电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2022年7月20日 行业研究 停贷或再砸下市场深坑， 地产回暖待何时？ 核心观点： 倘若停贷事件无法得到有效解决，消费者信心的修复所将面临的挑战大概率更甚，原本在经济承压、收入/工作确定性存疑的情况下，消费者对未来的担忧和恐惧已经占据主导，担心收入不具有持续性，购房的负担无法支撑，购房消费者决策上已然犹豫不决，迟迟不决，停贷事件的出现更加重了消费者对房屋交付和住房质量的担忧：已经有这么多项目无法确保交付，这么多已买房的消费者可能都无法顺利收房，项目交付问题能不能得到解决都还是未知数，现在买房的风险更难以预估，这又将再度冲击消费者信心的恢复，对整个房地产行业的负面影响有多大，自不必多言。而房地产行业的各参与方之间又是紧密关联的利益共同体，一方的信心不足，将同样对其他各方的信心造负面影响，产生连锁反应，房地产行业的修复之路又再添阻碍。快速推进风险化解已势在必行，不得不行 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 5月、6月，多地抗疫取得阶段性成果，房企主动发力，营销创新，供给增加；政策调整成效显现，在多方努力下，房地产行业销售业绩出现向好迹象，单月业绩环比明显提升，本以为销售探底的路已经走了很大一段，但伴随停贷风波的掀起，行业的底似乎又被砸下一个大坑，还未见到底，又有下探深坑的可能。行情的走向已经超出预期，停贷风波的影响也在蔓延，让本就不易修复的消费者信心再添更大不确定性。 为了更快恢复市场信心，包括房企、地政府在内的各方都在做着相应努力，房企在可接受的范围内做着促销让利，政府有意识的放松政策调控，并与企业通力合作，支持定向的房屋团购活动，致力于让市场信心更快恢复。 倘若停贷事件无法得到有效解决，消费者信心的修复所将面临的挑战大概率更甚，原本在经济承压、收入/工作确定性存疑的情况下，消费者对未来的担忧和恐惧已经占据主导，担心收入不具有持续性，购房的负担无法支撑，购房消费者决策上已然犹豫不决，迟迟不决，停贷事件的出现更加重了消费者对房屋交付和住房质量的担忧：已经有这么多项目无法确保交付，这么多已买房的消费者可能都无法顺利收房，项目交付问题能不能得到解决都还是未知数，现在买房的风险更难以预估，这又将再度冲击消费者信心的恢复，对整个房地产行业的负面影响有多大，自不必多言。而房地产行业的各参与方之间又是紧密关联的利益共同体，一方的信心不足，将同样对其他各方的信心造负面影响，产生连锁反应，房地产行业的修复之路又再添阻碍，快速推进风险化解已势在必行，不得不行。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、信心略有修复，单月业绩环比创新高，绝对值回归2020下半年水平 .............................. 2 二、眼见政策密集出台，但市场为何仍未有明显起色？ ........................................................... 4 三、停贷风波或重创信心，或再砸下市场深坑 ........................................................................... 4 四、四大举措，着眼当下，并防范未然 ....................................................................................... 7 一、信心略有修复，单月业绩环比创新高，绝对值回归2020下半年水平 7月15日，国家统计局公布了2022年上半年全国商品房销售业绩数据，从数据层面看， 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 整个销售市场释放出积极信号，单月业绩环比增长明显，累计数据同比降幅收窄，5月、6月，单月销售金额分别为1.05万亿、1.77万亿，环比涨幅分别为30%、68%，6月环比涨幅已实现历年同期环比峰值，6月单月业绩绝对值也达到了2020年下半年的月均业绩水平（1.78亿元），抛却前期基数的影响，6月数据确实呈现出向好迹象，且不论此转好情况是否可持续，但绝对数的环比上升也给行业注入了一定信心。 累计数据上看，2022年上半年全国商品房销售面积6.9亿平米，销售金额6.6万亿元，同比降幅分别为-22.2%和-28.9%，较1-5月分别收窄1.4和2.6个百分点，这也是2022年以来，累计数据同比降幅首次收窄。 图表：全国商品房单月销售业绩及环比情况 资料来源：亿翰智库，国家统计局 图表：全国商品房销售业绩走势 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%0.00.51.01.52.02.53.02011年4月2011年7月2011年10月2012年4月2012年7月2012年10月2013年4月2013年7月2013年10月2014年4月2014年7月2014年10月2015年4月2015年7月2015年10月2016年4月2016年7月2016年10月2017年4月2017年7月2017年10月2018年4月2018年7月2018年10月2019年4月2019年7月2019年10月2020年4月2020年7月2020年10月2021年4月2021年7月2021年10月2022年4月单月销售业绩（万亿）单月金额环比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 资料来源：亿翰智库，国家统计局 二、眼见政策密集出台，但市场为何仍未有明显起色？ 剖析5月、6月业绩转好的原因，主要有以下几个： 其一、房企年中业绩冲刺，核心城市新房供给增加，供给带动了新房成交； 其二、疫情防控取得成效，政策调整效果显现，被压制的需求开始释放。 但从这些因素来说，无论是供给放量，还是疫情防控成效促成的需求释放，所带来的成交向好可能都不具有持续性，也就意味着，这种阶段性因素的好转不具有代表性，对成交的带动作用逐步削弱，并消失。而从政策端来看，有一定作用，可以说进一步强化了本来已然在修复的消费者预期和信心，因而自然带动成交。而在经济发展承压的情况下，多数人的预期更差，信心缺失更严重，既恐慌于工作/收入的不确定性，也同样担忧购房之后还款的不可持续、房屋交付和质量的不确定性，从这个角度来说，可以解释为什么我们看到，很多城市看着也密集的出台了很多政策，但是市场依旧没有气色， 销售业绩仍在低位徘徊，开发投资依旧不振，政策依旧没有触及到根本，没有解决好当前市场中存在的最根本问题，“需求萎缩”问题没有解决。而从供给上看，当需求匹配，业绩释放，企业拿地的热情也会相应提升，拿地的能力也会强化，届时可能也不必太过于担心供给断层的问题。 三、停贷风波或重创信心，或再砸下市场深坑 市场行情冷淡问题还未解决，7月市场又再度掀起了停贷风波，全国多省市超300个项目业主发布公告，倘若项目不能在一定期限内复工，将集体停贷，毫无疑问，停贷项目数量仍在增长，造成的影响目前还难以估计，当前也并未出现有效举措能够快速解决这一棘手问题。 停贷虽是微观主体尝试维权的极端做法，也确确实实反映着当前行业发展中所面临的严峻挑战。房地产行业经历阵痛，企业暴雷、倒下、退出都是行业变革所必然要经历的过程，从风险的角度看，单单企业本身出险所造成的影响是相对可控的，市场的主体可以有选择，没有某一个主体，仍有很多其他的主体去承接住市场的份额，但是当单一主体的出险事件演变成群体事件，其造成的影响将难以预估： 其一、经济层面，虽然经济增长放缓已经成为共识，也为各方所接受，但从经济总量及 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 增长背后所承载的责任来看，经济维持合理的增长速度仍意义重大，关乎社会，关乎就业，关乎民生，关乎国家综合实力。毋庸置疑的是，尽管大家都认为要逐步减弱经济增长对地产的依赖，有合理性，一方面，过度依赖单一行业，或者说单一行业在国民经济发展中所占权重太高更容易衍生风险，也容易产生路径依赖，固化思维，不利于成长和创新；另一方面，过度依赖单一行业可能也会伴随资源的倾斜，不利于资源配置的优化，加剧各行业发展的不平衡，不是长期化发展之路。但减弱依赖也需要有一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就，需要有更深厚的基础，其他行业的基础实力能够为经济发展带来更强支撑，倘若为了摆脱依赖而机械化操作也难取得理想成效，反而可能引发更深层次的矛盾，其一、经济贡献上，房地产及相关产业链在国民经济中仍占有高权重，GDP贡献率接近30%，所以在很长时间内，房地产业的良性发展对经济增长稳定仍至关重要，反之，经济增长多将承受的压力更重，经济增长目标的实现难度更大；其二、从就业和民生的角度来说，任何行业存在的意义都不仅仅在于在经济上有贡献，也在于能够在社会就业、民生保障上有贡献，在这一点上，任何行业都是无差别的，倘若地产业发展动荡，哪又怎能期待其所关联的就业稳定、民生安稳呢？ 而且，就我们的理解，减弱也并不意味着完全摆脱，矫枉过正也不是什么明智之举，择优而取仍是大势，创新的部分保留，与时代不符部分去除，或者变革，倘若地产业内创新的部分带动了行业发展质量的提高，经济发展质量的提高，又有什么理由不予保留呢？ 从统计局已公布的上半年GDP增长情况看，2022年二季度GDP增长0.4%，上半年GDP同比增长2.5%，欲实现全年5.5%的GDP增长目标难度增大。全国商品房销售金额、销售面积同比涨幅分别为-28.9%、-22.2%；房地产开发投资、