酒業務，包括經營酒窖及葡萄酒貿易；以及提供媒體製作服務。多項生活方式相關業務以「城市(Metropolitan)」品牌經營。本集團截至二零二二年六月三十日止六個月的收益約為189.0百萬港元，主要包括自銷售竣工項目、物業投資及葡萄酒業務產生的收益分別約149.9百萬港元、24.1百萬港元及6.0百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約42.2百萬港元，主要包括自物業投資及葡萄酒業務產生的收益分別約20.7百萬港元及11.7百萬港元）較去年同期增加約146.8百萬港元。收益增加乃因銷售於本集團物業發展分部下的竣工項目（截至二零二一年六月三十日止六個月：無）。截至二零二二年六月三十日止六個月的本公司擁有人應佔溢利為約61.4百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：虧損為約26.0百萬港元）。截至二零二二年六月三十日止六個月，溢利增加乃主要由於自銷售竣工項目產生的毛利率為約30.5百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：無）及於本期間內物業從投資物業轉換為待售物業後確認的投資物業公平值變動的收益約50.9百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：投資物業公平值變動的虧損約8.2百萬港元）。期內每股基本盈利約為9.58港仙，而去年同期則為每股虧損約為4.06港仙。本集團個別業務分部的審閱載列如下。物業發展截至二零二二年六月三十日止六個月，該業務分部確認收益約149.9百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：無）。於二零二二年六月三十日，本集團擁有六項竣工項目，即(a)天際中心；(b)星星中心；(c)虹方；(d)雲之端；(h) Corner 19項目；及(i) Corner 25項目；以及三項主要在建項目，即(e)雨後（前稱元朗地盤項目）；(f)觀塘地盤項目；及(g) Corner 50項目。本集團於報告期間及於二零二二年六月三十日的物業發展項目整體概要及最新情況如下：香港項目：(a) 天際中心：天際中心之所有單位均已售出及交付。(b) 星星中心：星星中心之所有單位均已售出及交付。(c) 虹方：截至二零二二年六月三十日止六個月，銷售竣工單位及就持作待售物業確認暫時租金收入分別為約52.9百萬港元及7.0百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：來自完成及交付單位的收益為零，及就持作待售物業確認暫時租金收入為約7.4百萬港元）。 星星集團有限公司 中期報告20225管理層討論及分析(d) 雲之端：鑒於二零一八年第四季度的行政長官施政報告公告的工廈活化新計劃，本集團重新發展新樓宇。雲之端已於二零二二年第二季度竣工，而入夥紙已於二零二二年第一季度授予。於二零二二年第二季度已完成竣工及收益確認。截至二零二二年六月三十日止六個月，收益約97.1百萬港元已於完成及交付46個物業單位時確認（截至二零二一年六月三十日止六個月：無）。(e) 雨後項目：本集團有意將雨後重新發展成為附設部分臨街商舖的住宅樓宇。該項目定位為豪華時尚共享公寓住宅綜合體，面向追求高品質及設計感的生活方式的年輕住戶。本集團已於二零一九年中前後取得城市規劃批文及於二零二零年二月取得建築圖則批文。有關租約修訂的土地溢價已於二零二一年支付。上蓋建築工程正在進行中，預計將於二零二二年下半年完成。建築預計將於二零二三年第二季度完工。於發出預售許可後，預計將於二零二二年第四季度開始預售。(f) 觀塘地盤項目：本集團計劃將該項目重新發展成為高端知名商廈或新工業大樓。現有樓宇圍板及拆卸工程已於二零一九年第三季度啟動，並於二零二零年八月完成。根據有關工廈活化政府政策，本集團於二零一九年第四季度提交城市規劃申請，並於二零二零年第二季度獲批將地盤用途由工業轉為商業及新增容積率（約20%）。於物業重新發展工程完成後，本集團計劃出售物業以賺取收益。韓國首爾項目：(g) Corner 50項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，本集團計劃將該地盤重新發展為高端知名大廈。拆卸工程已於二零二零年第二季度完成，而工程預期於二零二二年第三季度完成。本集團已訂立買賣協議（定義見下文）以銷售整個項目。(h) Corner 19項目：該地盤與Corner 50項目位於同一片區。本集團計劃將該項目發展為高端知名大廈，作為本集團於聖水洞區的地標。工程已於二零二一年第四季度完成。本集團已訂立買賣協議以銷售整個項目。(i) Corner 25項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，與Corner 50項目及Corner 19項目位於同一片區。本集團於二零二零年收購該項目作為物業投資，並於二零二二年第二季度改變計劃重新發展該項目為高端知名大廈，作為本集團於聖水洞區的地標。重新發展工程已於二零二二年第二季度完成。本集團已訂立買賣協議以銷售整個項目。於二零二二年五月二十五日，本集團的附屬公司（作為賣方）與買方訂立買賣協議（「買賣協議」），以出售(1) 273-50, Seongsu Dong 2-ga, Seongdong-gu, Seoul (the Corner 50)；(2) 314-19, Seongsu Dong 2-ga, Seongdong-gu, Seoul (the Corner 19)；及(3) 656-25 Seongsu-dong 1-ga, Seongdong-gu, Seoul (the Corner 25）的物業。買賣協議項下的總代價為1,840億韓元（「韓元」）（相當於約11.50億港元），而於截至二零二二年六月三十日止六個月，本集團已收到180億韓元（相當於約1.12億港元）的初步按金。餘下代價隨後已於報告期末收取，而出售已於二零二二年七月完成。總代價將於二零二二年下半年確認為本集團的收益。 星星集團有限公司 中期報告20226管理層討論及分析截至二零二二年六月三十日止六個月，鑒於COVID-19的影響，本集團仍採取審慎態度，同時主要專注於開發現有項目。然而，本集團將持續關注香港及全球物業市場的最新情況，以確保本集團能夠把握最佳的發展機遇。物業投資本集團從事物業投資，以進行出售、出租或資本增值。部分出租業務透過提供「城市(Metropolitan)」品牌的服務式公寓；共用工作空間及倉儲進行。截至二零二二年六月三十日止六個月，於此業務分部確認的收益約為24.1百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約20.7百萬港元），較去年同期增加約3.4百萬港元。以下為物業投資業務項下的服務公寓、倉儲及工作間收益的細分：城市服務公寓城市服務公寓主要於香港從事經營服務式公寓之業務，其提供之套房均按月續訂，條款靈活，傢俱齊全。城市服務公寓之目標客戶為短期海外僱員、本地居民及大學生。截至二零二二年六月三十日止六個月，於此業務確認的收益約為1.3百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約1.4百萬港元），較去年同期輕微減少約0.1百萬港元。城市倉儲及工作間城市工作間從事之主要業務為向會員於多個地點提供24小時共用工作空間（包括私人房間╱共享辦公室、專屬辦公桌、流動辦公桌及虛擬辦公室），收費計劃彈性，且所有工作空間均已配備適合自由工作者、企業家、小型公司及企業的設備，以迎合不同需要。城市倉儲從事之主要業務為於香港向大眾提供並營運24小時倉儲服務。截至二零二二年六月三十日止六個月，於此業務確認的收益約為22.0百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約18.0百萬港元），較去年同期增加約4.0百萬港元。於二零二二年六月三十日，本集團的投資物業組合總賬面值約為910.8百萬港元（二零二一年十二月三十一日：約1,054.1百萬港元），其中包括位於香港的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地844.3百萬港元（二零二一年十二月三十一日：位於香港及韓國約988.3百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產（「使用權資產」）66.5百萬港元（二零二一年十二月三十一日：65.8百萬港元）。於所有投資物業中，物業投資分部分類下的總賬面值約為874.1百萬港元（二零二一年十二月三十一日：1,017.4百萬港元），其中包括位於香港的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地810.3百萬港元（二零二一年十二月三十一日：位於香港及韓國954.3百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產63.8百萬港元（二零二一年十二月三十一日：63.1百萬港元）。餘下投資物業分類至葡萄酒業務分部。 星星集團有限公司 中期報告20227管理層討論及分析本集團亦會考慮是否有購買投資物業的機會，或是否有任何發展物業具備可轉換為投資物業的升值潛力，從而產生更穩定的租金收入。提供物業管理服務本集團正為四項竣工項目天際中心、星星中心、虹方及雲之端以及位於跑馬地的一幢住宅大樓提供物業管理服務。本集團亦已自二零二零年第四季度起提供該等物業的安保服務。截至二零二二年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為5.2百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：約4.8百萬港元）。本集團認為提供全方位優質物業管理及安保服務有助提升我們的品牌知名度。即將竣工項目的增加以及為其他物業擁有人或發展商提供服務預期將擴展此業務分部以及有助本集團產生長期穩定的收益。提供融資本集團正在經營此業務分部，為自有發展項目的個人及公司客戶提供信貸融資。截至二零二二年六月三十日止六個月，於此業務分部產生之收益約為1.5百萬港元（截至二零二一年六月三十日止六個月：2.5百萬港元），並由於借款人償還貸款而減少約1.