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长沙土拍零距离(13/22):首拍热度一般,国企成拿地主力

2022-05-25高文君、池光胜安信证券赵***
长沙土拍零距离(13/22):首拍热度一般,国企成拿地主力

1 4月12日,长沙完成2022年首轮土拍,本轮土拍有哪些特征? ■土拍规则基本不变,调整住宅限价要求。拿地前,延续限马甲、严控购地资金来源要求不变,仅岳麓区润泽园地块不允许联合购买,多数地块保证金比例为20%,个别地块为30%或50%。拿地中,雨花区武广地块溢价率限制下调至10%,其余地块仍为15%;地价触顶后的竞拍规则不变,岳麓区滨江新城等4宗地采用摇号确定竞得人,剩余地块为“竞自持租赁住房+摇号”。拿地后,长沙调整了房价限制,雨花区芙蓉中路等6宗地根据开发品质等因素进行价格监制。此外,对于此前流拍/终止出让地块,长沙通过下调起拍价的方式重新出让。 ■土拍较去年二三轮略有回暖,但溢价率仍较低,本轮土拍热度一般,核心地块以底价成交为主。长沙2022年首轮土拍合计推地22宗、成交22宗,无地块流拍、撤销,广义流拍率较去年二三轮的65.5%、11.5%明显改善;成交金额173.9亿,平均溢价率1.5%,较去年二三轮不足0.5%有所上升,但仍处较低水平,超八成地块底价成交,长沙本轮土拍热度一般。在已完成首轮土拍的18城中,长沙平均溢价率低于18城平均水平4.3%。从区位来看,长沙本轮土拍地块区位较好,主城五区供地17宗,占比超七成,明显高于去年第三轮的46.2%。但核心板块热度不高,仅岳麓区滨江新城地块、洋湖地块2宗地因位臵较好、配套齐全、交通便捷地价触顶进入摇号环节,岳麓区大王山地块低溢价率成交,其余19宗地均为底价成交,房企拿地态度谨慎。 ■国企成拿地主力,主流国企积极拿地,民企参与意愿进一步减弱。长沙本轮土拍国企成拿地主力军,全口径拿地金额98.1亿,拿地金额占比56.4%,明显高于去年二三轮的39.4%、24.7%,仍低于去年首轮的61.4%。主流国企积极拿地,中海地产31.8亿底价拍得天心区湘江地块,为本轮土拍拿地金额最大的房企,招商蛇口13.9亿独立拍得岳麓区滨江新城地块、与城投平台麓山投资2.7亿联合拍得岳麓区望岳地块,华润臵地10.1亿、中交地产10.1亿、金地集团2.7亿各拍得1宗地。民企参与度进一步下降,全口径拿地金额24.9亿,拿地金额占比为14.3%,明显低于去年三轮的31.2%、42.2%、35.4%。主流民营房企拿地较少,旭辉与当地民企德奥地产以6.8亿底价联合拍得雨花区黎托地块,其余多为当地小型民营房企。城投全口径拿地金额53.6亿,拿地金额占比30.8%,较去年第三轮的74.5%明显下降,但仍高于去年首轮的8.7%。民企拿地意愿持续减弱下,城投拿地占比保持较高水平,雨花城投、开福城投等均有参与。 ■风险提示:信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年05月25日 长沙土拍零距离(13/22):首拍热度一般,国企成拿地主力 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号:S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号:S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 中资美元债讲义(2):监管政策二十年变迁 2022-05-24 武汉土拍零距离(12/22):首拍热度一般,城投仍是拿地主力 2022-05-24 光伏行业转债梳理(上)-——产业链看转债系列二 2022-05-23 成都土拍零距离(11/22):首拍热度一般,主流国企拿地较积极 2022-05-23 重庆土拍零距离(10/22):首拍热度较高,主流国企积极拿地 2022-05-22 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则基本不变,调整住宅限价要求 .............................................................................. 3 2. 土拍热度一般,底价成交为主 ............................................................................................ 3 3. 国企成拿地主力,民企参与意愿进一步减弱 ....................................................................... 4 图表目录 图1:长沙2022年首轮土拍基本情况(宗,亿) ................................................................... 3 图2:长沙本轮土拍溢价率略有改善但仍较低 ......................................................................... 3 图3:国企成拿地主力,民企参与意愿进一步减弱 .................................................................. 5 表1:长沙土拍规则基本不变.................................................................................................. 3 表2:长沙2022年首轮土拍明细(元/方,万元) .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 4月12日,长沙完成2022年首轮土拍,本轮土拍有哪些特征? 1. 土拍规则基本不变,调整住宅限价要求 拿地前,延续限马甲、严控购地资金来源要求不变,仅岳麓区润泽园地块不允许联合购买,多数地块保证金比例为20%,个别地块为30%或50%。拿地中,雨花区武广地块溢价率限制下调至10%,其余地块仍为15%;地价触顶后的竞拍规则不变,岳麓区滨江新城等4宗地采用摇号确定竞得人,剩余地块为“竞自持租赁住房+摇号”。拿地后,长沙调整了房价限制,雨花区芙蓉中路等6宗地根据开发品质等因素进行价格监制。 此外,对于此前流拍/终止出让地块,长沙通过下调起拍价的方式重新出让,如雨花区武广地块其他条件不变,起拍楼面价下调5.2%;岳麓区滨江新城地块下调容积率,起拍金额大幅下调22.5%,起拍楼面价不变;雨花区芙蓉中路地块、砂子塘地块下调了容积率,起拍金额和起拍楼面价也均大幅下调。 表1:长沙土拍规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 仅一块地不允许联合申请;限马甲;严控购地资金来源 20%,个别50% 15% 竞自持+摇号、摇号 限售价 - 22年首轮 20%,个别50%、30% 10%-15% 限售价;6宗地根据开发品质等因素进行价格监制 资料来源:长沙政府官网,安信证券研究中心 2. 土拍热度一般,底价成交为主 长沙本轮土拍较去年二三轮略有回暖,但溢价率仍较低、超八成地块底价成交,土拍热度整体一般。长沙2022年首轮土拍合计推地22宗、成交22宗,无地块流拍、撤销,流拍率较去年二三轮的65.5%、11.5%明显改善;成交金额173.9亿,平均溢价率1.5%,较去年二三轮的不足0.5%有所上升,但仍处较低水平,超八成地块底价成交,长沙本轮土拍热度一般。横向对比,在已完成首轮土拍的18城中,长沙平均溢价率低于18城平均水平4.3%。 图1:长沙2022年首轮土拍基本情况(宗,亿) 图2:长沙本轮土拍溢价率略有改善但仍较低 资料来源:长沙政府官网,安信证券研究中心 资料来源:长沙政府官网,安信证券研究中心 核心板块以底价成交为主。整体来看,长沙本轮土拍地块区位较好,主城五区1供地17宗,占比超七成,明显高于去年第三轮的46.2%,其余地块则集中于望城区(4宗)、长沙县湖南自贸试验区(1宗)。但核心板块热度不高,仅岳麓区滨江新城地块、洋湖地块2宗地因区位较好、配套齐全、交通便捷地价触顶进入摇号环节,岳麓区大王山地块低溢价率成交,其余 1 主城五区:岳麓区、雨花区、天心区、开福区、芙蓉区 010020030040050005101520253035402021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额(右) 0%10%20%30%40%50%60%70%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 4 固定收益主题报告 19宗地均为底价成交,房企拿地态度谨慎。 表2:长沙2022年首轮土拍明细(元/方,万元) 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 限价 拿地企业 岳麓区 [2022]长沙市017号 触顶摇号 7000.0 8050.0 15.0% 138755 根据开发品质等因素进行价格监制 招商蛇口 岳麓区 [2022]长沙市018号 触顶摇号 7000.0 8050.0 15.0% 166319 根据开发品质等因素进行价格监制 中建信和 岳麓区 [2022]长沙市021号 溢价成交 5400.0 5615.2 4.0% 105415 13300 华润臵地 岳麓区 [2022]长沙市009号 底价成交 5500.0 5500.0 0.0% 134458 根据开发品质等因素进行价格监制 湘江发展 雨花区 [2022]长沙市010号 底价成交 2652.2 2652.2 0.0% 100500 14000 中交地产&中核健康 天心区 [2022]长沙市011号 底价成交 7997.3 7997.3 0.0% 98224 按长沙市政策进行价格监制 中建五局 雨花区 [2022]长沙市012号 底价成交 3200.3 3200.3 0.0% 68360 12800 旭辉&德奥房地产 长沙县 [2022]长沙市013号 底价成交 3800.3 3800.3 0.0% 58540 13800 运达实业 天心区 [2022]长沙市014号 底价成交 12298.9 12298.9 0.0% 317700 按长沙市政策进行价格监制 中海地产 雨花区 [2022]长沙市015号 底价成交 3696.2 3696.2 0.0% 8470 根据开发品质等因素进行价格监制 雨花城投 开福区 [2022]长沙市016号 底价成交 8690.8 8690.8 0.0% 23240 按长沙市政策进行价格监制 开福城投 岳麓区 [2022]长沙市019号 底价成交 3820.0 3820.0 0.0% 27404 14200 金地集团 岳麓区 [2022]长沙市020号 底价成交 3999.9 3999.9 0.0% 26952 13500 招商蛇口&麓山投资 岳麓区 [2022]长沙市022号 底价成交 5200.0 5200.0 0.0% 107669 13000 长沙交投 岳麓区 [2022]长沙市023号 底价成交 5200.0 5200.0 0.0% 139634 13000 湘江发展 雨花区 [2022]长沙市024号 底价成交 6129.3 6129.3 0.0% 45685 根据开发品质等因素进行价格监制 雨花城投 雨花区 [2022]长沙市025号 底价成交 3672.3 3672.3 0.0% 20285 根据开发品质等因素进行价格监制 雨花城投 雨花区 [2022]长沙市026号 底价成交 3580.1 3580.1 0.0% 57

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