中期報告2021股份代號：1560STAR GROUP COMPANY LIMITED星星集團有限公司（以開曼星星編號1560之名稱在香港經營業務）（於開曼群島註冊成立的有限公司） 目錄公司資料2管理層討論及分析4企業管治及其他資料13中期簡明綜合損益及其他全面收益表22中期簡明綜合財務狀況表23中期簡明綜合權益變動表24中期簡明綜合現金流量表25中期簡明綜合財務報表附註26 公司資料星星集團有限公司 中期報告20212註冊辦事處Windward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350, Grand Cayman KY1–1108,Cayman Islands總部及香港主要營業地點香港九龍觀塘成業街10號電訊一代廣場11樓公司網站www.stargroup.net董事會執行董事陳文輝先生張慧璇女士廖漢威先生（於二零二一年七月一日辭任）龐錦強教授許瑩瑩女士（於二零二一年七月一日獲委任）非執行董事嚴國文先生獨立非執行董事李仲明先生陳華敏女士黃偉桄博士公司秘書張慧璇女士（HKICS）審核委員會陳華敏女士（主席）李仲明先生黃偉桄博士提名委員會陳文輝先生（主席）李仲明先生黃偉桄博士薪酬委員會陳華敏女士（主席）陳文輝先生黃偉桄博士風險控制委員會嚴國文先生（主席）陳文輝先生張慧璇女士龐錦強教授李仲明先生執行委員會陳文輝先生張慧璇女士廖漢威先生（於二零二一年七月一日辭任）龐錦強教授許瑩瑩女士（於二零二一年七月一日獲委任） 星星集團有限公司 中期報告20213公司資料法定代表陳文輝先生張慧璇女士主要銀行上海商業銀行有限公司北角分行香港北角英皇道486號地下恒生銀行香港德輔道中83號香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號中國銀行（香港）有限公司香港花園道1號核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師開曼群島股份過戶登記總處Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350Grand Cayman KY1–1108Cayman Islands香港股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓 管理層討論及分析星星集團有限公司 中期報告20214業務回顧本公司主要從事物業發展；用於出售、出租或資本增值之物業投資；提供物業管理及安保服務；建築及裝修工程；提供融資；葡萄酒業務，包括經營酒窖及葡萄酒貿易；以及提供媒體製作服務。多項生活方式相關業務以「城市(Metropolitan)」品牌經營。本集團截至二零二一年六月三十日止六個月的收益約為42.2百萬港元，包括主要自物業投資及葡萄酒業務產生的收益分別約20.7百萬港元及11.7百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：約31.7百萬港元，包括主要自物業投資及葡萄酒業務產生的收益分別約18.6百萬港元及6.8百萬港元），較去年同期增加約10.5百萬港元。截至二零二一年六月三十日止六個月，本公司擁有人應佔虧損約為26.0百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：溢利約287.8百萬港元）。截至二零二一年六月三十日止六個月，收益及溢利減少乃主要由於於報告期內並無完成及交付物業發展項目單位及出售一間附屬公司並無產生收益。期內每股虧損約為4.06港仙，而去年同期則為每股盈利約44.87港仙（經重列）。本集團個別業務分部的審閱載列如下。物業發展截至二零二一年六月三十日止六個月及截至二零二零年六月三十日止六個月，該業務分部並無確認收益。於二零二一年六月三十日，本集團擁有三項竣工項目，即(a)天際中心；(b)星星中心及(c)虹方；以及五項主要在建項目，即(d)元朗地盤項目；(e)雲之端（前稱Tack Lee項 目 ）；(f)觀塘地盤項目；(g) Corner 50項目（前稱聖水洞項目）及(h) Corner 19項目（前稱Sausage項目）。本集團於報告期間及於二零二一年六月三十日的物業發展項目整體概要及最新情況如下：(a) 天際中心：天際中心之所有單位均已售出及交付。(b) 星星中心：星星中心之所有單位均已售出及交付。(c) 虹方：為提升持作待售物業之吸引力及自物業產生當前收益，本集團已訂立若干租賃協議以出租尚未出售之商業單位。截至二零二一年六月三十日止六個月，儘管並無就完成及交付單位確認收益，惟就持作待售物業確認暫時租金收入約7.4百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月：並無就完成及交付單位確認收益，惟就持作待售物業確認暫時租金收入約4.3百萬港元）。 星星集團有限公司 中期報告20215管理層討論及分析(d) 元朗地盤項目：本集團有意將元朗地盤重新發展成為附設部分臨街商舖的住宅樓宇。該項目定位為豪華時尚共享公寓住宅綜合體，面向追求高品質及設計感的生活方式的年輕住戶。本集團已於二零一九年中前後取得城市規劃批文及於二零二零年二月取得建築圖則批文。圍板及拆除工程已完成且地基正在鋪設中。自二零一九年第四季度已向地政總署遞交租約修訂申請。於二零二一年八月四日已發佈具約束力的基本條款及地價要約，我們已接受818百萬港元的地價要約，正式租約修訂將需要約三個歷月完成。待物業重新發展工程完成後，本集團擬出售物業以賺取收益。(e) 雲之端：鑒於二零一八年第四季度的行政長官施政報告公告的工廈活化新計劃，本集團計劃重新發展及重建新樓宇。雲之端已於二零二零年第四季度開始初步預售，約67%的單位已售出。預計於二零二二年第一季度完成並進行收益確認。(f) 觀塘地盤項目：本集團計劃將該項目重新發展成為高端知名商廈。現有樓宇圍板及拆卸工程已於二零一九年第三季度啟動，並於二零二零年八月完成。根據有關工廈活化政府政策，本集團於二零一九年第四季度提交城市規劃申請，並於二零二零年第二季度獲批將地盤用途由工業轉為商業及新增容積率（約20%）。於物業重新發展工程完成後，本集團計劃出售物業以賺取收益。(g) Corner 50項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，本集團計劃將該地盤重新發展為高端知名大廈。拆卸工程已於二零二零年第二季度完成，而工程預期於二零二二年第三季度完成。於物業重新發展工程完成後，本集團計劃出售整幢樓宇以賺取收益。(h) Corner 19項目：該地盤與Corner 50項目位於同一片區。本集團計劃將該兩個項目發展為兩幢高端知名大廈，作為本集團於聖水洞區的地標。工程預期於二零二一年第四季度完成。於物業重新發展工程完成後，本集團計劃出售整幢大廈以賺取收益。為吸引部分機構買方及提升大廈價值，本集團正積極針對部分新知名品牌租戶推出營銷方案，將為大廈創造穩定的高收益。截至二零二一年六月三十日止六個月，本集團重點發展及監控現有項目。本集團將持續關注香港及全球之最新物業市場動態，以確保本集團能夠把握最佳之發展機遇。 星星集團有限公司 中期報告20216管理層討論及分析物業投資本集團從事物業投資，以進行出售、出租或資本增值。部分出租業務透過提供「城市(Metropolitan)」品牌的服務式公寓；共用工作空間及倉儲進行。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務分部確認的收益約為20.7百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：約18.6百萬港元），較去年同期增加約2.1百萬港元。以下為物業投資業務項下的服務公寓、倉儲及工作間收益的細分：城市服務公寓城市服務公寓主要於香港從事經營服務式公寓之業務，其提供之套房均按月續訂，條款靈活，傢俱齊全。城市服務公寓之目標客戶為短期海外僱員、本地居民及大學生。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務確認的收益約為1.4百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：約1.6百萬港元），較去年同期減少約0.2百萬港元。城市倉儲及工作間城市工作間從事之主要業務為向會員於多個地點提供24小時共用工作空間（包括私人房間╱共享辦公室、專屬辦公桌、流動辦公桌及虛擬辦公室），收費計劃彈性，且所有工作空間均已配備適合自由工作者、企業家、小型公司及企業的設備，以迎合不同需要。城市倉儲從事之主要業務為於香港向大眾提供並營運24小時倉儲服務。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務確認的收益約為18.0百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：約15.2百萬港元），較去年同期增加約2.8百萬港元。於二零二一年六月三十日，本集團的投資物業組合（分類為待售者除外）總賬面值約為994.8百萬港元（二零二零年十二月三十一日：約1,050.7百萬港元），其中包括位於香港及韓國的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地950.8百萬港元（二零二零年十二月三十一日：約1,008.0百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產（「使用權資產」）44.0百萬港元（二零二零年十二月三十一日：42.7百萬港元）。於所有投資物業中，物業投資分部分類下的總賬面值約為958.2百萬港元（二零二零年十二月三十一日：1,014.9百萬港元），其中包括位於香港及韓國的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地915.6百萬港元（二零二零年十二月三十一日：972.4百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產42.6百萬港元（二零二零年十二月三十一日：42.5百萬港元）。餘下投資物業分類至葡萄酒業務分部。本集團亦會考慮是否有購買投資物業的機會，或是否有任何發展物業具備可轉換為投資物業的升值潛力，從而產生更穩定的租金收入。 星星集團有限公司 中期報告20217管理層討論及分析提供物業管理服務本集團正為三項竣工項目天際中心、星星中心及虹方以及位於跑馬地的一幢住宅大樓提供物業管理服務。本集團亦已自二零二零年第四季度起提供該等物業的安保服務。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為4.8百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：約1.0百萬港元）。本集團認為提供全方位優質物業管理及安保服務有助提升我們的品牌知名度。即將竣工項目的增加以及為其他物業擁有人或發展商提供服務預期將擴展此業務分部以及有助本集團產生長期穩定的收益。提供融資本集團正在經營此業務分部，為自有發展項目的個人及公司客戶提供信貸融資。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務分部產生之收益約為2.5百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：3.2百萬港元），較去年同期減少約0.7百萬港元。收益略減主要由於償還借款人貸款。本集團預期，此業務分部將有助於為新發展項目的客戶提供財務資助。建築及裝修工程本集團已於二零二零年下半年成功註冊為註冊一般建築承建商。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為2.1百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：1.0百萬港元）。本集團預期此業務分部將通過減少整體建築成本以及提升發展項目的質量控制水平，從而加強與其他業務分部的協同效應。葡萄酒業務本集團透過城市酒窖及城市酒業從事酒窖租賃及葡萄酒貿易業務。城市酒窖主要從事之業務為提供專業葡萄酒儲存服務，而城市酒業主要從事葡萄酒貿易，其以本地香港居民為主要客戶對象並提供送貨服務。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為11.7百萬港元（截至二零二零年六月三十日止六個月（經重列）：約6.8百萬港元），較去年同期增加約4.9百萬港元。本集團葡萄酒業務分部分類下的投資物業組合總賬面值約為36.6百萬港元（二零二零年十二月三十一日：35.8百萬港元），其中包括位於香港的工業大廈的一個單位35.2百萬港元（二零二零年十二月三十一日：35.6百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產1.4百萬港元（二零二零年十二月三十一日：0.2百萬港元）。 星星集團有限公司 中期報告20218管理層討論及分析媒體製作服務城市文化製作主要從事提供營銷解決方案及諮詢服務、電影或廣告製作、籌劃本地及海外活動及音樂會以及藝人管理。截至二零二一年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為0.3百萬港元（截至二零