2021年城市更新系列白皮书
JLL中国2021年10月仲量联行城市更新系列白皮书之三焕新中央活力迈向国际城市 Hello城市更新是持续的市场关注热点。“十四五”规划提出“转变城市发展方式”，“加快推进城市更新，推动城市空间结构优化和品质提升”。不同于传统的大拆大建模式以及传统的住宅快销开发逻辑，城市更新应以“人”为核心，是城市有机体自我生长迭代发展的必然过程，是城市核心区通过新产业、新功能、新业态导入，从而优化符合现代生活品质要求的功能载体，提高存量资源利用效率为城市发展注人时代活力，推动城市可持续发展的持续过程。在点状物业改造向区域功能升级转变的过程中，如何统筹经济性与社会公平，从而建立长期有效的市场机制，如何以可持续运营视角推动决策机制和相关政策的完善，特别是基于新功能业态诉求保留技术标准弹性空间，如何建立有效投融资一体化机制激活多方主体参与等，均是完善新型城镇化战略所赋予的时代课题，亦有待以更为开放创新的思维，通过项目试点实践进行积极的探索。2焕新中央活力，迈向国际城市 举目城市更新驱动世界级城市发展05城市更新驱动城市核心区城升级12城市更新未来发展展望19代表性城市更新项目实践之路25附录：仲量联行城市更新解决方案33将鼠标是停在目录上，单击首选主题或通过单击左右前头/页码导航页面。城市更新系列白皮书13 从国际知名城市迈向国际卓越城市有城市，就有城市更新，从享破仑的大巴黎重建，到纽约的而站在新十年的开始，更多的中国城市站在了国际化的发展哈德趣城市广场，成功的城市更新发展始终在推进城市活力舞台之上，这些中国减市，在国际化的同时，也充满着干年和城市国际影响力的提升，以来的历史文胶与人文活力。而在下一轮的城市发展中，刘量联行在2019年、2020年分别推出了端市更新系列白皮何通过城市更新将千年积淀的历史和文化的力量转化为城市书：我们在2019年探讨了城市更新的移体模式、公共场景期产业和人文发展的活力，在保护和建没的平衡中获得更高质适在城市更新中所起到的时间和距离感宫上的影怕力以及对量的发展，将是这些城市在国际舞台上，从国际知名城市走整体的片区场景更新提出了系统性的评分标准：在2020年，向国际卓超城市所必须补上的一环。因为关注后疫情时代的城市发展，我们更多地聚焦在自上而因此，2021年城市更新系列白皮书的校心议题将回到城市下的城市更新、社区更新的经济和社会模式分析，并就此展的地理原点，探讨城市在历史和文脉中前行的力量与发展开了关于社区治理的探讨。模式。92019年2020年《重构社群关系，激活城市动能》《聚焦社区更新，唤醒城市活力》核心关键词：核心关键词：片区、场景后疫情、社区发展核心观点：校心观点：更新场景营造社区发展动力史新综合评分标准社区史新经济模式和社会模式分析聚集社区更新点击二维码焕器城市活力点击二维码下载报告下载报告41焕新中央活力，迈向国际城市 01城市更新驱动世界级城市发展城市更新系列自 拥有世界级/国际化发展定位的城市代表立足自身特点、追求世界引领，中国城市的全球愿景将成为推动城市未来发展的强劲动力北京西安·无锡苏州南京。武汉·上海成都杭州·重庆深圳广州 北京上海努力建设好伟大社会主义相国的曾都、草本建或具有世界影响力的社会主义环迈向中华民族伟大复兴的大国首都、国代化国际大部市，成为具有全球影响力际一流的和诺宣居之都的长三角世界级城市群的核心引领城市，成为社会主义现代化图家建设的重要离口和城市标杆州深圳建成具有经典慰力和时代活力的国际大建成具有全球影响力的创新创业创意之都市，成为具有全球影响力的国际豪贸中心、综合交通枢纽、科技教育文化医的城市范例，成为竞争力、创新力、影疗中心，朗着美丽宜居花城、活力全球城市阅步迈进萌力卓著的全球标杆城市成都杭州南京践行新发展理念的独特韵味别样精彩代特征、国际影响具有中国特色、时公园城市示范区、泛欧泛亚有重要影的世界名城的社会主义瑶代化聘力的国际门户枢组戏市创新名城苏州西安武汉充分展现“强富美有国际影力竞争创新引领的全球城高”新图最的社会主力的国家中心城市和市，江风潮的的美丽义现代化强市、图家历史文化名域、著名具有历史文化特色的国际化大都市汉风景能路城市、长角重要中心城市重庆无锡青岛建设国际化、绿色建成具有国际竞争力建成具有较强影响化、智能化、人文化的产业创新名城、具力的开款、现代、活的现代城市有国际美普度的生态力、时尚的国际大都射力的交通呕细名宜用名减、具有全国城市品首挺进世界城市，以全球海洋中心城、具有全国影响力市体系前列的山水文旅名城来派：等城市2035规划、十压五双及压土空旧规划城市更新系列白皮书17 全球城市视角主要全球领军城市发展历程工业革命时期20世纪初194019601970《新自由消定伦数经阅为主的商伦敦工业先导，英国完成初始资本积累与工业结构调整工业革命为伦放带来制造业的集，同时人口课发式通入，就市急速扩蛋，市经济大力发展城市到郊区：重工业向后工业转型期间，伦敦着手展开新城运动，疏敬产业及人口，解救备受压力的中心城区：以伦款为中心分为四个题层，共建成28个新就镇“布雷顿森林体系”确立建立以美元和黄金推物的固定汇率制妥》1944纽约工业先导、制造业兴起、轻工业升级服务业扩展工业时期先以劳动密集型、资本密集型轻工业为主经济发展重心调向中心城后在二战期间轻工业由低猫向高端升级纽约与周国城市合理纽约港：前工业化时代细约为连按欧关的普通港口城市：华尔街：美国金融分业经营模式走工业革命后成为美国最大贸易口岸战后东京，百度待兴，东京致力于快速恢复，政府对重工业带动经济提起加倍重视》1945城市升级推动功能选东京重型制造业引领金融转钢铁、化工、机械等重工业制造业制度改革格动生产经限务业发代加速，赋予城市更成为经济发展的中坚力量新更为复合多元内涵全球城市升级窗口期不断缩短制造业主导期股务业/金融业主导期多元产业发展期预白件量联行会色中环：创新引领，而立浦东再出发》白皮书8焕新中央活力，迈向国际城市 领军全球城市均步人了“聚焦对创新经济动能的挖掘与培育”的第三次转型期1980199020002010至今主义政治经济策略》伦教创新战略与行动计划（2003-2006）》济将以法律服务、会计服务、商业咨《科技城计划》务服务业，代营制造业的重要地值改变英联乏本士企业、龙头企业现状，试国培育本土创新企业，将化数打造成世界科技中心之》19792003》2010伦敦进入服务经济时代伦敦进入创新驱动型经济时代1986年费知尔改草，美国全感放松誉到，选白出化全球范国内伦教率先提出发展创意产业作为文化器业营、金为主：金为器主导产点金融城：政策改革下，此前极为封闭的金融斌成为东伦敦科技城：将东伦额改造为高科技产业中心，成为当之无愧的欧洲伦款第一个CBD，走向全球市场成长最快科技纽《金融服务现代化法营》《多元化城市：纽约经济多样化项目》将国际竞争、赢得全球市场作为目提出拒纽约打造成新一代的科技创新之都标，通过鼓励和促进美国金融业增国际竞争力《一个新的纽约市：2014-2025》雨次明铺“全球创新之都”的市发展定位》1999>2009》2015金融业旭起成为纽约支柱产业纽约进入多元经济战略时代为格心的生产性服务业：伴随都市圈的初步恶成，将经济基础扩展到以生物科技、、操体技术为重点的分工、产业经故作，在金限和贸易上发展品送离终结，华尔街成为金融民主化的重要场所硅巷、邓波区、科技创新聚集区塑造纽约城市新空间康豪尔科技校区《金融体制改革规划方案》确立东京部作为首都湿核心的产业创新地位、引领产业升级；尤其是激《东京都产业振兴基本战路(2011-2020）》始，推动金融自由化和全球化标志着日本“金触大炸”制度改革的开活地方具有优秀技术的中小企业参与到产业创新中》1997》2012型，东京迈向亚太“金融龙头”东京聚焦知识密集型产业发展展，以金融业和信息业为代表的生产性服务业尚东京集中在政府支持下东京产业重点内创新经济领斜热之内：亚洲金融核心：日本金融、经济中心：总部集器品川：日本政胞引导下，以吸研发中心创新总韶为楼心目标的载市新增长极2005年湾东新区成为第2013年上海自贸试区正式成立《上海经济发展战略汇报提织》国务院正式宣布开发开放浦东关于开发满东的指示3一个综合配套改革试验区南汇并入浦东，明确下一轮城市发展目标上海准进科创中心建设，“两区合并”》1984》1990》20092015上海加速走完工业化中期经历产业转型金融与专业服务业并举上海迈向“卓越的全球城市”作为制造业基地，重型化程度高，在发展和资源约国际经济、全融、束中转型，从重化工业向后工业阶段过度科技的创新中心核心功部运上新台的陆家嘴、南京西路等为代表的中央商务区是上海打适卓越的全球城市中国样本的重要承款区城市更新系列白皮书19 全球领军城市的发展共性核心区域重塑城市气质代表空间：接心体现：代表空间：核心体现：伦教金融城财富、金融伦敦西区文化孵化器、“伦款新精神”代表空间：核心体现：代表空间：核心体现：纽约华尔街“纽约金融梦”纽约哈德逊创意阶层“美国梦”的核心城市广场诠释空间代表空间：核心体现：代表空间：核心体现：上海陆家嘴开放、金融上海新天地上海“创新之城、人文之城、生态之城”的全新体现10焕新中央活力，迈向国际城市 在地化的城市归属感与国际化的时代认同感是城市发展内在动力的两大核心要素。区别于新城开发，城市更新的内容已经不仅仅是载体的改造，以开放、共享、多元、复合为理念的城市有机更新，是推动全球城市不断保持活力、实现可持续发展的关键。城市更新的五大核心驱动要素构建驱动赋新激活整合产业生态多元复合城市文脉城市空间交通价值以中央活力区（cAZ，CentralActivitiesZone）理念重塑世界级城市城市更新系列白皮书11 02城市更新驱动城市核心区域升级 以活力发展理念，重塑世界级城市核心区吸引领先人才是城市发展的核心引掌。在新经济产业快速次同时，基于城市文化的深厚积淀，城市校心区同样是对外展代和竞争发展的背景下，人口吸引力是城市发展必须面对的现城市特色的重要空间，因而城市核心区承担着城市文化魅命题。工作与生活场景的交织和人群社交空间的多元活跃需力影显的重要使命，构建适力四射、多元共融的城市校心区求决定了城市发展需更加注重对于在地职住关系和社区构建是世界级城市末来发展的重要趋势。的思考。CAZ中央活力区践行城市一一伦款2004年，伦敦政府公布的《大伦敦空间战路规划2004》，首次提出建设中央活力区（CAZ），2021年，新一轮公布的《大伦款空间发展战略2021》再次强调，CAZ是伦款充满活力的心脏和全球标志性的核心，是世界最具吸引力和竟争力的商务区域之一，多元城市功能多元复合产业多维文化旅游功能丰富购物体验品质复合居住功能金融产业传统文化遇址与博物馆、集中购物中心服务业画廊、剧院、音乐厅等新主题特色街区创新产业建文化设施叠加夜间经济发展，打造24小时活力空间，串联公共活动空间，打破多元功能边界资科果源：LondonCAz：（格整空发器82000、(大化器空间发限改路2421)城市生活区位交通四大维度探索复合功能核心区要素商务活动社会影响力城市更新系列白皮节113 核心区活力打造1.构建产业生态微更新？片区更新？还是大拆大建？城市经济发展正在由要索驱动向创新驱动转变，以科技新媒体等为代表的创新产业正在呈现强劲的增长势头，并已在部分娥市商务区成为继金融业、专业服务业和商贸业等传统主导产业之后的心产业增长极。基于活力理念的核心区发展，理性界定城市更新范围的核心影响因子将不在于改造上海近年甲级办公楼租户结构中科技新媒体企业占比体量的大小，而是在超过一个最小面积界（基于租赁面积）限后能够墨盖和影响的总体区域范困。由25%于城市核心区的空间是有限的，因此现代21%20%14%17%市未来赖心区史新发展所需要关注的重15%点，是单位面积中单位个体GDP产出的效10%7%8%10%率，以及随之而来的产业及社会带动效应5%分析，而不是整体的GDP数据。0%201620182020中央商务区■非中央商务区数要来源：件量联行研究部通过对城市文脉的功能活化，丰富区域空间载体
