2022年中期业绩点评：疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年9月7日 公司研究 疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长 ——华润万象生活（1209.HK）2022年中期业绩点评 （ 买入（维持） 事件：华润万象生活2022年中期营收同比+32%，归母净利润同比+28% 2022年8月31日，华润万象生活发布2022年中期业绩公告，上半年实现收入52.78亿元，同比增长31.5%，毛利16.72亿元，同比增长29.4%，毛利率为31.7%，较去年同期小幅下降0.5pct，归母净利润10.28亿元，同比增长27.5%，宣派中期股息每股人民币0.127元（折合港币0.145元）。 点评：物管+商管韧性较强，社区增值增速较快，整体毛利率维持高位 1)购物中心保开业、拓增量，商管业务持续扩张。上半年面对宏观经济和疫情的不利影响，公司积极应对，通过与母公司资源协同，借助高品质服务带来的外拓优势，业务版图持续扩张，稳固商管龙头地位，期内与母公司新签约8个商业运营项目，拓展7个优质第三方购物中心项目，新开业6个高品质购物中心，包括武汉万象城、海口万象城、福州万象城3个重奢购物中心。 截至2022年6月30日，公司在管购物中心74个，上半年实现零售额596.7亿元，同比增长6.6%；公司商管业务总收入19.2亿元，同比+18.5%，其中购物中心业务收入11.7亿元，同比+25.7%；写字楼业务收入7.5亿元，同比+8.9%。看好后续在国家和各地提振消费的措施推动，以及疫情逐步恢复后，消费需求逐渐释放，购物中心盈利能力提升，公司商管业务业绩保持稳定增长。 2)收并购与外拓发力，物管快速发展，社区增值延续高增长。公司上半年收购禹洲物业、四川九洲物业和中南物业，同时市场外拓合约面积2220万平，规模快速扩张。截至2022年6月30日物业管理（非商业）面积2.45亿平，较2021年末增加9787万平，合约面积突破3.2亿平。上半年物业管理服务收入23.8亿元，同比增长37.2%，社区增值延续高速增长趋势，期内实现收入5.6亿元，同比增长77.7%。由于收并购项目业务合并，预计全年物管板块基础物管业务和社区增值业务将有较快发展。 3)毛利率维持高位。2022H1公司整体毛利率31.7%，维持较高水平，通过成本控制以及经营效率提升，物管板块毛利率较去年同期提升3.1pct至21%，商管板块由于租金减免影响商业运营收入，毛利率较去年同期下降2.9pct至50.3%。 盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，规模扩张较快，关联方华润置地经营稳健，项目交付保障性较高，物管+商管发展模式韧性较强，公司2022年上半年业绩符合我们预期（预计全年归母净利润同比+33%），维持公司2022-2024年归母净利润预测23.0亿元/28.2亿元/33.7亿元。当前股价对应2022-2024年PE为31倍/25倍/21倍，维持“买入”评级。 风险提示：收并购项目整合可能不及预期，疫情反复对商管业务造成影响。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 6,779 8,875 13,338 17,249 21,407 营业收入增长率 15.5% 30.9% 50.3% 29.3% 24.1% 归母净利润（百万元） 818 1,725 2,297 2,815 3,367 归母净利润增长率 124.1% 110.9% 33.1% 22.6% 19.6% EPS（元） 0.36 0.76 1.01 1.23 1.48 ROE（归母，摊薄） 6.6% 12.4% 15.0% 16.4% 17.5% P/E 85.6 40.6 30.5 24.9 20.8 P/B 5.6 5.0 4.6 4.1 3.6 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-09-07；汇率：1港元=0.8811元人民币 当前价：34.80港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 22.83 总市值(亿港元)： 794.3 一年最低/最高(港元)： 29.03/46.07 近3月换手率： 5.48% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220809 租金减免影响有限，全年业绩有望稳健增长——华润万象生活（1209.HK）跟踪报告 20220413 2021年盈利能力提升明显，2022年并购提升经营规模——华润万象生活（1209.HK）2021年度业绩点评 20210624 商管龙头，扬帆起航——华润万象生活（1209.HK）首次覆盖报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 华润万象生活（1209.HK） 财务报表与盈利预测 利润表（百万元）202020212022E2023E2024E营业收入6,7798,87513,33817,24921,407营业成本-4,952-6,117-9,453-12,314-15,357毛利1,8272,7593,8864,9356,050管理费用-747-819-1,231-1,592-1,975市场推广开支-50-58-87-113-140折旧及摊销-83-105-131-150-168投资物业之公允价值变动230303131其他收入及收益净额180523562598638其他支出-经营-5-21-10-10-10EBITDA1,2902,5193,2813,9994,762营业利润 EBIT1,2072,4143,1503,8494,594财务费用-72-76-82-89-95税前利润1,1352,3373,0683,7604,499所得税-317-610-767-940-1,125净利润（含少数股东权益）8181,7262,3012,8203,374净利润（不含少数股东权益）8181,7252,2972,8153,367总股本（百万股）2,2832,2832,2832,2832,283EPS(元，人民币）0.360.761.011.231.48资产负债表（百万元）202020212022E2023E2024E流动资产合计 16,332 16,030 18,244 20,388 22,702 货币资金10,312 13,698 15,068 16,575 18,232 应收款项-流动资产822 1,043 1,669 2,154 2,668 按金,预付款项及其它应收款项-流动资产786 923 1,077 1,182 1,278 受限制银行存款-流动资产367 229 305 365 424 存货196 138 124 112 101 非流动资产合计2,744 5,562 6,880 7,918 9,321 固定资产-物业,厂房及设备260 527 651 708 745 投资性房地产2,234 2,264 2,294 2,325 2,356 无形资产2 116 138 150 159 递延税项资产-非流动资产45 77 115 149 185 有使用权资产-非流动资产114 99 106 95 77 定期存款- 2,475 3,570 4,485 5,792 资产总计19,076 21,592 25,124 28,307 32,023 流动负债合计5,055 6,079 7,827 9,001 10,375 应付账款700 839 1,068 1,230 1,381 应计负债及其他应付款项2,665 2,807 3,573 4,113 4,622 合同负债-流动负债1,007 1,417 2,130 2,754 3,418 租赁-流动负债63 81 89 97 107 应交税费98 134 168 206 246