业绩平稳回升投资持续谨慎，多业务并举促提质增效

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022年09月01日 [table_main] 公司点评报告模板 业绩平稳回升投资持续谨慎，多业务并举促提质增效 万科A（000002.SZ） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：近日，公司公布2022年半年度报告。2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；实现基本每股收益1.05元/股，同比增长10.7%。  业绩实现稳定增长，毛利率及投资净收益下滑。2022年上半年，公司实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%；毛利率20.5%，同比下降2.5pct；ROE为5.2%，同比增长0.25pct。在需求不足、市场低迷、企业暴雷的背景下，公司能逐步走出低谷，营收收入和归母净利润同步持续增长，经营业绩较为亮眼。报告期内营收同比增速高于利润增速主要由于上半年内公司毛利率下降2.5pct至20.5%以及对联合营企业投资收益下滑导致投资净收益同比减少78.5%至6.2亿元。  销售下行，已售未结资源丰富。受到市场下行的影响，2022年上半年，公司实现签约金额2152.9亿元，同比下降39.3%，实现签约面积1290.7万平方米，同比下降41.1%，销售规模仍居行业前列，在2022年上半年克而瑞房企销售排行榜中位列第3名。2022 年上半年，公司房地产开发业务结算面积1310.2万方，同比增长17.5%，推动结算收入同比增长23.9%至1788.8亿元。截至报告期末，公司已售未结资源4326.8万方，较上年末下降7.4%，合同金额6672.7亿，较上年末下降6.1%。  精准谨慎投资，可售资源分布均衡。公司2022年上半年共获取新项目19个，规划计容建面307.8万方，权益计容建面213.1万方，面积权益比例69.2%，项目总地价 386.8 亿元，地价权益比例为64.2%。投资持续聚焦重点城市，2022年上半年新获取项目95.6%位于一二线城市。新开工面积1068.8万方，同比下降38.9%，完成年初计划的55.7%，同比增长0.2pct。竣工面积1443.7万方，同比增加17.8%，完成年初计划的37.0%，同比增长2.8pct。公司手中还有主要位于一二线在建、拟建、已完工的待售货值10756.2亿元，较 2021 年底下降 4.9%，叠加约534.7万方的旧改项目，仍可满足未来销售需求。  万物云持续聚焦拓展，拆分上市获核准。2022年上半年，万物云实现营收143.5亿元，同比增长38.2%，其中社区空间服务、商企和城市空间服务、AioT及BpaaS解决方案服务同比增长分别为34.8%、39.7%、59.0%，占比分为为56.3%、35.6%、8.1%。截至2022年上半年底，万物云已布局全国120多个大中城市，签约管理的物业数目达4096个，在管物业数目达到3035个。万物云聚焦互联网、高端制造、金融、战略性新兴产业等行业，挖掘更多服务机会，报告期内新拓展6个世界500强企业，部分新能源汽车头部企业和独角兽企业，4个超高层地标项目。2022年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 -60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%上证指数万科A 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 08. 31 A股收盘价 16.63 A股一年内最高价(元) 23.09 A股一年内最低价(元) 14.43 上证指数 3202.14 市盈率 8.16 总股本 11630.71 实际流通A股（百万股） 9717.36 限售的流通A股（百万股） 6.84 流通A股市值(亿元) 1616.00 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 万纬物流经营效益效率不断提升，开始尝试轻资产模式。2022年上半年，万纬物流实现营收18.6亿元，同比增长39.1%，符合上年年末既定目标，其中高标库营业收入10.4亿元，同比增长13.0%；冷库营业收入8.2亿元，同比增长94.7%。2022年上半年万纬物流新获取5个项目，可租赁建筑面积合计37.8万方，新开业73.5 万方，其中高标库57.8万方，冷链园区15.7 万方；目前累计开业的可租赁建筑面积为901.4 万方，高标库稳定期出租率为91%，冷链园区使用率为78%。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积828 万方。万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式共管理3个物流园区。 租赁住宅规模行业领先，轻重并举巩固能力优势。公司租赁住宅业务实现营收14.8亿元，同比增长12.3%。截至2022年上半年末，共运营管理长租公寓20.99万间，累计开业16.95万间，已开业项目年均出租率94.0%，客户续租率为56%。为应对疫情冲击，公司创新自有渠道营销模式，加强拓展B端客户的销售能力和服务能力，上半年泊寓自有渠道获客占比达到 79%，较2021年底增加1pct；线上平台注册人数达234万，较2021年底增长17%。公司商业业务营收40.1亿元，同比增长10.4%，累计开业建面1194.8万方，项目整体出租率为91.6%。商业业务继续通过轻重并举方式拓展项目，截至2022年上半年底，印力输出管理项目达35个，输出管理面积231.3万方。 财务状况稳健，融资渠道通畅成本下降。2022年上半年，公司完成发行29.9亿元公司债，最低票面利率2.90%以及85.1亿元境内外中票，最低票面利率2.95%。公司持续通过各类融资工具优化债务结构、降低融资成本。截至2022年上半年底，公司有息负债金额为2802.3亿元，其中一年以上有息负债占比77.6%，存量融资综合融资成本为 4.08%，较去年年末有所下降。截至2022年上半年底，公司净负债率35.5%，剔除预收账款后资产负债率68.4%，现金短债比2.25，稳居三条红线中绿档企业。上半年内，实现经营性现金净流入82.9亿元，延续13年连续为正。 投资建议：公司在手资源丰富，财务状况稳健，融资能力优异，物业、物流、长租公寓、商管业务齐头并进，面对目前的困境公司积极调整经营战略，截至2022年中期，各业务经营业绩基本符合去年既定目标。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.08元/股、2.29元/股，以9月1日的收盘价16.84元计算，对应的市盈率分别为8.1倍、7.4倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 图1：万科A营业收入（亿元）及同比增速 -10.00.010.020.030.040.050.060.0050,000100,000150,000200,000250,000营业收入/百万营收同比/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图2：万科A归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 -20.0-10.00.010.020.030.040.002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000归母净利润/百万归母净利润同比/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图3：万科A毛利率、净利率及三费率 30.4 26.3 32.7 34.44 36.2 31.8 22.9 20.5 6.1 6.2 7.8 8.95 8.6 7.8 6.7 4.9 0.05.010.015.020.025.030.035.040.02015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-06销售毛利率/%三费率/%销售净利率/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图4：万科A资产负债率 78.1 80.6 82.7 84.70 85.3 83.9 81.4 79.2 0.10 0.11 0.08 0.08 0.09 0.08 0.09 0.11 0.000.020.040.060.080.100.1274.076.078.080.082.084.086.0资产负债率/%总资产周转率/次（右轴） 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图5：万科A的ROE及ROA 5.5 5.4 6.5 6.82 7.5 6.5 4.9 5.2 1.3 1.1 1.1 1.08 1.2 1.1 0.8 0.9 0.01.02.03.04.05.06.07.08.02015-062016-062017-062018-062019-062020-062021-062022-06ROE/%ROA/% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 4 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 分析师承诺及简介 本人承诺，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告，本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与、未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关。 分析师：王秋蘅，房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士， 2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。 评级标准 行业评级体系 未来6-12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）相对于基准指数（交易所指数或市场中主要的指数） 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。 公司评级体系 推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。 谨慎推荐：指未来6-12个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%－20%。 中性：指未来6-12个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。 回避：指未来6-12个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。 [table_avow] 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券）向其客户提供。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。若您并非银河证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险、应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理，完成投资者适当性匹配，并充