2022年Q2业绩预告点评：减亏超预期 海外恢复对冲国内波动

半年报盈利预告超预期，增持。预计公司22/23/24年归母净利润为2.07/18.10/24.67亿元，维持公司2022/23/24年EPS为0.19/1.69/2.31元，给予24年高于行业平均29xPE，上调目标价至68.00元。 业绩预告：公司公告，预计2022H1归母净亏损为1.1-1.5亿元，归母扣非净亏损为2.43-2.83亿元。21H1同期归母净利润为盈利464.84万元，归母扣非为亏损1.33亿元。 二季度减亏幅度超预期，海外、减租、效率优化是主要贡献。①预计22Q2单季度归母净利润在亏损0.3-0.1亿元（22Q1为亏损1.2亿，21Q2为盈利1.87亿），归母扣非净亏损在0.25-0.65亿元（22Q1为亏损2.18亿，21Q2为盈利0.28亿）；②海外需求回暖对冲国内亏损、征用房弥补需求损失，租金及社保补贴是核心原因，同时，锦江自身效率持续优化亦有所贡献。 恢复情况好于行业，租金及社保优惠预计有持续性。①考虑Q1非经常损益为1亿，预计二季度仍有部分政府补贴；同时，相关租金及社保减免措施亦将在后续Q3有所体现；②6月逐步解封后锦江高频数据恢复至19年水平明显优于同行业，华南占比高（华东封控严重）、相比19年产品结构性升级幅度大是核心原因；③公司通过前端架构整合效率仍有进一步优化空间；借疫情窗口期梳理开发和品牌利益分配机制，内部效率有望进一步提升。 风险提示：局部疫情反复，行业竞争加剧，效率提升不及预期。