主要城市房地产市场月报与年报：调控压力小,二线城市成为涨价的主角

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告/行业研究2011年1月19日 房地产 署名人：李少明 S0960200010015 010-63222931 lishaoming@cjis.cn 参与人：周强 S0960110090090 010-63222547 zhouqiang@cjis.cn 评级调整： 维持 行业基本资料 上市公司家数 112 总市值（亿元） 8888 占A股比例（%） 3.12% 平均市盈率（倍） 117.29 行业表现 （%） 1M 3M 6M 房地产 -3.34 -8.72 5.28 上证综合指数 -6.46 -8.90 11.65 -35%-28%-21%-14%-7%0%7%2010/12010/52010/82010/12056451129016935225802822533870成交金额房地产上证综合指数 相关报告 《房地产-房产税方案低于预期，提升评级至“看好”》2011-1-11 《房地产-成交量淡季不淡，刚需和保值需求持续提升--22个城市周交易报《房地产-推盘增加，一线城市和部分二线城市房价续涨--23个城市周交易报（12.20-12.26）》2010-12-28 房地产行业 看好调控压力小，二线城市成为涨价的主角 -主要城市房地产市场月报与年报（2010-12） 本报告跟踪分析近一月主要城市住宅成交、供应以及价格走势情况。覆盖北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、深圳、广州、武汉、重庆等21个城市。 投资要点： ¾ 12月成交面积：21个城市环比增10%，同比降19%，京、津、沪12月为全年成交最高月份。一线城市环比增36%，同比降16%，二线城市环比增3%，同比降20%。一线城市，京、深、杭、沪、穗环比分别增80%、65%、37%、18%和10%，京、深、杭、沪创年内新高；二线城市长沙、东莞、无锡、天津、青岛环比增10%以上，长沙、东莞、天津、青岛创年内新高。 ¾ 10年成交面积：20个城市同比下降24%，二线城市降幅远小于一线城市。其中，一线城市降41%，深、杭、沪、京、穗降幅分别为50%、44%、40%、38%和38%；二线城市降18%，其中福州、厦门、南京、苏州、南昌、大连、天津降幅超过二成，长沙、青岛、沈阳增长10%以上，西安增长4%。 ¾ 12月房价：有价格数据的18个城市10个城市房价上涨，无锡、南昌、重庆、长沙、西安创历史新高。一线城市，京郊区占比上升以及朝阳区成交结构变化等原因致均价回落 4%；杭除上城区、滨江区上涨外其他区均价回落，主要是受推盘结构及促销影响均价跌 4%；沪内环以内占比上升，内外环间和内环以外价微涨，均价涨 11%；深关内普降，龙岗、宝安占比大且普涨，均价涨 1%；二线城市中，仅有大连、南京、沈阳、武汉下跌，其余城市上涨。 ¾ 10年房价：有价格数据的18个城市16个城市涨幅超过10%，与09年不同的是，二线城市成为房价涨幅最大的城市，涨幅普遍超过一线城市，涨幅普遍超过15%。一线城市中，仅深圳跌 18%，京、沪、杭、穗分别涨12%、27%、5%和28%。二线城市涨幅超过两位数。南昌、西安涨幅超过40%，为46%和42%；青岛、重庆、沈阳、无锡、涨幅超过30%，为37%、34%、32%和32%；长沙、大连、天津、武汉、东莞、苏州、南京涨幅超过10%，为19%、19%、18%、17%、17%、12%和11%。二线城市房价逐级上行。 ¾ 10年“新国十条”对遏制房价过快上涨起到了一定的作用，5、6月份主要城市房价出现了较明显的调整，此后在刚需释放、通胀预期提升的推动下，政策威力逐级下行。下半年受调控影响小的二线城市房价快速上涨，部分城市创出新高。年末一二线城市甚至出现量价齐升的格局。上半年调控再加码的可能在加强。 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%北京天津西安沈阳上海杭州苏州南京深圳广州福州厦门长沙南昌武汉重庆成都成交面积环比%Sep-10Oct-10Nov-10Dec-10 -20%-10%0%10%20%30%40%北京天津西安大连上海杭州苏州深圳广州福州厦门长沙南昌武汉重庆成交均价环比%Sep-10Oct-10Nov-10Dec-10 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2/40 主要城市住宅（或商品房）成交情况 表1：主要城市2010年12月住宅/商品房成交面积与成交均价 成交面积（万平米） 成交均价（元/平米） 10-12 09-12 10-11 同比环比10-12 09-12 10-1109-12 同比环比10年涨幅北京 住宅期房 148 178 82 -17%80%20,55418,30621,381 18,306 12%-4%12% 天津 住宅 134 135 115 -1% 16%9,553 8,122 9,5878,122 18%0% 18% 西安 住宅 144 201 153 -28%-6%6,725 4,727 6,5044,727 42%3% 42% 青岛 住宅 130 91 116 43%12%8,221 - 8,0215,981 2% 37% 大连 住宅 29 60 31 -52%-9%10,6488,977 12,675 8,977 19%-16%19% 东北及华北 沈阳 住宅 118 96 169 24%-30%5,363 4,065 5,5384,065 32%-3%32% 上海 住宅 194 227 165 -15%18%14,88811,74213,451 11,742 27%11%27% 杭州 商品房 63 74 46 -15%37%20,91019,83921,672 19,839 5% -4%5% 苏州 住宅 59 106 55 -44%7% 9,520 8,464 9,3438,464 12%2% 12% 南京 住宅 66 168 62 -61%6% 11,142- 12,136 10,070 -8%11% 华东地区 无锡 住宅 73 89 59 -18%24%9,187 6,953 7,5856,953 32%21%32% 深圳 住宅 38 38 23 2% 65%18,30422,20418,061 22,204 -18%1% -18% 广州 住宅 48 74 44 -35%10%14,40611,26313,847 11,263 28%4% 28% 东莞 住宅 69 59 53 18%31%8,093 6,923 8,3676,923 17%-3%17% 福州 住宅 15 54 16 -72%-4%-- 9,247 -- 9,247 华南地区 厦门 住宅 23 33 22 -31%4% -- 10,883- 10,883 长沙 住宅期房 184 123 120 49%53%5,200 4,367 4,6094,367 19%13%19% 南昌 住宅 29 30 34 -4% -13%8,020 5,509 7,8985,509 46%2% 46% 武汉 住宅 112 117 116 -4% -3%6,572 5,636 6,6645,636 17%-1%17% 重庆 商品房 203 221 187 -8% 8% 6,985 5,222 6,5515,222 34%7% 34% 中南及西南 成都 商品房 131 317 161 -59%-19% 可比的21个城市 2,009 2,491 1,828 -19%10% 一线城市 491 591 360 -17%36% 二线城市 1,518 1,900 1,468 -20%3% 资料来源：中投证券研究所，中国指数研究院 行业报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/40 表2：主要城市2010年12月住宅/商品房成交套数与套均成交面积 成交套数 套均成交面积（平米） 10-12 09-12 10-11 同比环比 10-12 09-12 10-11