由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司savills.com.cn1城市更新白皮书系列由工业遗存到城市复兴 由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯savills.com.cn23 由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯savills.com.cn45华建集团华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师工业化以及工业遗存植入了中国特定历史时期的发展印记，具有鲜明而独特的时代特点。伴随国内城市逐步由传统工业城市迈向以科技引领的、服务性产业为主的后工业城市，在城市更新改造过程中，越来越多的老旧厂区、厂房由于其独特的结构及视觉印象而予以保留改造，转型成为新的商业载体。一方面，土地资源得以更好地利用，通过产业转型引入实现更高的经济价值；另一方面也为城市商业带来不同风貌，激发潜在消费能量。 工业遗存建筑本体往往具有跨度大、空间大的特点，内部空间利用存在极大的想象空间。目前，文化创意、商业休闲、艺术展览等产业正成为工业遗存主要的用途发展方向，其相关衍生收益对周边区域商业也具有带动作用。工业遗存改造中的商业空间，是对于城市空间肌理的延续。从简单的小面积服务改造区域，逐渐提升形成系统性、有规划的片区商业。既满足了周围社区居民的生活需求，又在更广阔的范围内丰富了消费者的生活体验。 运营环节的可持续发展也值得关注。随着碳中和、碳减排正成为企业的社会责任和义务，制定可持续发展战略、设立减排目标，明确减排路径，确定行动的优先级，成为旧工业建筑运营的发展方向。相信随着时间的推移，越来越多的工业遗存类型的“零碳园区”将会进入人们的视野，这种兼顾社会效益与经济效益的零碳运营管理模式，已经被越来越多的案例验证和认可。 工业遗存作为我国工业文化重要的物质载体， 承载着城市发展不同阶段的历史风貌与时代信息，是城市记忆的重要组成部分。在时代的变迁下，传统工业逐渐外移，废弃的工厂旧址逐渐衰败，与城市脱节或者阻滞城市发展。作为重要的存量资源，如何通过保护再利用，更好地辐射周边区域，促进产业转型，带动城市复兴，是工业遗存研究的重要方面。 工业遗存的保护与再利用作为城市更新重要的一环， 已经从过去的盲目拆建进入到科学保护、有机活化的精细化更新阶段，其价值不断被充分认知。不同于一般的保护性建筑，工业遗存保护的限度与力度需要在实践中不断探索， 通过谨慎地适应性再利用重新拉近工业遗存与城市、与人的距离， 重现工业场景，重拾工业空间记忆是工业遗存价值再现的重要策略。相较其他更新类型，工业遗存除了共性的更新问题之外，土地转性难、转性后补缴地价高昂企业推行难、工业建筑难以满足各类新的民用建筑标准规范、更新后运营难等等，都是工业遗存活化利用的难点和重点。近年来，国家和地方出台了一系列政策，通过鼓励产城融合、发展创意创新等新型产业，促进工业遗存的保护再利用。但精细化的实施路径与技术标准上尚不全面，工业遗存的更新利用往往是实践先行，理论政策落后于实践，更新过程中难免遇到一系列的机制问题和技术难点。未来，通过多样实践和多维理论积极探索工业遗存的有机更新路径及多样运营模式，让工业遗存再次融入城市空间、融入百姓生活，最终推动城市的全面复兴是其重要发展趋势。第一太平戴维斯宋雷常务副院长 既有建筑更新设计院lei_song@ecadi.com+86 21 6321 7420寇志荣执行主任 城市片区更新与保护研究中心zhirong_kou@ecadi.com+86 21 6321 7420朱锋 Nicky Zhu 第一太平戴维斯 华东区高级董事策划顾问服务部主管nicky.zhu@savills.com.cn+86 21 6391 6688张琳 Chester Zhang 第一太平戴维斯 中国区董事市场研究部chester.zhang@savills.com.cn+86 21 6391 6688孟喆 Marco Meng 第一太平戴维斯 中国区高级董事物业及资产管理服务部主管marco.meng@savills.com.cn+86 21 6391 6688华建集团华东建筑设计研究院有限公司朱兆荣 Siu Wing Chu 第一太平戴维斯 中国区首席执行官siuwing.chu@savills.com.cn+86 21 6391 6688简可 James Macdonald 第一太平戴维斯 中国区高级董事市场研究部主管james.macdonald@savills.com.cn+86 21 6391 6688卓刚峰常务副院长 历史建筑保护设计院gangfeng_zhuo@xd-ad.com.cn+86 21 6321 7420杨明总建筑师 yang_ming@ecadi.com+86 21 6321 7420 由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯savills.com.cn67PART 1综合分析PART 3中国工业遗存改造发展趋势规划及设计趋势商业趋势运营趋势6264政治背景工业遗存定义综述中国工业遗存全国及各地相关政策工业遗存：转型与升级行业现状9102091563PART 2中国工业遗存的活化策略规划及设计策略-焕活城市历史文化名片案例: 杨浦滨江南段案例: 广州珠江啤酒厂案例: 西安大华 . 1935案例: 南京民国首都电厂旧址公园案例: 民生路码头269、270号库修缮改造项目 商业策略-推动产业复兴创新模式案例: 北京六工汇案例: 船厂1862运营策略-实现可持续发展生态更新绿色低碳运营策略健康舒适运营策略案例: 德国鲁尔区工业遗存再生案例: 维也纳市区煤气罐改造工程案例: 中国宝武钢铁会博中心案例: 嘉加德必易园2339465427334351 5859244047563036目录 由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯savills.com.cn“工业遗存”是指历史上遗留下来的，与工业生产活动相关的一切物质存在与非物质存在的总和 。“工业遗存”与人们常见的“工业遗产”不同，根据《下塔吉尔宪章》，工业遗产是指具有历史学、社会学、建筑学和科技、审美价值的工业文化遗存。《国家工业遗产管理暂行办法》中明确指出，所称“国家工业遗产”，是指在中国工业长期发展进程中形成的，具有较高的历史价值、科技价值、社会价值和艺术价值，经工业和信息化部认定的工业遗存。工业遗存承载着工业发展的历史，拥有工业文化特殊的魅力，是丰富城市肌理、展现人文情怀的重要资源。相较于工业遗产，工业遗存拥有更广的范围，更具综合性与多样性，很多工业遗存拥有更多待发掘的价值。在产业升级、城市更新的政策领导下，老旧工业厂房改造再利用是产业转型升级、盘活存量土地资源的重要手段。在这样的时代背景下，如何正确地、完整地保护利用工业遗存，促进城市复兴，成为了重要课题。工业遗存定义综述89PART 1综合分析政策背景 由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯savills.com.cn自2017年以来，工信部公布了四批国家工业遗产名单，上海共有3处上榜。上海20世纪末的早期政策、规划就提出了“保护与利用”优秀旧工业类建筑的理念，在国内具有前瞻性。从2003年开始，上海城市化发展迅速，“文创园”符合服务业发展需求以及人们对高质量生活的追求，大量优秀改造项目应运而生。实践倒逼政策，陆续出台了一批鼓励发展文创产业的政策。这一时期虽然政策众多，但缺对项目实施落地的政策支持，导致工业旧改的发展逐渐放缓。随着近年来上海城市更新探索的逐渐成熟，今年出台的《更新条例》也为城市更新项目落地提供了实施路径与政策支持，针对工业遗存的政策大概率会相继出台，工业旧改也将进入新阶段。2009年，北京工业促进局、市规划委员会和市文物局联合发布《北京市工业遗产保护与再利用工作导则》，将工业遗产作为北京历史文化名城保护的一项重要内容进行统筹部署，指出在注重工业建筑再利用、发展文化创意产业的同时，做好工业遗产发现、认定和保护的工作。2018年，北京市政府发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，提出“坚持保护优先，科学利用；坚持需求导向，高端引领；坚持政府引导，市场运作”三大原则。2021年，北京规自局制定了《关于开展老旧厂房更新改造工作的意见》，为政策方面为了进一步加快北京市文化创意产业的发展，北京市政府于2006年颁布《北京市促进文化创意产业发展若干政策》，提出鼓励盘活存量工业厂房、仓储用房等用于文化产业经营。2007年，北京市工业促进局发布《北京市保护利用工业资源，发展文化创意产业指导意见》，进一步提出工业资源的保护和利用应坚持政府引导、企业为主体、市场化运作的原则。中国工业遗存全国及各地相关政策北京上海政策方面上海市政府于1997年发布的《上海市土地利用总体规划》将发展第三产业空间战略指向市中心城区的存量工业用地的置换。在随后的《上海市城市总体规划（1999-2000年）》中，明确优秀旧产业类建筑必须受到保护，并且将保护的方式定位为“保护与利用相结合”。2002年7月，上海市人大发布《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，在国内首次提出对产业建筑的保护，进一步强调了分类保护原则。2005年，上海市政府颁布了全国第一个工业旅游专项规划《上海工业旅游发展规划（2006-2010）》， 将 工业遗产的再利用与旅游业相结合。2008年，上海市规资局发布《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，指出“在符合城市规划和产业导向、暂不变更土地用途和使用权人的前提下，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业”。2017年，上海市规资局发布《上海市城市更新规划土地实施细则》，提出符合区域转型要求的工业和仓储物流用地，可以全部或部分转换为租赁住房。同年，《关于加快本市文化创意产业创新发展的若干建议》发布，鼓励存量文化创意产业用地提高土地利用率。老旧厂房更新改造提供实施路径和政策支撑，进一步促进厂房更新改造项目的落地。北京市早期政策主要是提出了利用工业资源、发展文创产业的发展目标，尚未形成系统性的规范。2007年起，开始强调工业资源利用过程中保护工业遗产的重要性，并提出“政府引导、市场运作”的原则，近年来依旧不断强调这一原则。这一阶段主要是工业建筑保护与文创产业发展并行。今年，随着老旧厂房改造工作意见的出台，为旧厂房改造提供了实施路径，标志着北京的工业遗存政策进入了可以落地实施的新阶段。实践方面纵观北京市典型工业遗存改造利用实践，大致可分为两类：以工业遗址公园为代表，例如北京焦化厂工业旧址公园、首钢工业遗址公园等。以创意文化产业园为代表，例如北京751 D.PARK文化创意园、798艺术区、北京第二热电厂改造项目等。根据有关研究，北京工业遗存转型可分为四种模式：艺术家自发组织、政府提供管理的“798模式”；产权方与专业机构联手的“751模式”；政府全权负责的“朝阳规划艺术馆模式”；政府引导，国有企业组建运营团队进行整体改扩建的“莱锦创意产业园模式”，对全国老旧厂房改造都具有借鉴意义。实践方面上海工业遗存更新改造的代表实践包括：以建筑单体改造为代表，如杜月笙粮食仓库改造（1997）、上海啤酒厂改造（2005），此时的改造实践多为单体，且改造后的功能多为商业办公。随后逐步出现园区型的改造项目，改造后的功能也从商办逐步拓展为双创产业园、文化展览等多样化功能，如M50创意园（2005）、田 子 坊（2005）、世博会园区（2010）、上海当代艺术博物馆（2012）、浦东船厂1862（2018）等，工业遗存逐渐成为文创产业的有机载体。改造后的工业遗存更多地向公众开放，使孤立的空间再次融入人们的生活。1011 由工业遗存到城市复兴华建集团华东建筑设计研究院有限公司第一太平戴维斯savills.com.cn政策方面2008年，广州市政府颁布《关于推进市区产业"退二进三"工作的意见》，提出在不改变原址土地的用地性质的情况下，可将原有工业建筑适当改造并临时改变使用