电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究：2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告202008202021中国上市物业服务企业百强研究报告20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_（微信号）fanchuxue@ehconsulting.com.cn严逸然y85780(微信号)yanyiran@ehconsulting.com.cn所属行业物业发布时间2022年4月1日融创服务（01516.HK）开拓商管新赛道，社区增值服务亮点纷呈核心观点：3月30日，融创服务（01516.HK）发布2021年度业绩公告。企业市场化拓展取得新进展，业务发展独立性持续增强；规模经济、密度优势显现，盈利能力显著提升。从数据上看：截至2021年末，融创服务在管面积增至2.15亿平方米，合约面积增至3.58亿平方米。报告期内，录得营业收入79.0亿元，同比增长71%；归母净利润达12.8亿元，同比增长114%；净利润率提升4个百分点至17.2%。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言3月30日，融创服务（01516.HK）发布2021年度业绩公告。企业市场化拓展取得新进展，业务发展独立性持续增强；规模经济、密度优势显现，盈利能力显著提升。从数据上看：截至2021年末，融创服务在管面积增至2.15亿平方米，合约面积增至3.58亿平方米。报告期内，录得营业收入79.0亿元，同比增长71%；归母净利润达12.8亿元，同比增长114%；净利润率提升4个百分点至17.2%。以下将对融创服务年度成绩单进行解析。一、业务发展独立性持续增强，开拓商管新赛道报告期内，融创服务规模增长势头强劲。截至2021年末，企业在管面积2.15亿平方米，较2020年末增长58.9%；在管面积位居行业头部位置；合约面积为3.58亿平方米，同比增长35.9%。合约在管比约1.7，在快速增长中仍保持较高的成长潜力。图：2019-2021年融创服务管理规模数据来源：企业业绩报告从项目来源看，融创服务市场化拓展取得新进展，业务发展的独立性持续增强。合约面积中第三方占比提升至34.6%，较2020年同期提升10.5个百分点，除收购彰泰服务带来近2600万方合约面积外，2021年融创服务通过市拓团队扩充、项目渠道挖掘、团队优化授权和绩效激励等举措，加速提升全体系市场化竞争力。反映在增量上，2021年融创服务新增合约面积中来自第三方的占比达65%，高于母公司业务支持。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3在区域选择上，融创服务聚焦高浓度的优势城市布局，持续增厚单城市的项目密度。截至2021年12月31日，融创服务一二线城市的在管面积和合约面积超7成；其中，重庆、杭州、天津等10个核心城市均为千万平方米量级，占比超40%，核心城市规模优势得以巩固，为企业提升运营管理效率以及持续开展增值服务业务奠定了良好的项目基础。2021年，融创服务在深耕住宅优势业态的同时，迅速补强专业能力，扩充专业赛道。报告期内，企业对此前收并购的开元服务、环球融创服务、融创商管运营板块进行业务整合，进一步强化在医院、公建、文旅等非住业态的市场地位，并开拓了商管新赛道，增厚企业竞争壁垒。非住细分业态中，商管项目表现最为亮眼，截至2021年末，融创服务商业运营板块已覆盖21个核心城市，合约项目和已开业项目同比分别提升44%和27%，年客流量和年销售额同比分别提升43%和44%。商业物业高盈利特征，将逐步体现在数字上。未来，融创服务将深度协同两大业务板块，实现“物管+商管”一体化相互助力。二、社区生活服务增长迅猛，创收能力显著提升融创服务经营业绩全线高扬，持续高质量增长。2021年实现营业收入79.0亿元，同比增长71%；报告期内录得归母净利润12.8亿元，同比增长114%，连续两年增长超100%；净利率为17.2%，较2020年提升4个百分点，净利率远高于当前已披露业绩物企均值11.6%。图：2019-2021年融创服务经营业绩情况数据来源：企业业绩报告在收入保持高质量增长的同时，融创服务的收入结构也在不断改善。2021年完成对融创商管运营板块的整合后，新增商业运营管理服务板块，主营业务线增至四条，各板块均有所突破。图：2021年融创服务板块营收情况 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4数据来源：企业业绩报告于社区生活服务板块，得益于融创服务在管面积的快速增加，服务品类的不断丰富，供应商拓展等因素，2021年板块实现收入5.07亿元，同比大幅提升187.9%。其中，便民服务收入增长近6倍，收入贡献度达47.2%，占比较2020年末跃升27.7%，与企业进行产品创新及服务品质，增加业主渗透率密不可分。于商业运营管理板块，2021年融创服务在完成融乐时代股权重组后，并入大量优质商管项目，促使商管板块收入大幅增长至1.76亿元。商管板块物管费较高，且服务对象以企业居多，客户支付能力较强，能为融创服务带来更高的溢价能力和抗风险性，为营收的可持续增长带来驱动力。从融创服务的收入结构看，企业实现整体毛利率31.5%，较2020年12月31日（经重述）的27.6%提升3.9个百分点，收入结构显著优化。具体来看：2021年，多数物企因补贴政策到期，人工成本上升等因素，基础物管毛利率呈现下降或持平态势，融创服务基础物管毛利率却逆势上扬，由2020年的21.6%跃升至25.7%。主要由于：一方面，随着融创服务业务规模扩大及管理密度提升，企业规模经济效应逐步体现；另一方面，企业实施了包括项目岗位集约化、推广人机结合作业、上线智能小区系统、扩充集采品类等一系列的提效降本措施。融乐时代重组并入助力商业运营板块毛利率提升至79.2%，拉动整体毛利率增长。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5图：2020-2021年融创服务细分业务毛利率数据来源：企业业绩报告三、加快推进数字化转型，坚定提升综合服务力融创服务加速打造数智化服务共享平台，完善物业服务体系和运营体系。2021年，融创服务补充和建设自研团队，加快推进数字化进程。通过实现承接查验、设备设施、小区生活服务核心业务在线化以及优化人力、财务、采购等职能管理系统等，助力降本增效。同时，搭建数据中台，具备数据沉淀的能力，为下一步的数据分析、数据驱动运营打下了良好基础，坚定提升综合服务力。资料来源：微信公众号 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6结语：地产后周期背景下物管市场化发展重要性凸显。长期来看，除规模、增长速度外，物企市场化程度将成为重要衡量标准。融创服务始终坚持以品质服务为基础，持续精细化管理，提升市场竞争力，未来，企业也将继续坚持以市场化拓展为规模增长的首要方式。此外，也将以专业服务能力为抓手，扩展非住项目类别，加深与资源丰富、具备非住业态优势的企业进行合作，打造融创服务非住业态护城河。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海|北京|深圳|武汉|成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。本报告版权仅为嘉和家业所有。未经嘉和家业书面同意，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若嘉和家业以外的机构或个人向其用户发放本报告，则由该机构或个人独自为此发送行为负责，嘉和家业对此等行为不承担任何责任。如未经嘉和家业授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担，嘉和家业将保留随时追究其法律责任的权利。【关于我们】【嘉和家业物业服务研究院】是亿翰股份(837350)旗下聚焦物业领域的综合服务平台，专注于提供及时的物业行业资讯、深度的上市物企解读以及行业高端圈层活动，其多项研究成果已经成为资本界的重要参考依据，致力于塑造物业行业“第一”品牌影响力。嘉和家业二维码