2022年中期业绩点评：储备面积丰富，社区增值跨越式发展

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年9月6日 公司研究 储备面积丰富，社区增值跨越式发展 ——建发物业（2156.HK）2022年中期业绩点评 （ 买入（维持） 事件：建发物业2022年中期营收同比+49.9%，归母净利润同比+50.7% 2022年8月26日，建发物业发布2022年中期业绩公告，公司上半年收入9.97亿元，同比增长49.9%；归母净利润1.30亿元，同比增长50.7%；毛利2.56亿元，同比增长45.5%， 毛利率为25.6%。 点评：储备面积丰富，社区增值收入显著增长，业绩确定性较强 1)储备面积丰富，关联方支持力度不减。截至2022年6月30日，公司在管面积3726万平，合约面积8063万平，合管比2.16倍，维持行业内高水平，储备面积（合约面积减在管面积）超4300万平，超过当前在管面积，未来物业管理业务增长有保障。关联方对建发物业支持力度不减，上半年公司非业主增值服务收入3.4亿元，同比增长51%；上半年新增在管面积422万平，其中建发集团交付在管面积约280万平，较去年同期115万平有所增加。 2)基础物管坚持高品质服务，做实做厚优势区域。公司深耕福建，截至2022年6月30日，厦门地区在管面积突破千万，达到1025万平。在管面积增长的同时，公司坚持以客户为中心，维持高标准满意度，综合收缴率稳中渐增，达到65.7%，同比增加0.7pct。管理费用方面，公司上半年管理费用率为11.3%，较去年同期10.4%略有提升，后续公司有望发挥区域高密度布局优势，并运用智能化手段，提高管理效率，管理费用率仍有优化空间。 3)社区增值收入翻倍，重点增值业务增长迅速。上半年，社区增值服务收入1.83亿元，同比增长104%，占总收入比重由去年同期提升4.9pct至18.4%。拆分板块来看，家居生活业务“零售+到家”双轮驱动，在建发物业甄选线上购物平台提供高质量刚需产品，线下发展户内清洁等服务，深度契合业主生活需求，上半年家居业务收入同比增长103%，为社区增值板块主要收入来源。智能化业务逐渐成型，随着“智慧社区大脑”平台的落地运行和智慧工程管理平台的拓展应用，智能社区服务上半年收入3778万元，同比增加1092%。养老板块，公司上半年中标民营类养老机构海沧区社会福利院，养老服务收入同比增长91%。 盈利预测、估值与评级：公司储备面积高于在管面积，物管基本盘稳定扎实，业绩确定性强，物业管理项目在福建地区高密度布局，具备规模优势，后续各增值业务条线发展成熟，渗透率进一步提升，社区增值仍有较大增长空间；资源禀赋优秀，关联方经营稳健，稳定交付优质在管项目，同时建发集团品牌力强，在福建地区拥有较高美誉度，有利于提升公司第三方外拓竞争力。我们维持公司2022-2024年归母净利润预测为2.3亿元/3.3亿元/4.3亿元，当前股价对应2022-2024年PE为18倍/12倍/10倍，维持“买入”评级。 风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，福建地区之外拓展不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 1,029 1,557 2,212 2,875 3,544 营业收入增长率 28.4% 51.3% 42.1% 30.0% 23.3% 归母净利润（百万元） 106 159 232 329 428 归母净利润增长率 55.6% 50.2% 45.5% 41.7% 30.2% EPS（元） 0.08 0.12 0.17 0.25 0.32 ROE（归母，摊薄） 25.6% 15.5% 20.2% 25.0% 28.0% P/E 38.2 25.5 17.5 12.4 9.5 P/B 9.8 3.9 3.5 3.1 2.7 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2022-09-06；汇率：1港元=0.8803元人民币 当前价：3.45港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 13.36 总市值(亿港元)： 46.1 一年最低/最高(港元)： 2.55/4.40 近3月换手率： 3.84% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20220525 三产就业人数近半，物管开启独立发展——光大证券房地产行业（物业服务）2022年中期投资策略 20220729 合管比高于行业水平，业绩增长确定性强——建发物业（2156.HK）首次覆盖报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 建发物业（2156.HK） 财务报表与盈利预测 利润表（百万元）202020212022E2023E2024E营业收入1,0291,5572,2122,8753,544营业成本-777-1,167-1,643-2,099-2,555毛利252389570776989其他收入-经营-211-5-7-9销售费用-2-4-5-7-9行政费用及其他营业费用-137-213-287-367-453应收账款减值损失00-4-4-2折旧及摊销-10-15-24-32-41EBITDA138198311445584营业利润 EBIT128184287413543财务收入/(费用)净额1622252933税前利润 EBT144205312442576所得税-37-44-78-111-144净利润（含少数股东权益）107161234332432净利润（不含少数股东权益）106159232329428总股本(百万股）1,1771,3361,3361,3361,336EPS(元，人民币）0.080.120.170.250.32资产负债表（百万元）202020212022E2023E2024E流动资产合计1,044 2,511 3,018 3,522 3,989 货币资金886 2,261 2,669 3,069 3,468 应收款项及其他应收款项135 201 286 372 415 存货2 12 20 31 50 受限制银行存款-流动资产20 36 43 50 56 非流动资产合计53 101 166 209 251 固定资产-物业,厂房及设备27 31 44 54 61 于联营公司之权益- 2 2 2 2 有使用权资产-非流动资产21 21 56 73 89 递延税项资产-非流动资产4 7 10 13 16 无形资产- 10 17 26 35 商誉1 31 37 43 48 资产总计1,097 2,613 3,184 3,732 4,240 流动负债合计668 1,566 2,016 2,395 2,684 应付账款及其他应付款项447 733 1,031 1,318 1,461 应付关联方款项——流动负债5 2 2 2 2 合同负债-流动负债178 787 907 968 1,083 租赁-流动负债5 6 9 11 14 应交所得税-流动负债33 38 67 95 124 非流动负债合计14 15 19 23 26 租赁-非流动负债9