电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2022中国房地产业ESG发展白皮书 | 物业服务篇 20220629 2021中国物企超级服务力研究成果发布！ 20211216 年报综述｜“收并购+外拓”加码规模增长，核心指标稳健向好 20220412 年报综述｜增长势能持续释放，营收长尾效应显现 20220414 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 王然 15632486298 (微信号) wangran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022年8月25日 碧桂园服务（06098.HK） 半年冲刺200亿，追求有现金回报的利润 核心观点： 2022年上半年，碧桂园服务在市场拓展难度增加、疫情冲击等因素影响之下，仍交出一份比较亮眼的半年度成绩单。报告期内，企业收入成功突破200亿元，实现73.5%的增幅，居目前物企收入涨幅前列；在管理规模上，报告期末企业除“三供一业”的收费管理面积高达8.43亿平方米，合约管理面积超16亿平方米，长期保持行业领先地位。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 2022年上半年，碧桂园服务在市场拓展难度增加、疫情冲击等因素影响之下，仍交出一份比较亮眼的半年度成绩单。报告期内，企业收入成功突破200亿元，实现73.5%的增幅，居目前物企收入涨幅前列；在管理规模上，报告期末企业除“三供一业”的收费管理面积高达8.43亿平方米，合约管理面积超16亿平方米，长期保持行业领先地位。 为更全面的了解碧桂园服务上半年经营情况，以下将从企业的收入与盈利情况、业务结构、规模及发展策略等几个方面进行详细的解读。 一、半年收入站上200亿，多项指标涨幅居板块前列 上半年，碧桂园服务录得营业收入200.6亿元，同比涨幅到73.5%，均居目前上市物企首位。企业的毛利润为53.9亿元，同比涨幅为39.6%；实现净利润27.5亿元，涨幅较前期有所回落，为23.6%；净利润的回落也带动企业的利率水平下降，净利率较2021年全年下降1.4个百分点。 图：碧桂园服务营收及盈利情况 数据来源：企业业绩报告 整体看，碧桂园服务的利率下降主要是受到以下4个因素影响：①收购带来的无形资产-合同及客户关系及品牌等的摊销成本增加；②期内碧桂园服务对管理职能人员进行整合优化，调整至一线业务；③受疫情及宏观经济波动等影响，业务增速上也相应受到一定的制约，但 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 为未来业务发展增加储备了专业人员；④期内碧桂园服务的业务结构发生了变化所致，如基础物业管理服务对总收入的贡献度提升至54.8%，其对应的利率水平由33.6%下降至25.9%，一定程度上影响到整体利率水平，且在宏观环境波动的背景下，企业其他业务利率水平亦出现了回调的情况。 图：2021H-2022H1碧桂园服务各业务线毛利率水平 数据来源：企业业绩报告 二、业务协同效果显著，商写项目增长后劲足 上半年在宏观经济发生变动的情况下，碧桂园服务的多项业绩指标逆势实现较高的增长幅度。碧桂园服务通过并购天力物业、开万物业实现商写项目数量的大幅增长，在管319个商写项目，饱和收入高达23.9亿元，未来的收入增长后劲足。在商企服务上，碧桂园服务已经打造起高端写字楼、商业综合体、企业总部、科研办公四大产品线，并已经服务多个标杆项目，逐渐打响商企服务品牌。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 图：2021H-2022H1碧桂园服务各业务线收入情况（单位：亿元） 数据来源：企业业绩报告 物业管理服务则是各业务线中收入最高的业务，达109.9亿元，同比增幅超100%。报告期内碧桂园服务该业务线的高增长主要得益于以下三大因素助力： 1、 管理规模的大幅跃升。除前期收购标的持续的项目交付以外，碧桂园服务在上半年收购中梁物业，贡献3068万平方米的收费管理规模。同时，企业也在积极的通过市场化方式拓展项目； 2、 高能级城市中项目持续增加，拉升收费水平。2022年6月末，碧桂园服务的一二线收费管理面积占比已达44.6%，其物业费收入占比超50%，相应的企业总体收费水平也呈现出稳步提升的趋势，平均服务单价已由2018年的2.08元/平方米提升至2022H1的2.26元/平方米； 3、 加强投后管理，积极进行投后整合和培训标准化，提升服务与管理效率。在前几年的大规模收购的同时，碧桂园服务亦在完善相应的投后管理机制，2022年企业将投后管理部门与人力资源管理中心统筹组织，对集团新收并购公司标准化开展3项融合培训工作，在收费、创新、管理等多方面进行融合，较大程度上提升整体服务水平水准，对于收费率的提升也起到积极地作用。 社区增值服务在6大核心业务线中收入同比增速居第三位，创造了21.12亿元的收入，在上半年疫情影响，接触式服务及上门类服务受到限制的情况下，仍能够保持如此高增长实属不易。细分看，碧桂园服务社区增值服务主要包含本地生活服务、社区传媒服务、家装服务、到家服务、房产经纪服务、园区空间服务，除社区传媒服务受到大环境影响广告需求疲软， 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 以及竞争量低迷情况影响仅实现3%的涨幅之外，其它各项业务均实现了超45%的增长。 其中，本地生活服务报告期内实现了95%的涨幅，收入达7.4亿元。在社区增值服务的业务开展上，碧桂园服务铺设起一站式生活服务站“楼下”，“楼下系列”围绕着社区便民一刻钟生活圈进行业务搭建，在该系列的业务设置上也进行了精心设计，既包含自带引流属性的业务如快递驿站、门店/小店、洗衣店等这类刚需、复购率高服务，也包含能够灵活接入的业务如社区零售自提点、桶装水代售点等。 上半年碧桂园服务完成建设1300个常态化“楼下”系列网点，已涵盖268个城市，城店超700个活跃社区，真实用户突破10万，庞大的客户群体也为其他业务的开展积蓄了较大的能量。 家装业务在存量时代具有较大的增长潜力，市场上二手房装修、改造需求大，碧桂园服务作为服务最多家庭的物业企业之一，在存量需求挖掘上具有相对较大的优势。2022年上半年，碧桂园服务的家装业务实现收入3.1亿元、同比涨幅46%，上半年新开35家存量网点，约700家存量房及增量房装修网点；此外，上半年企业新开业家居生活体验馆，为客户提供更直观的体验场景，对于家装业务的成交具有较大的支持。 最后在城市服务业务上，报告期内实现收入26.4亿元，同比涨幅为25.8%。在2015年初试水城市服务业务以来，碧桂园服务经过持续的探索、发展，当前服务的城市服务项目已经超150个，在近几年的城市服务经验积累、模式探索及创新的过程中，企业的城市大物业模式也得到了市场验证。 城市服务的拓展思路上，碧桂园服务“平台+生态+合伙人”的产业合作模式雏形逐渐形成，如2022年上半年，碧桂园服务于武汉举办的第二届城市服务开发者大会，参会意向合伙人高达120余人，且企业亦设置有相应的股权激励方案，更是受到广泛的关注。报告期末，碧桂园服务已发展101位城市合伙人，上半年中标签约的城市服务项目高达115个，合同年度饱和收入达20.77亿元。 三、管理规模再上新台阶，坚持低成本为主的质量品牌拓展 物业企业的营收与利润的高增长多是建立在其规模持续、高质量增长的基础上，虽在碧桂园服务的业绩发布上，企业管理层表示，当前在收并购上企业将不以规模导向进行收购，而是注重业务的协同，但也不得不注意到，企业之所以能够实现增值服务的持续增长、社区消费潜力的增长等，均是得益于有规模这一先决条件。故在此将对于碧桂园服务的管理规模与拓展策略进行简要的分析。 2022年6月末，碧桂园服务除“三供一业”的收费管理面积已达8.43亿平方米，合约管理规模进一步提升至16.09亿平方米，合约在管比较2021年末有所提升，达到1.91，相应的储备规模高达7.66亿平方米，对企业未来的收入增长、增值业务的开展提供较大的支持。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 图：2019年-2022年6月末企业管理规模 数据来源：企业业绩报告 碧桂园服务的规模增量主要来自于：收并购、品牌拓展、市场拓展。但2022年企业在进行收并购时，各企业均明显感受到了来自市场的阵阵凉意，不少物业对于收并购的态度亦由前几年的“收”，变成了今年的“看质量收”，追求高质量的发展，且当前市场上能够成交的“高质量标的”与前几年相比大幅减少，上半年碧桂园仅完成了对中梁物业的收购，这也是由于中梁物业与碧桂园服务项目区域重合度高，能较大程度的提高企业区域市场密度。 对于品牌拓展，碧桂园服务近几年均保持着极高的积极性，且品牌拓展成果颇丰。上半年企业共拓展签约846个项目，其中存量项目数量占新签约项目的比例达到67%，平均每天拓展4.7个项目，上半年新增储备面积3023万平方米。低成本、高质量的品牌拓展叠加企业的业务融合机制，为企业未来的业绩增长打下坚实的基础。同时，上半年，碧桂园服务的中标率维持在行业领先水平，通过品牌拓展新获取的合同管理面积达到4420万平方米，对上半年新增合同管理面积（不包含收并购）的贡献约为72.2%。 在市场拓展方面，碧桂园服务亦获得不错的经营成果，如上半年企业成功中标昆明长水机场、河南洛阳地铁、莞惠城际高铁 等交通枢纽项目；成功中标乌鲁木齐天山区城市大物业项目、福州市鼓楼区环卫一体化项目、景洪市环卫城乡环卫一体化项目等。 结语 在企业取得稳定、高质量增长的同时，也关注到，在外部市场波动、投后整合及融合效果等因素影响下，企业管理层在业绩发布会上表示会对内部全年的增长目标做出一定的调整，如2022年全年目标保持不低于40%的同比增长，核心归母净利润目标保持20%-30%的同比增幅。碧桂园服务在经营过程中将聚焦“三缴一流”，注重能产生现金流的业务发展，坚持由追求 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7 规模增长转向有现金回报的利润增长发展思路。 “现金流”作为当前各个行业企业最为看重的指标，对于物业企业这类现金流较为充沛的虽有影响，但整体影响相对有限。物业作为民生服务领域的代表行业之一，最重要的还是要做好服务、坚守服务本质。碧桂园服务在长期规模高质量增长的同时仍坚持一切以客户为中心