202 2年4月29 日中央政治局会议解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com1“落实”+“谋划”，促进房地产市场平稳健康发展——2022 年4月29 日中央政治局会议解读4 月 29 日，中共中央政治局召开会议，分析和研究当前经济形势和部署经济工作，审议 《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议指出，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战。做好经济工作、切实保障和改善民生至关重要。要坚定信心、攻坚克难，确保党中央大政方针落实到位。在房地产方面，会议强调，“房住不炒”的政策总基调不动摇，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。此次会议标志着自上而下房地产政策目标的统一，向行业释放了更明确更积极的政策信号。近期中央政治局会议中对房地产的定调一、“落实”+“谋划”，努力实现5.5%的全年经济目标会议对当前国际国内局势对中国经济造成的影响给与了极大重视，进一步强调要加大宏观政策调节力度， 扎实稳住经济，努力实现全年经济社会发展5.5 %的预期目标，守住不发生系统性风险底线。 202 2年4月29 日中央政治局会议解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com2今年一季度，全国 GDP 同比增长 4.8%，尤其是受到疫情波动影响较大的上海和广东经济受到重镇，分别仅为3.1%和3.3%。加上整个4 月上海依旧受奥密克戎威力几乎“停摆”，4 月底5 月初国内又有北京、郑州等多个城市出现新一波疫情，无疑会对二季度全国 GDP 产生较大影响，对于冲刺全年 5.5%的目标带来不小压力。此时，中央政治局的发声，提出“要加大宏观政策调节力度”，“要加快落实已经确定的政策，实施好退税减税降费等政策，用好各类货币政策工具” ，“要抓紧谋划增量政策工具”，无疑是给到市场一剂强心针。结合此前各地政策，上海市、吉林省、湖北省、宁夏回族自治区等 12 个省份已密集出台了一揽子助企纾困政策，其中减税降费是“标配”。此次中央政治局明确指出，对于已经确定的政策要加快落实，用好各类货币政策工具。4 月 25日， 央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，约投放长期资金5300亿元。此次降准，不仅有助于降低金融机构资金成本，从而引导实体经济融资成本下降，发挥逆周期调节作用，而且有助于银行等机构拥有充足资金配置国债、地方政府专项债等，配合财政政策靠前发力。预计未来宏观政策仍会进一步加快落地，降准降息仍有一定预期。“要抓紧谋划增量政策工具”指的是，除了已经既定的政策措施外，今后还须更多货币、促消费、地方保经济运行的政策推出。在此背景下，有效管控房地产行业风险，守住不发生系统性风险底线显得尤为重要。房地产行业本身关联的上下游行业众多，对市场的恢复以及风险防控都具有重要意义，房地产及房地产产业链在过往对于整体GDP的拉动贡献度较大，是“努力实现全年经济社会发展目标”的关键。此次中央政治局会议释放了明确信号，要坚定信心，迎难而上，努力实现预期目标，这有利于市场预期向好，相信未来会有更多“组合拳”出台。二、两类购房需求明确化，鼓励各地“因城施策”纾困此次会议对住房需求进一步明确，表述为“刚性和改善性住房需求”，而在此前所有的部委文件或发声中，提法都是“合理住房需求”。这说明，此次会议相比过去的表述是一个迈进，这与去年11 月在《人民日报》刊发的国务院副总 202 2年4月29 日中央政治局会议解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com3理刘鹤署名题为《必须实现高质量发展》的文章中，提到的“顺应居民高品质住房需求”相符合。如果房地产的上半场是解决“有房住” ，而下半场则更多解决“住好房”，这也是促进良性循环的一种方式。同时，将住房需求区分，也有助于精准实施差别化信贷政策，更好地实施“因城施策”。会议明确了“房住不炒”，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。表明了对此前各地出台的各类楼市纾困政策给与了支持，并鼓励各地继续加大对购房需求的支持。预计今后个别城市在发布相关稳楼市政策时不会再“遮遮掩掩”，也会有更多的一二线城市加入此行列。58 安居客房产研究院统计，今年至今已有不下百城发布稳楼市政策，降利率、降首付、放松限购限贷、限售、提升公积金支持力度、购房补贴、降低落户门槛的方式来刺激住房消费也是各城市惯用的手段。并且 4 月份以来，呈现政策发布数量增多、涉及城市广、手段多样化、力度逐渐加大、单个城市发布频次增加的特点。4 月， 上海、南京、无锡、天津、沈阳等一批重点一二线城市加入政策放松行列。政策松绑已经从2-3 月份的较聚集在三四线城市扩展到一二线城市。同个城市政策发布的频次增加， 力度也在不断加大。 如郑州在3 月 1 日发布19 条新政放松限购限贷后，4 月将专科生也纳入购房补贴对象，高新区还发布契税补贴政策，全方位多角度对楼市进行松绑；3 月苏州发布纾困措施，对因疫情影响的商品房预售和交房时间可适当放宽，随后，苏州地区出现低至 4.6%的和LPR 相平齐的贷款利率，受到市场关注城，4 月放松限售，二手房限售由 5 年降为 3 年，4 月 21 日，苏州市区提高公积金贷款额度，24日，苏州工业园区跟上市区公积金新政策，个人首贷额度提高到 60 万；无锡同样也从3 月起开始降利率， 4 月放松限购，二孩及以上家庭可在限购区购买第二套房，并在5 月开展“红五月”消费促销活动，5 月 1 日， 无锡再出楼市支持政策，个人住房转让增值税免征年限由5 年调整为2 年。政策发布的手段呈现多样化。楼市松绑的角度从一开始的购房补贴、通过公积金贷款政策放宽，商业银行降利率、降首付等方式开始传导到取消认房又认贷，放松限购、限售，甚至取消限购、限售，部分城市还对住房转让增值税免征年限进行了调整。同时公积金放宽中实施的手段也更为多样化，起初是较为传统的提 202 2年4月29 日中央政治局会议解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com4高额度、放松异地贷款、公积金贷款降首付、调整二套房认定等，随后达州、福建部分城市、天津实现了公积金可提前用作首付的政策。部分城市的政策手段充分体现了 “一城一策”的个性化。如天津拟停止限价商品房销售，成为全国首个废除限价商品房销售的城市，主要是由于随着这两年天津市场的降温，普通商品房的价格已处于低位，限价房的优势愈发不明显，由于还受到转让限制，因此无人问津的尴尬局面时有发生，停止限价房制度有利于促进当地商品房市场的活跃。而郑州由于此前预售标准过低造成烂尾楼的现象，损害了消费者的权益，在当下各地为房企纾困放松预售标准的情况下，郑州则反其道行之，取消了正负零”办理预售，并鼓励房企现房销售，充分说明了各地的楼市情况存在差异，因城施策在各城市的运用，这与“房主不炒”并不相悖。我们同样可以看到，就在中央政治局召开此次重磅会议后，又有无锡、长春、沈阳、连云港、中山、惠州、赣州、梅州、岳阳、嘉兴等多地密集发布了相关稳定楼市的政策。其中，更是有多地在“五一”加班出新政，充分体现了对于促进当地楼市消费的迫切性。三、商品预售房的资金监管不再“一刀切”值得关注的是，此次会议重点提到了“优化商品预售房的资金监管”，强调用“优化”的方向，也预示着下一步此类资金的监管不会采取“一刀切”的模式，而将给与房企更多的灵活性，会采取多种方式缓解企业的资金压力，解决企业资金困局。实际上，在今年2 月，全国性的商品房预售资金监督管理办法已制定出台。办法明确了预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。过去一些城市在预售资金监管方面有的过严，导致企业此类资金到位情况非常糟糕，恶化了企业的资金状况；有的过于宽松，导致开发商滥用资金，烂尾楼频现。而现在则明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，其他都可以让房企使用，办法与 1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定不同之处在于对预售资金的规定进行了全国统一，这也使得各类分散的预售资金监 202 2年4月29 日中央政治局会议解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com5管做法得到矫正，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。 如福建南平，对信用评级为AAA 的房企可凭银行担保函，抵顶低于重点监管资金的50%的额度。南京、郑州等地也增加了房企信用差别化管理，和银行保函免除同等额度监管资金。总体而言，预售资金监管的“优化”，仍旧有实行“放宽”与“严管”相结合，在保障购房者权益的同时，能够缓解房企的资金压力，而如何把握其中的“度”需要各城市各部门根据各地实际情况斟酌。四、“一行两会一所”发声，5月后金融政策风向更为明确就在中央政治局召开会议，发布此重磅信息后，央行、银保监会、证监会纷纷召开专题会议，进一步研究金融支持经济的相关内容。另外，深交所也在 5月 4 日晚间发布《关于支持实体经济若干措施的通知》。从上述“一行两会一所”发声中，可以看出，相关部门正努力通过金融调控来维护房地产市场的健康发展，促经济稳定。“一行两会一所”政策内容涉及到了针对房企端的支持房地产企业债券融资；针对金融投资端的研究拓宽基础设施REITs试点范围；针对需求端的通过房地产信贷政策的优化、和差别化信贷政策， 202 2年4月29 日中央政治局会议解读合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com6支持刚需和改善性需求，以及灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划；还有针对具体细分群体的对新市民住房金融的支持。可以说，近期上述机构对于房地产方面的支持更为具象化，有助于对近期市场环境压力较大下房企的稳定发展，购房者的入市，发挥有力作用。同时，这也意味着近期会有更多更丰富的政策内容出台。对于房地产行业来说，房住不炒的方向不变，但因城施策，优化政策的重要性会进一步提升，合理的购房需求保障力度会进一步增强，尤其是对于二套房的信贷放松力度会进一步扩大。