业绩大幅增长，积极盘活现金流

金融街(000402)公告2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入106.04亿元，同比大幅增长93.75%，归母净利润11.49亿元，同比大幅增长90.15%；归母净利润率10.83%，同比下降0.2个百分点，EPS 0.38元。其中第二季度单季实现营业收入59.04亿元，同比增长49.12%，归母净利润2.14亿元，同比增长356.79%；归母净利润率3.63%，同比上升2.44个百分点，EPS 0.07元。 2022/07 业绩大幅增长，主要归功于转让资产带来的投资收益上升。公司上半年归母净利润同比大幅增长90.15%，正向因素包括：1）投资收益7.32亿元（去年同期为-0.15亿元），系转让北京金融街丽思卡尔顿酒店所致；2）营业收入同比大幅增长93.75%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 负债率相对平稳，积极通过信用债、ABS盘活现金流。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为86.37%、155.77%、70.01%，相比2022Q1末保持平稳的状态，在今年二季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司于2022年第二季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约22.38亿元，对公司现金流形成良好支撑。 物业租赁业务保持稳定，疫情下波动幅度较小。报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入8.09亿元，同比下降3.00%，毛利率为88.06%，同比下降2.59个百分点（受减免租金等因素影响），总体来看经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 受行业影响，销售同比下滑，拿地保持审慎。受行业环境影响，公司2022年上半年销售同比下滑，公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增项目1个，权益比例34%，收购对价约12.55亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于天津市红桥区，搜房数据显示周边新房项目及售价分别为惠灵顿海上花苑二期（均价45000元/㎡）、朝阳领域（均价32000元/㎡）、泰达城河与海（均价33000元/㎡）。 投资建议 预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为9.77倍、9.00倍、8.09倍，我们看好公司未来表现，首次覆盖给予“推荐”评级。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。 1.事件 金融街(000402)公告2022年中报，主要内容如下：2022年上半年公司实现营业收入106.04亿元，同比大幅增长93.75%，归母净利润11.49亿元，同比大幅增长90.15%；归母净利润率10.83%，同比下降0.2个百分点，EPS 0.38元。其中第二季度单季实现营业收入59.04亿元，同比增长49.12%，归母净利润2.14亿元，同比增长356.79%；归母净利润率3.63%，同比上升2.44个百分点，EPS 0.07元。 2.核心观点 业绩大幅增长，主要归功于转让资产带来的投资收益上升。公司上半年归母净利润同比大幅增长90.15%，正向因素包括：1）投资收益7.32亿元（去年同期为-0.15亿元），系转让北京金融街丽思卡尔顿酒店所致；2）营业收入同比大幅增长93.75%，系房地产结算规模同比明显增加所致。此外，公司业绩的拖累项主要是毛利率相较去年同期明显下滑。 图表1公司2022H1营业收入同比增长93.75% 图表2公司2022H1归母净利润同比增长90.15% 图表3公司2022H1投资净收益为7.32亿元 图表4公司2022H1毛利率为19.98%，三费率为12.29% 负债率相对平稳，积极通过信用债、ABS盘活现金流。报告期末，公司现金短债比、净负债率、剔除预收款项的资产负债率分别为86.37%、155.77%、70.01%，相比2022Q1末保持平稳的状态，在今年二季度行业严峻的销售和融资环境下表现较为坚韧。公司于2022年第二季度积极发行多笔公司债、ABS，筹措现金约22.38亿元，对公司现金流形成良好支撑。 图表5公司2022H1末现金短债比为0.86 图表6公司2022H1末净负债率为155.77% 图表7公司2022H1末剔预资产负债率为70.01% 图表8公司2022H1销售商品收到现金同比下降50.57% 图表9公司2022年第二季度发行公司债及ABS明细 物业租赁业务保持稳定，疫情下波动幅度较小。报告期内，公司物业租赁业务实现营业收入8.09亿元，同比下降3.00%，毛利率为88.06%，同比下降2.59个百分点（受减免租金等因素影响），总体来看经营业绩基本稳定，成为公司业绩保持稳健的有力支撑。 图表10公司物业租赁业务收入波动幅度较小 图表11公司物业租赁业务毛利率波动幅度较小 受行业影响，销售同比下滑，拿地保持审慎。受行业环境影响，公司2022年上半年销售同比下滑，公司拿地保持审慎，以股权收购形式新增项目1个，权益比例34%，收购对价约12.55亿元，规划建筑面积24.47万㎡，位于天津市红桥区，搜房数据显示周边新房项目及售价分别为惠灵顿海上花苑二期（均价45000元/㎡）、朝阳领域（均价32000元/㎡）、泰达城河与海（均价33000元/㎡）。 图表12公司新增项目区位及周边新房售价 3.投资建议 预计2022-2024年营业收入为251.25亿元、289.13亿元、331.54亿元，归母净利润为16.98亿元、18.44亿元、20.52亿元，EPS为0.57元、0.62元、0.69元，对应PE为9.77倍、9.00倍、8.09倍，我们看好公司未来表现，首次覆盖给予“推荐”评级。 4.风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，疫情对物业租赁业务影响存在不确定性。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）