光大房地产公募REITs产品专题研究报告（3）：华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年8月12日 行业研究 华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活 ——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（3） 房地产（地产开发） 公募REITs试点加速，国内第三单保租房公募REIT项目7天快速获批 2021年以来中央针对保障性租赁住房建设力度加大，着力解决新市民、青年人的住房困难问题。当前“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为建设房地产长效机制的重要内容，“十四五”期间预期全国保障性租赁住房筹建规模接近900万套，涉及的总投资额为1.35万亿元，约占同期房地产投资的2%-3%，为“十三五”期间棚改投资额的20%（光大宏观）。2022年7月11日，国内首单红土深圳保租房REIT审核通过；7月14日，中金厦门保租房REIT获批；8月5日，华夏北京保租房REIT再获批（受理至通过仅7天）。保租房REIT乘风起航利于拓宽住房租赁企业直接融资渠道，促进存量资产向运营升维转型，助力租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。 华夏北京保租房REIT当前现金流持续稳定，投资回报良好，具有增长潜力 1.地理位置来看，华夏北京保租房REIT初始资产包括位于北京的文龙家园和熙悦尚郡公租房。两个项目周边优质小区众多，医疗教育资源相对充裕，楼龄短且物业品质良好，利于吸引地铁沿线的办公客群和对交通便利有较大需求的租户。 2.运营情况来看，底层资产已稳定运营超3年，收入全部来自于市场化租户且不依赖第三方补贴等非经常性收入。受政府配租计划实施及疫情影响，近三年项目出租率出现小幅波动，但仍可维持在93%左右；项目租金相较周边板块平均市场化价格低约44-46%（中指数据），对中等收入客群具有较大吸引力。两个项目租约期限为2-3年的间数占比超90%以上；租赁合同到期时间集中于2024年。 3.盈利情况来看，经过近年来的培育与完善管理，基础设施项目现金流持续稳健，投资回报良好，并具有持续经营能力。虽受疫情影响，但2020年到至今项目营收及净利润均保持稳定增长。2019-2022Q1，毛利率由64.2%提升至69.6%，净利率由22.4%提升至30.7%，主要系营业成本下降所致。 4.资产所在市场来看，北京尚有一定规模的公租房轮候家庭（截至2021年初，全市公租房轮候家庭11.8万户）；根据所在区域政府公告，近期朝阳区及海淀区公租房配租意向登记户数大于可配租房源套数，租赁需求旺盛。 在定价合理的情况下，华夏北京保租房REIT能够为投资者提供良好的回报 截至2022年3月末，华夏北京保租房REIT底层资产组合估值合计11.51亿元，对应评估单价为10204元/平。根据相关假设前提下基础设施项目现金流测算，预计2022年9-12月及2023年度华夏北京保租房REIT可供分配金额分别为16.6百万元及49.6百万元；对应净现金流分派率可达4.32%（年化）及4.31%。 投资建议：我国保租房公募REIT再发力，利于引导市场由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。预期在政策较大支持力度下，后续REITs产品发行节奏将加速；同时考虑到公募REITs在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间，预期后续有望迎来REITs试点范围进一步向房地产企业长租公寓、物流地产等领域放开。关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注存量资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：行业发展风险，竞争项目风险，租赁市场需求变化风险，基础设施项目运营风险，租金定价和调整的风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220719 中金厦门保租房公募REIT再发力，拓宽轻资产输出运营能力——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（2） 20220715 红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（1） 20220310择优择精、加速转型，国内产业园公募REITs发行乘势而上——国内典型产业园REITs产品专题报告 20210805 乘REITs之风，展租赁宏业——海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓专题报告 20210825 借REITs之力，存量运营亟待轻装上阵——海外典型商业REITs产品及国内品牌商业地产专题报告 20210921 倚REITs之势，仓储物流公募REITs正扬帆起航——海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产专题报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 华夏北京保租房REIT介绍 .............................................................................................. 4 1.1、 华夏北京保租房REIT原始权益人 ......................................................................................................... 4 1.2、 华夏北京保租房REIT框架 .................................................................................................................... 4 1.3、 华夏北京保租房REIT底层资产 ............................................................................................................. 6 1.4、 华夏北京保租房REIT底层项目公司负债情况 ..................................................................................... 11 1.5、 华夏北京保租房REIT底层资产所在市场 ............................................................................................ 12 1.6、 华夏北京保租房REIT底层资产估值与可分配现金流 .......................................................................... 13 2、 投资建议 ......................................................................................................................... 15 3、 风险分析 ......................................................................................................................... 15 附录：重点上市公司列表....................................................................................................... 16 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：北京保障房中心有限公司股权结构图 ....................................................................................................... 4 图2：华夏北京保租房REIT基金架构：项目公司吸收合并SPV公司前 ........................................................... 5 图3：华夏北京保租房REIT基金架构：项目公司吸收合并SPV公司后 ........................................................... 6 图4：文龙家园项目外景图 ................................................................................................................................. 7 图5：熙悦尚郡项目外景图 ................................................................................................................................. 7 图6：文龙家园项目租赁合同到期分布 ............................................................................................................. 10 图7：熙悦尚郡项目租赁合同到期分布 ............................................................................................................. 10 图8：2017-2021年北京市保障性住房新增申请户数(万户) ............................................................................... 13 表目录 表1：北京市公租房申请体系介绍 ...................................................................................................................... 6 表2：华夏北京保租房REIT底层资产基本情况 ................................................................................................. 7 表3：文龙家园项目房间套型情况 ...................................................................................................................... 8 表4：熙悦尚郡项目房间套型情况 .............................................................