光大房地产消费类公募REITs系列报告（1）：华夏金茂商业REIT成功上市，开启金茂商业体系发展新篇章

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年3月20日 行业研究 华夏金茂商业REIT成功上市，开启金茂商业体系发展新篇章 ——光大房地产消费类公募REITs系列报告（1） 房地产（地产开发） 华夏金茂商业REIT底层资产（长沙览秀城）原始权益人为中国金茂旗下的商业重资产控股平台公司，底层资产运营成熟，收益稳中有进，预期分派率适中。 1）长沙览秀城原始权益人为上海兴秀茂商业管理有限公司，底层资产由金茂商业房地产（上海）有限公司运营管理。长沙览秀城是金茂商业的首个览秀城作品，地处长沙市梅溪湖片区的核心区域，是梅溪湖商圈内档次较高、功能较全的中高端城市商业综合体之一，为目前金茂览秀城体系内运营最成熟的购物中心。 2）截至2023年9月末，长沙览秀城的出租率为98.9%，处于稳定运营状态。2020-2022年，长沙览秀城实现营业收入5710/8069/8491万元，营收稳步提升。 3）2020-2022年，长沙览秀城实现销售额4.9/5.8/7.2亿元，销售坪效稳步提升；2023年6月，长沙览秀城的租售比为9.04%，相较同行整体仍有提升空间。 4）2020年-2023年上半年，长沙览秀城的租金收入中平均有86%为保底租金，保底租金和物管费合计占总营收的比例约65%，收益稳定性有较好的保障。 5）截至2023年6月，长沙览秀城收入集中度最高的租户租金占商场23年H2预计营收比重不足 5%，租金前十名的租户租金占比19.5%，收入来源较分散。 6）2022年，长沙览秀城的EBITDA率、NOI率分别为34.4%、26.3%；2023年上半年，EBITDA率、NOI率分别提升至51.9%、49.9%，运营效益回升明显。 7）截至2023年6月30日，长沙览秀城评估价值为10.65亿元；2024年预计CAP RATE为5.46%，分派率（按照 100%分派假设）为4.92%。 长沙览秀城相对周边竞品具备一定规模与运营优势，近年来梅溪湖商圈商业需求不断提升，短期内商圈内拟新增商业供应较少，商圈内竞争压力相对较小。 1）长沙览秀城建筑面积10.3万平米，可租赁面积6.1万平米，周边5个已开业商业除步步高梅溪新天地外，建筑面积都处于5-8万平米之间，长沙览秀城作为功能齐全的中大型购物中心，相对周边竞品具备一定规模优势。 2）长沙市优质商业主要分布在五一核心商圈、东塘、荣湾镇等传统商圈，以及市府、滨江、梅溪湖等新兴商圈。截至2023年8月，长沙全市优质零售物业总存量约为761.5万平方米；其中梅溪湖商圈优质零售物业存量约为51.0万平方米。近年来，梅溪湖商圈零售商业一直保持良好的发展态势，主要以购物中心为主，空置率控制在较低水平，该区域消费群体消费能力较强，商业需求不断提升。目前，梅溪湖商圈内供出租的商业项目主要于2016至2019年间左右入市，近年来商圈内商业氛围日益成熟。预计在2024年梅溪湖商圈将有招商花园城入市，将会给梅溪湖商圈带来约14万平方米的零售商业空间，除招商花园城外短期内暂无其他明确拟新增零售商业供应，商圈内竞争压力相对较小。 投资建议：我国公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，后续或有望迎来REITs试点范围进一步扩容至市场化运营的房地产长租公寓、写字楼等领域，考虑到公募REITs发展对存量运营板块的估值或具有重塑作用，建议关注具备优质且成熟稳定的存量资产、发行人主体优质可靠的标的，包括万科A/万科企业、华润置地、龙湖集团、新城控股、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产、华发股份、滨江集团、上海临港等。 风险分析：底层资产公允价值下跌风险、市场经营环境恶化风险、运营支出及相关税费增长风险、资本维护及资本性支出风险、基金投资目标不达预期的风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20240311 城投宽庭保租房REIT资产优质，打造上海保租房发展典范——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（5） 20221108华润有巢REIT正式获批，树立房企发行保租房REITs新标杆——光大证券房地产公募REITs产品专题研究报告（4） 20220812华夏北京保租房REIT快速获批，助力存量资产盘活——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（3） 20220719中金厦门保租房公募REIT再发力，拓宽轻资产输出运营能力——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（2） 20220715红土保租房公募REIT正式启航，存量资产运营打开新空间——光大房地产公募REITs产品专题研究报告（1） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 华夏金茂商业REIT基本面介绍 ........................................................................................ 4 1.1、 华夏金茂商业REIT原始权益人为中国金茂旗下的商业重资产控股平台公司 ........................................ 4 1.2、 华夏金茂商业REIT运营管理架构 .......................................................................................................... 4 1.3、 长沙览秀城区运营与财务分析 ................................................................................................................ 5 1.3.1、 长沙览秀城相对周边竞品具备规模与运营优势 ................................................................................ 5 1.3.2、 长沙览秀城出租率较高，营收稳中有进，租售比有待提升 .............................................................. 7 1.3.3、 长沙览秀城保底租金占比较高，销管费率逐年优化，收入来源合理分散 ........................................ 9 1.4、 长沙览秀城投资性房地产账面价值占比较高，资产负债率较低........................................................... 11 1.5、 华夏金茂商业REIT预计2024年可供分配金额5254万元，分派率约4.92% .................................... 11 1.6、 华夏金茂商业REIT底层资产估值10.65亿元...................................................................................... 12 2、 投资建议 ......................................................................................................................... 13 3、 风险分析 ......................................................................................................................... 13 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 图目录 图1：上海兴秀茂商业管理有限公司股权结构图 ................................................................................................ 4 图2：华夏金茂商业REIT整体架构 .................................................................................................................... 4 图3：长沙览秀城项目全景图 ............................................................................................................................. 5 图4：长沙览秀城项目内景图 ............................................................................................................................. 5 图5：长沙市零售商圈主要分布图 ...................................................................................................................... 6 图6：长沙全市主要商圈存量情况 ...................................................................................................................... 6 图7：长沙览秀城周边主要竞品分布情况 ........................................................................................................... 6 图8：长沙览秀城历年营业收入 ......................................................................................................................... 7 图9：长沙览秀城历年出租率 ............................................................................................................................. 7 图10：长沙览秀城历年商场销售额和月销售坪效 .............................................................................................. 7 图11：长沙览秀城历年商场客流量和年度客单价 .................................................................