1 2 目录 前言................................................................................................................................. 3 一、数字技术催生“职住一体”新需求 ............................................................................ 4 1、数字技术促使远程办公革新工作方式 ............................................................................... 5 2、新职业的兴起使“职住一体”成为常态 ........................................................................... 6 3、Z时代，年轻人追求新的生活方式 .................................................................................... 7 4、职住分离带来的长时间通勤成为新的挑战 ....................................................................... 8 5、城市发展趋势：由商住分离到功能集约优化的城市更新 .............................................. 9 二、“职住一体”将改变住房结构 ................................................................................ 12 1、住房智能化、户型大型化、功能综合化 ......................................................................... 12 2、商办功能空间共享化、社交化 .......................................................................................... 14 三、“职住一体”将重塑城市圈层 ................................................................................ 17 1、重构城市圈层 ....................................................................................................................... 17 2、人流和物流空间网络化 ...................................................................................................... 17 3、社区功能多元复合化 .......................................................................................................... 18 四、“职住一体”趋势下，房企的新机遇 ..................................................................... 24 1.房企的多维度探索 .................................................................................................................. 24 2.房企新的机会点 ...................................................................................................................... 25 参考文献....................................................................................................................... 28 3 前言 数字经济促进了新产品、新业态、新商业模式的出现，进而衍生出众多新职业，包括数字游民、直播主播、小微企业及主理人创业者等。加上互联网交互技术的发展，移动办公成为可能。新兴职业不受办公地点限制以及远程办公技术的达成，催生出“职住一体”新需求。 此外，随着城市发展空间尺度扩大，职住分离带来的长时间通勤已经成为城市空间治理面临的巨大挑战，加上年轻人“只工作，不上班”以及“吃喝玩乐”聚集在社区内的新的生活理念，“职住一体”作为一种创新的生活和工作模式，逐渐引起了人们的关注。 同时，我国城市发展建设进入了存量与增量并存的时代，城市也进入了区域化、数字化、低碳化转型发展时代，打破原有单一功能，高效复合利用空间，从职住分离到功能集约优化的城市更新，是避免城中心空心化，实现城市可持续发展的优质路径。 各地也在不断探索构建房地产发展新模式，城中村改造和城市更新成为下一阶段新的增长点，城中村如何改造，在新的技术发展背景下，是否有一些规律性的、重要的发展趋势。在新趋势下做增量，对于处于发展瓶颈期的房企来说是一种新的机遇和挑战。 基于上述背景，钛媒体国际智库发布《数字经济时代房企新机遇：职住一体新趋势研究》报告，《报告》指出数字经济及互联网交互技术的发展催生了“职住一体”的新需求，进一步分析了“职住一体”对于城市发展及住房结构产生的重要影响，总结了房企已有的探索，并提出了在“职住一体”的趋势下，房企未来可以重点发力四个方向，为房企提供有益的参考。 4 一、数字技术催生“职住一体”新需求 “钱多事少离家近”是每个打工人的梦想，反映了人们对于舒适、高品质生活的向往。从我国古代采用的“店住合一”模式到计划经济时代的单位大院，都是旨在缩短居住地和工作地之间的距离，使店员或职工能够实现近距离通勤。 当前，新职业不断涌现，移动办公成了一种新选择，人们把家与工作的场域合二为一，形成了“职住一体”的生活状态。“职住一体”并不完全等同于在家办公，“职住一体”有一种更为明确和清晰的活动边界，工作与生活既相连又独立。工作时需要高效、专注、认真，而生活时则需要平和、自然与松弛，两种氛围，两个空间，创造力与生活力在“职住一体”中得到最大体现。 前店后家的服装设计师 曾是李宁女装设计师的Xingmou，离职之后，跟Hom一起开创了独立服装品牌“撇奶油”Creamer。她表示：“疫情前，我们就已经在家‘加班’了，经过一个适应期，现在的职住一体也变得顺理成章。”家与工作室的边界，几乎都没有被剥离开。 当一天开始的时候，Xingmou会在厨房冲泡第一杯咖啡，两人在餐厅边吃早饭，边讨论一天的工作。随后在置于客厅中间的办公桌上开始了一天元气满满的工作。午餐和晚餐的时间可以根据工作进度任意安排，加班和摸鱼的自由时间也可随意变通。 Xingmou笑着说：“来我家能看到我们最真实的工作状态，因为我们提供定制手工，所以自己打板制作的设备很多，来这儿就像参观了完整车间缩小版，所有的部门都有。” 比起在办公室坐班，Xingmou觉得职住一体节省了通勤时间，而以前碎片化的时间都被规整合一。舒服又流畅的状态，也让两人很自然将工作与家融在了一起。 灵感源于居家生活的家居博主 曾是某互联网公司市场负责人的汪莫言，辞职成为一名家居博主后，以高品位审美吸引了不 5 少粉丝。在她发现堆货包货搞的家里乱糟糟时，果断租下如今工作室的楼上一层，把家与仓库融为一体。莫言的上午是属于生活的，工作则从中午开始：“我不会像坐班一样固定在椅子上，大多数时间会用手机工作，灵感一来就跳起来冲到工作台去记录。这种随意的状态，与我而言很舒适。” 职住一体对莫言是件很愉快的事，在家生活的每个细节，都能成为工作上的灵感来源。汪莫言认为，生活与工作在一起可以，但占据生活空间太多就不行，一定要找到平衡的点。 大城市中，像Xingmou和莫言这样的人，越来越多。“职住一体”作为一种创新的生活和工作模式，逐渐引起了人们的关注。 1、数字技术促使远程办公革新工作方式 随着互联网技术中远程会议、协同工作软件的成熟，远程办公在技术上已经趋向成熟。移动互联网、5G网络和智能手机的普及，让每个人都具备了随时随地工作的能力。在线打卡、在线办公、共享文档、在线会议、在线招聘、视频面试和直播软件等的广泛应用，更是增强了个人参与跨地域、跨时区团队在线协同合作的能力。 2020年新冠疫情的爆发客观上推动了远程居家办公的转型，全球掀起了一股远程办公的潮流。在疫情冲击之下，远程居家办公是经济体稳增长稳就业的重要途径之一。在封城、隔离等疫情防控政策之下，远程居家办公成为非常时期维持工作运转的主要选择，上网课和在线办公成为常态。脸书、微软、谷歌和苹果都把远程工作的模式常态化了，推出了不同的混合办公的制度。 根据YouGov Cambridge数据统计，2021年8月至9月，各国完全或主要在家办公的员工占比达13%-43%，视频会议B端用户中小企业普及率85.8%。疫情催生了混合办公模式，后疫情时期，越来越多的公司开始采用远程或混合工作方式。 在国外，亚马逊、微软、谷歌和苹果等互联网公司已经推出了混合办公模式，将远程居家办 6 公的选项变成了常态化机制。在国内，携程已经宣布实行混合办公制，允许员工每周三和周五在家远程居家办公，成为了国内首家推出“3+2”混合办公制度的大公司。 早在2010年，携程曾在内部进行过远程办公的实验。研究结果显示，在家办公的员工业绩有显著的上升，在九个月里业绩增加了13%，源于病事假的减少导致有效工作时间的增加，以及安静的工作环境对于工作效率的提升。对于企业来说，全要素生产率因此提高了20%至30%，同时每年在每位在家办公的员工上节省了约1.4万元人民币的成本，包括办公地点租金的节省，以及员工工作效率的提升，还有员工离职率的降低。 以携程为代表的中国的高科技公司正在积极尝试混合办公模式，取得了很好的效果，不仅工作效率没有下降，而且还大幅提升了员工满意度。混合办公的社会效应也很明显，不仅减少了通勤的拥堵，还有利于环境保护、家庭和谐、缓解高房价和提高生育率。 移动互联网时代，远程办公的条件早已具备，很多工作只要有手机和电脑就能完成。无论是混合办公制还是4.5天工作制，企业采取新的办公模式，以适应社会发展的变化，都是比较人性化的做法，也符合未来的趋势。 2、新职业的兴起使“职住一体”成为常态 数字经济已经融入人们的生活，这促进了新产品、新业态、新商业模式的出现，进而催生出新职业。数字游民、直播主播、小微企业及主理人创业者不断增多。 随着经济全球化和无线网络技术的发展，各行各业都在加快数字化进程，大批企业数字化能力得到提升，打破了职业和地理区域之间的界限，使不同用工方式、工作模式下的员工高效协同成为现实。例如，数字游民凭借自己独立的工作地点和适应远程工作的能力，在规模上经历了爆炸性增长，加速了游牧式生活方式在全球范围内的流行。 “数字游牧”作为新的生活方式已在各类社交媒体平台成为一个热门讨论话题，为大众所熟知并广受追捧。智联招聘与北京大学国家发展研究院发布的《2022雇佣关系趋势报告》中 7 相关数据显示76.4%的00后愿意成为数字游民。SafetyWing 的一项调查显示，高达 86.8% 的受访者表示愿意探索数字游