中期報告2023STAR GROUP COMPANYLIMITED星星集團有限公司（以開曼星星編號1560之名稱在香港經營業務）（於開曼群島註冊成立的有限公司）1560 公司資料 2 管理層討論及分析 4 企業管治及其他資料 13 中期簡明綜合損益及其他全面收益表 23 中期簡明綜合財務狀況表 24 中期簡明綜合權益變動表 26 中期簡明綜合現金流量表 27 中期簡明綜合財務報表附註 28目錄 星星集團有限公司 中期報告20232公司資料註冊辦事處Windward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350, Grand Cayman KY1–1108, Cayman Islands總部及香港主要營業地點香港金鐘夏愨道18號海富中心一座6樓603室公司網站www.stargroup.net董事會執行董事陳文輝先生張慧璇女士非執行董事徐穎德先生嚴國文先生獨立非執行董事李仲明先生陳華敏女士黃偉桄博士公司秘書張慧璇女士（FCG HKFCG）審核委員會陳華敏女士（主席）李仲明先生黃偉桄博士提名委員會陳文輝先生（主席）李仲明先生黃偉桄博士薪酬委員會陳華敏女士（主席）陳文輝先生黃偉桄博士風險控制委員會嚴國文先生（主席）陳文輝先生張慧璇女士李仲明先生徐穎德先生執行委員會陳文輝先生（主席）張慧璇女士 星星集團有限公司 中期報告20233公司資料法定代表陳文輝先生張慧璇女士主要銀行上海商業銀行有限公司北角分行香港北角英皇道486號地下恒生銀行香港中環德輔道中83號富邦銀行 香港中環德輔道中38號富邦銀行大廈香港上海滙豐銀行有限公司香港皇后大道中1號中國銀行（香港）有限公司香港花園道1號核數師香港立信德豪會計師事務所有限公司執業會計師（註冊公眾利益實體核數師）開曼群島股份過戶登記總處Ocorian Trust (Cayman) LimitedWindward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350Grand Cayman KY1–1108Cayman Islands香港股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 星星集團有限公司 中期報告20234管理層討論及分析業務回顧本公司主要從事物業發展；用於出售、出租或資本增值之物業投資；提供物業管理及安保服務；建築及裝修工程；提供融資；基金投資及基金管理；葡萄酒業務，包括經營酒窖及葡萄酒貿易；以及提供媒體製作服務。多項生活方式相關業務以「城市(Metropolitan)」品牌經營。本集團截至二零二三年六月三十日止六個月的收益約為160.3百萬港元，主要包括自銷售竣工項目、物業投資及葡萄酒業務產生的收益分別約118.6百萬港元、21.8百萬港元及8.9百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約189.0百萬港元，主要包括自銷售竣工項目、物業投資及葡萄酒業務產生的收益分別約149.9百萬港元、24.1百萬港元及6.0百萬港元），較去年同期減少約28.7百萬港元。收益減少乃由於本集團物業發展分部下的竣工項目銷量由截至二零二二年六月三十日止六個月約149.9百萬港元減少至截至二零二三年六月三十日止六個月約118.6百萬港元。截至二零二三年六月三十日止六個月的本公司擁有人應佔虧損為約29.7百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：溢利為約61.4百萬港元）。截至二零二三年六月三十日止六個月，盈轉虧乃主要由於自銷售竣工項目產生的收益減少及於本期間內物業從投資物業轉換為待售物業後並無確認投資物業公平值變動的收益（截至二零二二年六月三十日止六個月：投資物業公平值變動的收益約50.9百萬港元）。期內每股基本虧損約為4.64港仙，而去年同期則為每股盈利約9.58港仙。本集團個別業務分部的審閱載列如下。物業發展截至二零二三年六月三十日止六個月，該業務分部確認收益約118.6百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：149.9百萬港元）。於二零二三年六月三十日，本集團擁有七項竣工項目，即天際中心；星星中心；虹方；雲之端；Corner 19；Corner 25及Corner 50；以及三項主要在建項目（由本集團或透過本集團一間聯營公司持有），即雨後；觀塘地盤項目；及Big Triangle項目。本集團於報告期間及於二零二三年六月三十日的現有物業發展項目整體概要及最新情況如下：香港項目：(a) 虹方：截至二零二三年六月三十日止六個月，銷售竣工單位及就持作待售物業確認暫時租金收入分別為約7.5百萬港元及6.3百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：來自完成及交付單位的收益及就持作待售物業確認暫時租金收入分別為約52.9百萬港元及7.0百萬港元）。 星星集團有限公司 中期報告20235管理層討論及分析(b) 雲之端：鑒於二零一八年第四季度的行政長官施政報告公告的工廈活化新計劃，本集團重新發展新樓宇。雲之端已於二零二二年第二季度竣工，而入伙紙已於二零二二年第一季度授予。於二零二二年第二季度已完成竣工及收益確認。截至二零二三年六月三十日止六個月，收益約111.2百萬港元已於完成及交付40個物業單位時確認（截至二零二二年六月三十日止六個月：46個單位為97.1百萬港元）。(c) 雨後項目：本集團有意將雨後重新發展成為附設部分臨街商舖的住宅樓宇。該項目定位為豪華時尚共享公寓住宅綜合體，面向追求高品質及設計感的生活方式的年輕住戶。本集團已於二零一九年中前後取得城市規劃批文及於二零二零年二月取得建築圖則批文。有關租約修訂的土地溢價已於二零二一年支付。上蓋建築工程已於二零二三年第一季度完成，並於二零二三年四月獲授入伙紙。同時，預售許可已於二零二三年二月底發出，並已於二零二三年三月開始預售。截至二零二三年六月三十日，本集團已就161個住宅單位訂立初步買賣協議，其中28個單位已全部交割。施工過程預計將於二零二三年第三季度完成。(d) 觀塘地盤項目：本集團計劃將該項目重新發展成為擁有迷人海景的新氣派知名工業╱辦公大樓。現有樓宇圍板及拆卸工程已於二零一九年第三季度啟動。主要重新發展工程計劃於二零二四年上半年展開。於物業重新發展工程完成後，本集團計劃出售物業以賺取收益。韓國首爾項目：(e) Corner 19 項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區。樓宇建造已完工並於二零二一年十一月二日獲得政府審批。為吸引機構買家及提升樓宇價值，本集團正在暫時出租所有樓層，為樓宇創造穩定及高收益。本集團已於二零二二年第三季度出售整幢樓宇以賺取收益。(f) Corner 25項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，與Corner 50項目及Corner 19項目位於同一片區。本集團於二零二零年收購該項目作為物業投資，並於二零二二年第二季度改變計劃重新發展該項目為高端知名大廈，作為本集團於聖水洞區的地標。重新發展工程已於二零二二年第二季度完成。本集團已於二零二二年第三季度出售整幢樓宇以賺取收益。(g) Corner 50 項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，本集團計劃將該地盤重新發展為高端知名大廈。拆卸工程已於二零二零年第二季度完成，而工程已於二零二二年第三季度完成。本集團已於二零二二年第三季度出售整幢樓宇以賺取收益。(h) Big Triangle 項目：該地盤位於韓國首爾聖水洞區，該項目於截至二零二二年十二月三十一日止年度由本集團設立的一間聯營公司及兩名獨立第三方重新發展為高端知名大廈及零售綜合體。本集團於二零二二年收購該項目作為於一間聯營公司的投資。收購該項目的土地及設計工程自二零二二年第三季度開始，並於二零二三年第一季度完成。該項目的拆卸工程預計已於二零二三年第二季度完工，而建設工程則預計將於二零二六年第一季度完工。 星星集團有限公司 中期報告20236管理層討論及分析物業投資本集團從事物業投資，以進行出售、出租或資本增值。部分出租業務透過提供「城市(Metropolitan)」品牌的服務式公寓；共用工作空間及倉儲進行。截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務分部確認的收益約為21.8百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約24.1百萬港元），較去年同期減少約2.3百萬港元。以下為物業投資業務項下的服務公寓、倉儲及工作間收益的細分：城市服務公寓城市服務公寓主要於香港從事經營服務式公寓之業務，其提供之套房均按月續訂，條款靈活，傢俱齊全。城市服務公寓之目標客戶為短期海外僱員、本地居民及大學生。截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務確認的收益約為1.7百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約1.3百萬港元），較去年同期輕微增加約0.4百萬港元。城市倉儲及工作間城市工作間從事之主要業務為向會員於多個地點提供24小時共用工作空間（包括私人房間╱共享辦公室、專屬辦公桌、流動辦公桌及虛擬辦公室），收費計劃彈性，且所有工作空間均已配備適合自由工作者、企業家、小型公司及企業的設備，以迎合不同需要。城市倉儲從事之主要業務為於香港向大眾提供並營運24小時倉儲服務。截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務確認的收益約為19.5百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約22.0百萬港元），較去年同期減少約2.5百萬港元。於二零二三年六月三十日，本集團的投資物業組合總賬面值約為883.0百萬港元（二零二二年十二月三十一日：約883.0百萬港元），其中包括位於香港的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地834.7百萬港元（二零二二年十二月三十一日：位於香港及韓國約834.7百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產（「使用權資產」）48.3百萬港元（二零二二年十二月三十一日：48.3百萬港元）。於所有投資物業中，物業投資分部分類下的總賬面值約為838.0百萬港元（二零二二年十二月三十一日：838.0百萬港元），其中包括位於香港的工業及商業大廈之樓層及單位以及農地800.7百萬港元（二零二二年十二月三十一日：800.7百萬港元）；及符合投資物業定義的使用權資產37.3百萬港元（二零二二年十二月三十一日：37.3百萬港元）。餘下投資物業分類至葡萄酒業務分部。 星星集團有限公司 中期報告20237管理層討論及分析本集團亦會考慮是否有購買投資物業的機會，或是否有任何發展物業具備可轉換為投資物業的升值潛力，從而產生更穩定的租金收入。提供物業管理服務本集團正為四項竣工項目天際中心、星星中心、虹方及雲之端以及兩幢位於上環的商業大廈及位於跑馬地的一幢住宅大樓提供物業管理服務。截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為5.9百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約5.2百萬港元）。本集團認為提供全方位優質物業管理及安保服務有助提升我們的品牌知名度。即將竣工項目的增加以及為其他物業擁有人或發展商提供服務預期將擴展此業務分部以及有助本集團產生長期穩定的收益。提供融資本集團為自有發展商業及工業項目的個人及公司客戶提供信貸融資。截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務分部產生之收益約為2.0百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：1.5百萬港元），並由於授予本集團物業單位買家的貸款數目增加而增加約0.5百萬港元。本集團預期，此業務分部將產生穩定收益並為提高該等物業的銷量提供支持。建築及裝修工程作為註冊一般建築承建商，本集團為其自有項目提供建築服務及為本集團現時所管理物業的擁有人提供裝修工程。截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務分部確認之收益約為3.2百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：2.0百萬港元）。本集團預期此業務分部通過提高工程質量及降低建築或翻新成本對其他業務分部將有協同效應。葡萄酒業務本集團從事向香港當地居民銷售葡萄酒，透過城市酒業提供交付服務及透過城市酒窖提供專業葡萄酒儲存租賃。於截至二零二三年六月三十日止六個月，於此業務分部確認的收益約為8.9百萬港元（截至二零二二年六月三十日止六個月：約6