业绩稳打稳扎，高质商写和社区增值业务持续绽放

公司业绩靓眼，盈利质量提升。（1）业绩高增：2021年，公司实现营业收入29.7亿元，同比+47%；实现归母净利润4.4亿元，同比+70%；核心净利润4.5亿元，同比+79%；（2）利润率提升：公司归母净利率实现14.8%，较上年提升了2.1个百分点，主要得益于毛利率实现27.8%，较上年提升了2.5个百分点；（3）营收结构持续优化：公司的三大主营业务，基础物管及商业运营服务/社区增值服务/非业主增值服务的收入占比分别为54%/27%/20%，社区增值服务占比提升，盈利质量改善。 基础物管及商业运营服务主要受益于规模扩张和商写绽放，营收稳健增长，盈利持续改善。2021年，公司基础物管及商业运营服务实现收入15.9亿元，同比+19%；实现毛利率23.8%，较上年提升5.9个百分点。（1）规模扩张：公司实现在管面积7348万㎡，同比+62%；合约面积为1.06亿㎡，同比+49%； （2）商写业务大放异彩：仅占在管面积6%的商写业态，2021年实现收入4.6亿元和毛利1.6亿元，占比分别高达29%和41%，主要因为a.商写在管物业费均价为14元/月/㎡，较住宅业态高11元/月/㎡;b.商写业务毛利率为34%，较住宅等业态高14个百分点；（3）第三方拓展发力：在管面积中55%来源于母公司及合联营，而2021年新增合约面积中的87%来源于第三方。 社区增值服务业务多点发力，持续创收潜力打开。2021年，公司社区增值服务实现收入7.9亿元，同比+150%。三大板块社区资产增值服务、社区生活服务 、 社区经纪服务分别实现收入3.3/2.6/2.1亿元 ， 占比分别为41%/33%/26%。公司四大主力业务航道社区资源收入、经纪业务、社区零售、美居服务均大幅增长，未来还将积极推进“物业+养老”盈利模式探索。 依托国资背景母公司，信用风险极低，收并购优势明显。（1）当前房地产开发行业面临格局重构，国央企托底作用明显：公司充分受益于母公司远洋集团的国资背景，如在母公司收购红星地产后锁定红星物业；（2）依托于母公司中高端定位并持续深耕高价值区域：当前在管面积中一二线占比92%，实现高质量增长。（3）公司财务表现健康，在手资金充足，可随时把握收并购机遇：2021年，公司经营活动现金流5亿元，同比+41%，货币资金25亿元，同比+16%；目前公司资产负债率为36%，现金占总资产比重为66%。 投资建议：公司业绩稳打稳扎，高质商写和社区增值业务持续绽放。预计公司2022、2023年的归母净利分别为6.2、8.4亿元，对应EPS为0.53、0.71元，对应最新股价的PE为5.8、4.3倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 盈利预测和财务指标 公司业绩靓眼，盈利质量提升。（1）业绩高增：2021年，公司实现营业收入29.7亿元，同比+47%；实现归母净利润4.4亿元，同比+70%；核心净利润4.5亿元，同比+79%；（2）利润率提升：公司归母净利率实现14.8%，较上年提升了2.1个百分点，主要得益于毛利率实现27.8%，较上年提升了2.5个百分点；（3）营收结构持续优化：公司的三大主营业务，基础物管及商业运营服务/社区增值服务/非业主增值服务的收入占比分别为54%/27%/20%，较上年分别变动-13/+11/+2个百分点，社区增值服务占比提升，盈利质量改善。 图1：公司营业收入及同比 图2：公司归母净利润及同比 图3：公司毛利率及归母净利率 图4：公司各类型业务收入占比 基础物管及商业运营服务主要受益于规模扩张和商写绽放，营收稳健增长，盈利持续改善。2021年，公司基础物管及商业运营服务实现收入15.9亿元，同比+19%； 实现毛利率23.8%，较上年提升5.9个百分点。（1）规模扩张：截至2021年末，公司实现在管面积7348万㎡，同比+62%；合约面积为1.06亿㎡，同比+49%；（2）商写业务大放异彩：仅占在管面积6%的商写业态，2021年实现收入4.6亿元和毛利1.6亿元，占比分别高达29%和41%，主要因为a.商写在管物业费均价为14元/月/㎡，较住宅业态高11元/月/㎡;b.商写业务毛利率为34%，较住宅等业态高14个百分点；（3）第三方拓展发力：公司目前55%在管面积来源于母公司及合联营，而2021年新增合约面积中67%来自单盘拓展、20%来自收并购。 图5：公司基础物管及商业运营服务收入及同比 图6：公司基础物管及商业运营服务毛利率 图7：公司在管面积及同比 图8：公司合约面积及同比 图9：公司在管面积业态分布 图10：公司各业态收入及毛利在物管及商业运营服务占比 图11：公司在管面积来源 图12：公司新增合约面积来源 社区增值服务业务多点发力，持续创收潜力打开。2021年，公司社区增值服务实现收入7.9亿元，同比+150%；实现毛利率40.1%，较上年下降22个百分点，主要受新业务结构影响，但仍保持较高水平。三大板块社区资产增值服务、社区生活服务(包括社区零售和美居服务）、社区经纪服务（即租售服务）分别实现收入3.3/2.6/2.1亿元，占比分别为41%/33%/26%。公司大力发展的四大主力业务航道，社区资源收入、经纪业务、社区零售、美居服务均大幅增长，未来还将积极推进“物业+养老”盈利模式探索。 图13：公司社区增值服务收入及同比 图14：公司社区增值服务毛利率 图15：公司社区增值服务各类型业务收入（单位：亿元） 图16：公司社区增值服务各类型业务收入占比 依托国资背景母公司，信用风险极低，收并购优势明显。（1）当前房地产开发行业面临格局重构，国央企托底作用明显：母公司远洋集团2021年销售额1362亿元，行业排名29，公司充分受益于母公司的国资背景，如在母公司收购红星地产后锁定红星物业；（2）母公司住宅和商写项目均聚焦一二线、定位中高端：公司依托于此并持续深耕高价值区域，当前在管面积中一二线占比92%，实现高质量增长；（3）公司财务表现健康，在手资金充足，可随时把握收并购机遇：2021年，公司经营活动现金流5亿元，同比+41%，货币资金25亿元，同比+16%； 目前公司资产负债率为36%，现金占总资产比重为66%。 图17：公司资产负债率 图18：公司现金占总资产比重 投资建议：公司业绩稳打稳扎，高质商写和社区增值业务持续绽放。预计公司2022、2023年的归母净利分别为6.2、8.4亿元，对应EPS为0.53、0.71元，对应最新股价的PE为5.8、4.3倍，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：公司在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。 附表：财务预测与估值 资产负债表（百万元）