结转营收超预期，错峰拿地稳增长

公司基本情况(人民币) 事件 2022年7月14日，保利发展发布2022年半年度业绩快报。2022年上半年公司实现营业收入1108.5亿元，同比+23.2%；归母净利润107.2亿元，同比+4.1%。 点评 营业收入增幅超预期，利润率随行业趋势下滑。公司2022年上半年营业收入增速较高主要由于结转面积加大，而受行业整体下行影响，2022年上半年归母净利率9.7%，同比下降1.7pct，与2021年全年持平，而绝对值仍处于行业较高水平。在没有疫情影响背景下，预计下半年结转会有所提速，公司营收和利润将稳步增长。 销售规模增速下滑，行业排名升至第二。公司2022年1-6月实现签约金额2102亿元，排名行业第2（较2021年全年上升2名），同比-26.3%，克而瑞TOP100房企整体销售规模同期同比-50.7%。销售逐步恢复，公司6月单月签约金额510亿元，同比+1.4%，前十房企中仅两家同比转正。 积极错峰拿地，补充优质土储。公司2022年1-6月总拿地投资金额621亿元/-35.5%，总拿地建面416万方/-75.7%，平均楼面价14926元/㎡，同比+165%，在北京、成都、合肥等高能级城市获取37个项目（拿地策略调整，主要获取一二线城市核心区域地块）。2022年上半年大部分房企收缩投资，公司拿地金额虽然同比有所下滑，但拿地力度仍高于其他房企，权益投资金额位列2022年上半年拿地榜单第7，积极错峰拿地，一方面凭借高利率项目改善公司毛利率，另一方面可在市场逐步复苏的下半年有新推货能力，确保销售的稳步增长。 投资建议 公司结转营收增速较高，错峰拿地保障销售，预计业绩稳定增长，维持盈利预测不变，2022-24年归母净利润分别为307.1亿元、355.8亿元和400.4亿元，同比增速分别为12.1%、15.9%和12.5%。维持目标价21.81元/股，对应2022-24年PE分别为8.5x、7.3x和6.5x，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约