房地产：数据监测|鱼与熊掌不可兼得，“老破小”可还有一席之地？

01 数据监测 | 鱼与熊掌不可兼得，“老破小”可还有一席之地？ 02 何为“老破小”？ “老” 房龄老，一般指在30年以上 “破” 房子外立面破旧、内部公用设施老旧、小区环境较差 “小” 单套建筑面积较小，住宅功能区（卫生间、厨房、客厅、餐厅）可能不全或需要合用 其实，一直以来“老破小”在上海就有一定的地位，尤其是那些位于中心城区的小区。相关数据显示，2016年至今，外环内的售后公房成交占比维持在50%以上，相同区位购房群体中更多人还是选择了“老破小”，而且在整体交易量下降的情况下，售后公房反而会有一定的提升。 从价格上来看，上海的那些“新村”也是以稳中有升为主。不过近一年全市整体房价提升有限，同比涨幅仅为3.51%，这些“新村”中有一部分未能达到平均水平甚至出现下跌的情况。 03 而近期，它们暴露出了更多的问题。除了硬件条件上的不足，更欠缺的是“软实力”，如物业管理水平低、小区治理难度大等。这些情况其实是档次相对较低的小区的通病，只不过之前大家对这方面的内部配套并不关注，重点都放在了价格以及一些外部配套上。 04 那么，疫情真的会给“老破小”带来致命的打击吗？它们是否真的一无是处？你愿意因为它们的优势忽略那些不足吗？ 优势一：教育资源 不可否认，市区的一些“老破小”拥有不错的教育资源。而且因为面积偏小的缘故，和次新公寓之间经常出现单价倒挂的现象。 申城学区资源相对集中板块 注：套均总价根据板块售后公房套均成交面积计算得出 05 具体到小区的话单价更高，只是房龄大都超过了30年。 部分热门成交小区一览 它们的总价普遍只有同板块公寓价格的一半或更低，且基本都近轨道交通，出行便捷。 虽然教育资源正在朝着集团化方向发展，但是教学质量的提升以及家长们观念的改变仍需要一段时间。为了孩子的美好未来，对于那些资金并不十分充裕的家庭来说，学区优的“老破小”还是比较不错的选择。 06 优势二：成熟配套 对于资金有限的刚需购房者来说，选择配套没成熟、规划没落地但是“未来可期”的远郊新盘，还是配套已经成熟但房龄很高的市区老小区，一直以来就是一个很困难的问题，毕竟鱼和熊掌不可兼得。在预算有限的情况下，为了追求生活方便、热闹繁华，就不得不舍弃一定的居住舒适度；选择宽敞明亮的居住空间、绿荫环绕的小区环境，就不得不增加通勤时间。 07 上表是今年一季度热度相对较高的一些售后公房小区。虽然与前两年相比成交量下滑，但是相较于2017-2018年还是有不小的提升。这些稍具规模、居住氛围成熟、周边配套相对完善的售后公房小区，即使没有优质学区，其需求量也相对稳定。 优势三：除了价格还是价格 其实在讲上面两个优势的同时，或多或少已经展现了“老破小”在价格上的绝对优势。 而从这组最新的上海各环线均价来看，如果按照公寓两房80㎡来计算，想住进外环线以内，那么预算要560W以上（还要预留税费之类的钱）。 如果你现在只有三百万又想住进外环以内，那么可能只有选择老公房了：一房40-50㎡、约240W-300W。如果你想买两房，两年前可能还行，现在的话需要把预算提到400W+。 如果预算只有200W？外环以外还有更多的选择。 08 上表是近一年成交量相对较高的一些小区，其中也不乏公共交通或配套较好的，虽然可能有些远，但是对于在当地工作生活的人来说，性价比也是不错的。 在上海，第一次买房的机会很重要，因为在税费、贷款等方面都会有不小的优惠，所以将眼光放长远一些，选择有发展前景的新房确实是现在越来越多人的选择。但是，也需要符合自己的实际情况以及能够负担的资金压力。把杠杆用到极致是比较合理的，可如果确实有困难，那就选择当下你最需要并且可以负担的房子，之后再通过努力进行置换。这些“老破小”不只是上海时代的痕迹，也可以看作是上海给那些刚刚起步、开始奋斗的年轻人的一个台阶和希望吧~ 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2022 年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用