二线城市调控持续松绑，基本面有望结构改善

事件 2022年9月15日，青岛市住建局官宣适度调整优化房地产相关政策：1、继续在市南区、市北区实行限购（其他区域不限购）；2、继续明确限购房源，对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民住满半年限购1套，二手住房不再限购。济南市住建局表示，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购（其他区域不限购）。 评论 市场销售、土地出让承压，二线城市需政策支持。本轮房地产调控宽松从2022年3月启动，截至目前市场尚未做出明显正向反馈。1-7月全国商品房销售金额同比-28.8%，1-8月百强房企销售金额同比-47.6%；高频数据显示近一周（9月3日-9月9日）35城新房销售环比-33.9%，同比-40.2%，其中二线城市环比-44.8%，同比-53.3%。在土地市场上房企参与意愿不高，土拍持续低温，1-8月全国300城土地成交面积同比-46.9%，溢价率连续12个月低于10%，而流拍率持续高位，如青岛9月15日的集中土拍，供应14宗宅地，3宗流拍，成交的11宗地块均底价成交。部分二线城市也需要宽松政策的出台，维持房地产市场的稳定。 政策宽松已成“明牌”，静待二线城市扩大松绑范围。我们从5月份其便在系列外发报告中预判未来较大力度的宽松政策将持续出台，在429、728政治局会议和824国常会后，政策宽松进一步定调明确。近期除青岛、济南取消限购范围扩大外，苏州在吴中区取消限购后，相城区、姑苏区也宣告取消限购，仅剩园区、新区2个区域外地人仍限购；合肥再度下调土地市场参拍门槛，允许土地竞买保证金使用银行保函；广州新房限价调整，新房价格较备案价可上浮10%、下浮20%（此前为正负6%）。我们认为政策走向已经属于“明牌”，当前出台的政策均在预期内，未来二线城市的大范围调控松绑仍可期。 优质房企单月销售有望持续转正，带动行业基本面结构性改善。我们在外发的深度报告《行业洗牌、拐点确立，优质房企布局好时机》中强调改善型房企和稳健的央国企销售拐点已经确立。这类房企在2H21以来积极错峰拿地，下半年可供优质货源充足，且项目以改善产品为主，更加受益于持续宽松的政策，其单月销售同比将持续为正，基本面逐步向上修复；而多数困难房企存在缺少新货、有停工风险等问题，销售短期尚不能恢复。因此我们预计行业基本面将在优质龙头房企的带动下出现结构性改善，优质龙头房企的地位将进一步提升，而销售同比转正也是其股价持续上涨的动能。 投资建议 我们认为政策宽松已明确，本轮行情核心来自优质龙头房企的基本面改善，叠加政策持续性的放松。首推积极布局重点城市核心板块、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：全国商品房累计及单月销售金额同比走势 图表2：百强房企累计全口径销售金额及同比走势 图表3：35城新房成交面积（万方） 图表4：15城二手房成交面积（万方） 图表5：全国300城月度累计供求及同比走势 图表6：全国300城宅地月度成交溢价率/流拍率 图表7：A股地产公司PE走势 图表8：港股地产公司PE走势 图表9：港股物业公司PE走势 图表10：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。