引 言 居住、工作、游憩、交通是《雅典宪章》对城市四大功能的定义，历经近百年，其思想对今天的现代城市运行发展状况研究依然有着深刻影响。“职住”作为城市核心功能，直接决定了城市运行成本，更是从人的视角审视城市空间绩效、功能布局结构的有效路径。 职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果。对于租赁人群而言，由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。 贝壳研究院围绕个体观测对象，以可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建租赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index），以住房消费全生命周期的始点即“租住”为观察对象，通过指数设计、重点城市指数测算，并聚焦北京市，进行分行政区、分商圈测算及典型商圈特征分析，快速刻画出租赁职住矛盾突出的空间区域，全面展现北京租赁人群的职住平衡水平的图景。 目 录 一、贝壳租赁职住平衡指数 ..................................................... 1 二、城市篇................................................................... 1 城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关 ................................... 1 北京85万租房人每日单程通勤距离超20公里 ................................. 2 三、城区篇................................................................... 3 职在石景山租得最近，近8成职住距离<10km .................................. 3 地区经济活动越活跃，职住平衡压力越大 ..................................... 3 四、商圈篇................................................................... 4 望京：最热门就业商圈 ..................................................... 4 回龙观：最热门租住商圈 ................................................... 5 四五环之间工作，职住分离度最高 ........................................... 5 职住热力空间错配，苏州桥职场人半数租住10km外 ............................ 6 五、典型就业商圈篇 ........................................................... 7 CBD：每近1km月租多付250块 .............................................. 7 中关村：更多人租住在10km外回龙观 ........................................ 8 三里屯：租远10km月租省3000元 ........................................... 9 六、应用场景与租赁供给建议 .................................................. 12 使用职住平衡指数划分城市类型，租赁供给策略分类制定 ...................... 12 使用职住平衡指数勾勒城市租赁住房供需错配重点区域 ........................ 12 针对职住分离度高成熟建成区以盘活存量住房为核心路径 ...................... 12 1 一、贝壳租赁职住平衡指数 职住平衡的测度大致分为三类，比例平衡指标类、过度通勤指标类、可达性指标类。第三类可达性指标以其不受评价单元尺度影响，不过度依赖通勤维度指标主观判断，而广泛运用。基于可逐一匹配的就业及居住位置的合理性评价为出发点，构建针对租房人群的贝壳租赁职住平衡指数（Tenants Job-Housing Balance Index）， 贝壳租赁职住平衡指数（퐊퐄−푻푱푯푩푰）=∑拥有合理职住距离的就业人数∑就业人数 针对所有采用租赁居住形式的人群，就业于研究区域范围内，拥有合理职住距离的人数占区域内就业总人数的比例，即为该区域租赁职住平衡指数。其中，学术界关于通勤距离合理区间判断，例如9.7km-12.9km（Levingston，1989），4.8km-16.2km（Deakin，1989），基于研究者对评价区域就业、居住、交通系统综合条件的主观判断，并无统一结论。结合合理通勤距离、通勤时间文献综述及空间距离与通勤距离修正系数，本研究最终使用职住两点空间距离10km作为评估阈值。指数越高，则评价对象内拥有合理职住距离人数越多，则职住平衡度约优；指数越低，则评价对象内拥有合理职住距离人数越少，则职住分离度越高。 职住平衡水平是居住、就业、交通三大系统在空间及功能相互影响与配合的综合结果，在应用分析层面，基于贝壳找房平台租赁数据，研究组首先聚焦于租房人群的职住平衡研究。由于租房比购房在区位选择及更换方面更具灵活性，其平衡度理应更高、极端通勤比例应当更低。“租赁职住平衡”或其反面“租赁职住分离”，在城市“就业机会”空间结构相对固定的情形下，更大程度上反映了“租房机会”即城市租赁住房供给侧存在的问题。租住作为住房消费全生命周期的始点即“刚性居住消费”，租赁职住平衡指数（以下简称“职住平衡指数”）研究与应用更具实用性与迫切性。 二、城市篇 城市职住平衡指数与承载人口规模呈负相关 重点23城1职住平衡指数分布最低65.33%、最高89.41%。平衡度>80%的城市共计13个，以太原、石家庄、长春、济南为代表；平衡度在70-80%之间城市共计8个，包括武汉、天津、杭州等；平衡度<70%的城市为上海、北京。结合城市规模等级来看，随城市规模等级上升，职住平衡指数显著下降。超大城市职住平衡指数平均值72.14%，显著低于特大城市（79.67%）7.54个百分点，更低于大城市职住平衡指数的平均值（83.47%）近11.33个百分点。结合重点城市城区常住人口规模来看，职住平衡指数与城区常住人口承载规模呈现显著 1列入中央财政支持住房租赁市场发展试点城市：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都、天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁（数据缺失）、西安 2 负相关关系，以城区常住人口规模为自变量、职住平衡指数为因变量，回归结果较为显著（R2=71.47%）。可见城区承载常住人口总量越高，职住运行压力越大，职住平衡指数越低；城区承载常住人口规模越小，城市职住运行压力较小，职住平衡指数越高。 图：重点城市职住平衡指数图 数据来源：贝壳研究院 北京85万租房人每日单程通勤距离超20公里 北京城区常住人口规模以1775万人排名第二位，职住平衡指数65.33%，重点城市排名中末位，超六成租房人职住距离在10km以内，同时职住距离20km以上比例仍高达11.4%，按全市租赁总人口750万测算，约有85万租房人每日单程通勤距离超20公里。结合职住距离与租金关系测算发现，租房位置每距离工作地点远1km，月平均租金可省142元。 在新一轮城市总体规划中，对北京提出人口总量上线、生态控制线、城市开发边界三条红线的硬约束，叠加历史文化名城保护体系的诸多开发限制，对聚集四大中心定位于一身的北京市来说，无疑对职住平衡改善提出了不小的挑战。 3 三、城区篇 职在石景山租得最近，近8成职住距离<10km 分行政区来看，外围城区职住平衡指数基本高于平均水平，石景山区因其深厚的职住一体化产业基因，职住平衡指数水平最高，达76.65%，其次为丰台区，职住平衡指数接近69.61%。通州区、昌平区、大兴区职住平衡指数分别为68.40%、66.21%、65.45%均高于全市平均水平（65.33%）。 地区经济活动越活跃，职住平衡压力越大 朝阳区、东城区、海淀区、顺义区四行政区职住平衡指数均低于全市平均水平。其中，顺义区功能定位港城融合的国际航空中心核心区，空间功能分区尺度符合临空产业特性需求，因此职住平衡指数最低，达56.33%，其次为海淀区，职住平衡指数为61.62%。东城区、朝阳区分别为64.63%、65.31%。结合各行政区地区生产总值来看，地区经济生产活动越活跃、经济活动就业人员专业度越高，所吸引的就业人员空间范围越大，其就业人群职住空间距离相对更大，区域职住平衡压力越大。海淀区、朝阳区地区生产总值排名名列首、二位。 图：北京分城区职住平衡指数空间分布 数据来源：贝壳研究院 图：北京分城区职住平衡指数水平 4 数据来源：贝壳研究院 四、商圈篇 望京：最热门就业商圈 通过租赁人群的就业热力商圈识别，绘制其空间分布如下图。商圈分布相对集中连片，主要位于长安街以北，东三环至四环之间、西二环以内、东北及西北五环外。就业于望京商圈的租房人数量最多，TOP5商圈分别为望京、金融街、西北旺、海淀北部新区及CBD。 图：北京租赁人群就业商圈分布 数据来源：贝壳研究院 76.65%69.61%68.40%67.22%66.21%65.45%65.31%64.63%61.62%56.33%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%75.00%80.00% 5 回龙观：最热门租住商圈 租房人群主要租住商圈空间分布，较就业空间分布更为分散，沿城市快速道向外围城区分布，与就业集中商圈存在显著分离，热点租住商圈主要分布于四环以外，北侧以回龙观、清河、望京、顺义城区为代表；东侧主要集中在常营、双桥、武夷花园、临河里等商圈；南侧重点以长阳、枣园、丰台科技园为代表；西侧包括鲁谷、青塔、苹果园等商圈。回龙观是吸引租房人数量最庞大的商圈，TOP5租住商圈分别为回龙观、望京、顺义城、鲁谷及双井。 图：北京租赁人群租住商圈分布 数据来源：贝壳研究院 四五环之间工作，职住分离度最高 以商圈维度按环线观察职住平衡指数来看，五至六环区域职住平衡水平最优，商圈指数中位值为66.67%，四至五环区域由于组团式空间建设特征，叠加发达的环路与轨道交通系统，其职住平衡指数的商圈中位值最低，为60.99%。以方差观测各区域下辖商圈职住平衡指数差异水平来看，外环区域尤其五环以外商圈间职住平衡水平差异较大，二环以内商圈间职住平衡水平差异较小。 图：分环线商圈职住平衡指数中位值及方差结构 6 数据来源：贝壳研究院 职住热力空间错配，苏州桥职场人半数租住10km外 从低于全市指数均值的商圈空间分布来看，这部分商圈主要分布在长安街以北，空间集中在东二环至四环之间、北三环至四环之间。分商圈职住平衡指数最低10个商圈分别是苏州桥、西直门、三里屯、知春路、大山子、中关村、四惠、和平里、西北旺、望京，职住平衡指数均在60%以下。这部分区域就业人群的职住空间距离相对较远，假设同一行政区内临近商圈的交通体系，包括运力及效率水平相近，职住平衡指数相对更低，这部分人群的就业与居住体系所决定的城市运营成本越高、空间结构矛盾越大，个体的城市居住幸福感越低。商圈内高租金、显著供需矛盾的外推力与周边商圈的相对低租金及更优租