01 复工+毕业季，二季度末上海租房市场热度上升，好房源价格涨幅明显 为了帮助大家了解当前上海住宅物业市场租金水平，不至于在价格上受骗上当，城市测量师行经过精心准备，于2018年7月开始发布《上海市住宅物业租金》报告，从环线、区域和户型三个方面立体展示上海住宅租赁市场现状价格水平，为政府、企业、消费者提供及时客观的租赁住房数据信息，欢迎持续关注~ 注：（1）文中所示租金价格指2022年7月整租情况下的平均租金水平；（2）户型面积：1房40-70㎡，2房70-90㎡，3房90-130㎡ 02 ▼存量住宅平均租金水平 因疫情封控，今年二季度上海存量住宅交易市场受到严重影响，4、5两个月仅有零星网签记录，6月份虽然交易量恢复，但并未出现爆发式激增，市场需求尚未完全释放。 租赁市场同样受到影响，存量住宅挂牌出租等交易活动有所推迟。但价格却稳步上行，根据RVMS系统监测，2022年7月上海住宅物业平均租金7002元/月，较去年同期增加632元/月，增幅较上季度略有放缓。 分环线来看，郊环外整体租金变化不大，其余各环线中，租金由内至外涨幅逐步扩大。中外环和外郊环的3房租金涨幅均超过3%，此次疫情封控、长达两个月的居家办公使得租赁偏好发生一定的变化，面积、物业管 理、房龄等方面的优先级提高，近郊具有一定规模、管理较好的小区受欢迎程度提升，短期内租赁市场格局发生细微变化，户型越大租金涨幅越高。 03 分区域来看，闵行区近三月累计涨幅超过4%，与其他区拉开明显差距；嘉定、松江、虹口、浦东等区变化较为接近，季度涨幅在2%以上；金山和崇明两区表现不佳，小幅下跌。 再看各区近一年累计租金变化，闵行区虽然近期租金上涨较快，但与几个传统市中心区域相比，近一年的租金累计增加值仍处中游；有五成左右的行政区月平均租金较去年同期增 长超过500元/月，数量较上一季度有所下降；远郊区域中，崇明区依然居末位，月平均租金仅较去年同期增加37元/月。 指数方面，二季度各户型租金价格指数走势趋同。1房户型走势相对趋缓，2、3房提升速度较快，逐渐逼近1房。 04 分档次来看，中端公寓已经超过售后公房，在各档次指数中位居第一；超高端公寓涨幅较大，与其他档次指数之间的差距进一步缩小。 ▼租赁挂牌及成交情况 存量住宅租赁供应受疫情影响相对较小，尤其是复工后，6月份供应量大幅提升，达到今年最高值；成交方面，在前期积压的租赁需求、因疫情导致的换租需求以及毕业季带来的新增租赁需求等多方叠加之下，6月份量价增幅明显，但二季度整体租赁成交表现较弱，仅为去年同期的40%。 挂牌价格方面，由于房东调价意愿较高，二季度稳中有升； 成交价格因优质房源带动短期内明显增加，但上半年整体租赁成交均价较去年下半年略有下滑。 05 具体来看，房龄方面二季度挂牌和成交依然集中在11-20年房龄段，两者占比基本一致；“新”房供不应求情况逐渐严峻，10年以下房龄成交占比和挂牌占比之间的差距扩大至3.2个百分点；房龄在20年以上的房源挂牌和成交占比均较一季度有所下降，本季度租赁市场“老”房子表现一般。 面积方面，中小户型需求依然旺盛，90平方米以下房源成 交占比均高于挂牌占比，但与一季度相比占比均有下降，尤其是50平方米以下小户型，成交占比较上一季度减少1.3个百分点；大户型供求量出现不同程度的提升，尤其是130平方米以上户型， 挂牌和成交占比均较上一季度增加1个百分点。 而从租金段分布来看， 3K-6K租金段是当前市场的绝对主力，但挂牌和成交占比均较上一季度明显下降；6K以上租 金段的房源挂牌和成交占比均有增加，其中，20K以上租金段房源挂牌和成交占比增加相对明显，住宅租赁市场上优质高价房源的需求度不断提升。 06 ▼各板块及热门租赁小区租金水平 最后我们来看下全市各板块最新平均租金价格，以及不同户型热门租赁小区的最新租赁价格和租售比情况。可以看到，全市121个板块中有15%的板块较去年同期提升1千元以上，数量较上一季度明显减少；近一年月平均租金累计提升在500元以内的板块数量最多，占到46%；外围区域租金提升幅度相对较小，其中，崇明区依然有2个板块月平均租金低于去年同期。 07 热门租赁小区的平均租售比为1.45%。其中，一房户型租售比相对较高，平均为1.56%，房龄普遍较老、平均达26.6年，但较上一季度略有缩小。公共交通便捷度依然是租房时考虑的重点之一，热门租赁小区中轨交房占比达65%。此外，二季度末热门租赁小区1房的平均租金为5722元/月，2房租金为7195元/月，两者的差距缩小至26%。 08 ▼▼一房主力小区▼▼ 09 010 ▼▼二房主力小区▼▼ 011 012 ▼▼三房主力小区▼▼ 013 014 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2022 年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用